房地產企業成本管控研究

邢方

摘要：成本管控作為企業經營管理的重要組成部分，與企業的經營水平有著直接密切的聯系，是保障企業平穩運行與發展的必然要求。為了保證平穩發展與進步，企業應加強對成本管控的重視程度，積極促進各部門管理能力的提高，以為整個企業的發展提供重要的支持。成本控制是提升企業自身綜合競爭力的關鍵所在。在房地產企業中，開發成本管控主要指的是對房地產企業在正常經營過程中產生的一系列成本費用進行有效管理與控制?？茖W全面的成本管控方法，既可以緩解房地產企業在經營過程中面臨的成本壓力，還可以改善企業的經營效率，維持企業正常的經營與發展，同時能夠進一步完善與優化成本控制機制，從根本上加強企業發展過程中成本控制監督工作，制定具有針對性的管控措施，為促進企業的平穩發展奠定堅實的基礎。

在房地產企業建設中，如何通過控制成本以獲取最大利益，已成為房地產企業亟待解決的問題。文章通過分析房地產企業全過程中不同階段的成本控制，針對現階段房地產企業在成本管控中出現的問題，提出解決對策，以提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業;成本管控企業發展

房地產企業屬于資金密集型企業，其內部資金狀況在很大程度上影響著整個企業的發展。房地產企業應加強對投資開發活動的管理與規范，促進資金利用率的有效提升，對企業內部各項成本進行合理優化，以鞏固和提高企業市場競爭地位。

一、房地產企業的全過程成本管理

（一）項目決策階段的成本控制

房地產企業在決策階段，為了科學的進行成本控制，需要構建一套評價指標系統，例如對房地產項目的用地總面積、建筑物容積率、 植被覆蓋率、停車位比例、公共設施等基本因素進行考量，全面科學的劃定成本控制指標，在適應市場經濟的需求下，開展市場定位評價機制，以市場預測數據以及市場調查結果等數據信息作為參考，實現決策階段成本控制體系的動態性與實時性，為后續房地產開發項目的穩步進行創立便利條件。

項目決策的科學合理是保證項目成本控制得以推進的前提和基礎。在項目建設過程中，投資決策能夠在很大程度上影響整個項目的成本。如果項目投資不合理，或項目選址存在一定的偏差等，必然會導致成本費用的增加，進而對整個項目造成嚴重的影響。房地產企業應采取恰當合理的方法與措施對投資預算進行合理預估與判斷，將項目推進過程中各個階段產生的成本控制在合理范圍內，為各項投資活動的開展提供充足的資金保障，保證預期投資目標得以實現，使得整個項目得以順利實施。

（二）設計階段的成本控制

設計工作為項目其他工作的開展提供了重要的前提和基礎，設計的完成在一定程度上代表項目成本的確定。在設計階段，房地產企業應開展設計招標，對項目方案圖紙和初步設計圖紙進行審核和計算，從而提出初步的工程造價，同時結合項目的投資額或造價限額及成本控制計劃，進行方案篩選和設計，并嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不超限額。在成本控制中設計階段占據著至關重要的作用。

1. 通過在設計階段對項目成本的控制分析能夠促進項目成本結構的優化，促進資金利用率的有效提升。通過對設計預算的準確預估與判斷，房地產企業可以從中總結出項目造價的結構體系，以此為依據對資金分配效果加以分析與研究。同時，基于現有相關理論的支持，對項目功能與成本之間的聯系進行深層次剖析，從而有效推動項目功能與成本之間的協調與統一。

2. 在設計階段重視工程造價的計價分析能夠促進投資效率的有效提升。通過對設計預算進行確定和分析，能夠從中準確掌握項目內部的投資狀況，進而判斷出項目投資的重點內容，促進投資效率的有效提升。

3. 在設計階段重視對項目成本的管理與控制能夠推動成本控制活動的有效開展。從整個項目造價的控制過程來看，設計階段要求在基于現有相關標準與要求的支持下，制定成本計劃，利用編制出的成本計劃，對項目內部各方面造假進行合理推測與判斷，并將其與成本計劃中的指標進行對比與分析，根據結果采取恰當合理的措施對整個設計進行優化，以保證設計符合各方面要求。

4. 在設計階段控制項目成本能夠保證技術與經濟的協調與統一。在設計階段既要重視項目的功能和美觀，利用現代信息技術推動項目功能的完善，同時還要對項目的經濟因素保持高度重視，保證設計方案中技術與經濟的協調與統一，使設計的預期目標得以順利實現。

（三）招投標與合同洽談階段的成本控制

從該階段成本控制的構成來看，主要包含招投標方式、標底、標底確定方式等。招投標階段的成本控制對于整個項目的推進有著重要意義，應貫徹落實保證最低價中標原則。

（四）項目實施階段的成本控制

在項目具體實施階段對項目的范圍、規模、質量等方面內容均有著明確的規定與要求，這一階段的項目成本支出在整個項目支出中占據著主導地位。在這一過程中一旦忽視成本控制，就會導致成本費用出現明顯增長，最終對整個項目造成嚴重影響。在該階段內必須重視項目成本控制工作的有效落實。具體包括：

1. 項目實施階段成本控制目標的確定

項目實施階段成本控制目標的確定要與工程性質相聯系，挑選出符合要求的施工設備，提高人力資源管理力度，既要重視考慮和分析資金來源，同時還要結合施工進度安排，保證資金分配與工程項目推進的協調與統一。

2. 科學處理工程變更

工程變更涉及工程項目、工程量、進度規劃、施工要求等方面的變更。在項目實施期間倘若要對工程設計與質量標準等方面進行一些實質性的變更，必須依循我國有關要求與合約中規定的流程，通過雙方商議解決。

3. 工程索賠

在實務當中，一般狀況下，工程索賠表示承包方在實行合約期間，對不是因為自身因素導致的工程延誤、成本增多而向發包方提出賠償損失的一種權利。工程索賠可以在某種意義上對項目成本的預期值產生極大的影響，因此在項目推進期間必須對索賠工作提高關注度，事前實施有效的防范措施。

（五）項目結算環節的成本控制

竣工環節的成本控制工作具體為：科學編制竣工決算，使項目的規劃、真實建設規模、工期及生產力、總投資以及建設成本能準確測算，并且滿足各項技術指標與要求。通過對上述各指標的計劃數、測算數以及實際發生數展開對比，以全方位把控項目規劃與概算實施狀況，對項目投資成效加以考評，為未來確立全新的項目規劃，降低造價，增加投資回報提供相關根據。

二、現階段房地產企業成本管控存在的問題

（一）沒有充分重視項目成本預算環節

地產公司在開發項目期間，首先要對所開發的地塊提前實施成本預算。但部分公司并不重視此環節，或是核算成本不仔細，造成預算成本產生偏差，對于項目開發的后期工作造成負面的影響。

（二）合約管理不規范，變更管控存在困難

1. 合約簽署不規范。大部分地產公司都偏好簽署大合約，這樣極易使簽署合約同工程造價預算科目之間產生脫節，導致一份合約牽涉到不同的成本科目，使得成本數據無法精確和及時的統計，使造價預算與財務預算不能高效的融合。

2. 合約變更的管控難度大。合約在變更期間存在責任劃定困難、變更成本難以準確預算的問題。由于工程的安全、質量、期限以及進展等方面因素，在變更出現時，臨時的決策可能會提高成本開支或對工程期限、質量等方面產生影響，并且成本也無法得到有效的預算，容易引發成本管理風險。

（三）資金管理欠缺有效可行的策略

地產公司的運營管理應以財務管理為核心，而財務管理的關鍵環節是資金管理。目前，地產公司在管理資金上主要面臨下面幾點問題：首先，盡管制定了資金預算，但往往會出現預算同項目開發、造價以及銷售等環節預算不相匹配的狀況;其次，在目前的經濟形勢下，大部分地產公司融資渠道有限，籌資手段不夠多樣化，資金成本較高，某些地產公司甚至面臨著資金鏈斷裂，項目無法持續下去等困境。

（四）現場監督管理能力不強，資源使用率較低

在工程現場，因為欠缺有力的監督或是出現主觀浪費等情況，無法確保資源的使用率。目前地產公司項目大部分是利用外包、采購等形式來完成，外包方對地產公司所供給的資源缺乏重視度，在施工期間往往產生浪費現象，同時因為項目經理的工作過于繁雜，對材料浪費問題有所忽視，部分工地甚至存在項目經理同施工方相勾結，私自將施工材料進行販賣等違法行為。

（五）公司成本管理人員缺乏專業性

盡管大型地產公司已設置了單獨的監督管理部門，針對施工、采購以及項目變更等活動展開監督管理，但是常局限于表面，只是針對一些違反規定的操作行為加以規范化，并未具體到成本管控領域，加之房產公司監管單位的員工相對較少，在成本管控方面的知識比較欠缺，同時也沒有這方面的管理經驗，進而不能高效的開展相關工作。

三、房地產企業成本控制的建議與策略

（一）增強成本控制意識

為了高效管控地產項目成本，地產公司應當增強成本管理思想。在項目開發成本占比不斷提升的前提下，管理層的行為會對公司內部員工的成本管控意識產生直接影響，因此管理層應利用制定高效的成本管理制度等手段，使員工認識到成本管理對于地產公司運作和發展的推動力，公司管理人員還可從公司文化層面出發，構建起優良的成本管理文化，讓員工在日常業務當中更關注成本管理方面的工作。地產公司員工，尤其是項目經理應當建立起成本管理思想，在采購與使用環節最大限度的實現節省成本，讓資源使用率得以提升，利用自身行動約束對外包方的行為，幫助地產公司縮減成本。

（二）建立完善的資金管理制度

資金預算應充分吸收營銷、成控、工程、投資等各個部門的參與，有機結合營銷計劃、開發計劃、項目成本預算、材料設備采購等工作，落實跟蹤管理資金預算，創新資金管理的手段與方式，多維度、全面構建多元化融資渠道，加大執行、考核資金預算的力度。

（三）健全成本管控制度

項目開展初期，應結合企業的經營目標從全局的角度制定建設方案、整體布局，以有效控制項目開發成本，合理化成本預算。企業在實際開發項目過程中，應充分考慮自身與政府的關系，分析項目是否符合企業發展需要，并結合指標構建完善預算管控體系，合理調整類別項目，避免開發不適宜的地塊。做到有規劃的開發，合理匹配項目與地塊區域，從而優化開發效果，在合理控制成本開支的同時，落實成本控制，全面提升企業成本管控的能力。

（四）落實合同全流程管理

簽訂合同。簽訂符合規范的合同，明確雙方權責，以合同的方式固化保護條款。有機結合協議條款、補充條款以及附件等方式妥善處理各類業務合同特殊的部分。在具體簽訂合同時，應合理拆分成本科目及其金額。

合同變更。應將合同變更具體分為變更設計及現場簽證兩大部分，從而形成更為規范的合同管理。

合同結算。通常由各職能部門上報申請工程結算。這一過程中需要充分發揮成控部門的作用，組織相關部門做好竣工結算工作。具體可由專業的造價咨詢機構審核工程造價，并以造價核減的方式計取咨詢費。

應付進度款。各職能部門及監理在具體執行合同的過程中，應以權責范圍為依據，審核簽署符合項目實際情況，比如時間節點、付款條件的審核意見等。

合同付款。應有計劃、有針對性的執行合同，同時必須充分匹配施工計劃，按要求履行相關手續。

（五）加強現場監管工作

盡管傳統的集中監管方式能夠很大程度的避免項目經理、現場監管工作人員、分包商相互勾結的問題，但是由于監管工作人員并未充分履行職責，深入項目現場開發，所以很難精準有效的開展監管工作。房地產企業應結合實際開展監管工作，避免監管部門受到企業其它管理者、部門的影響，保證其獨立性，同時應注意做到科學監管，從源頭上杜絕監管信息失真的情況。為了預防監管人員出現舞弊的情況，在實際開展監管工作中，可實行人員輪崗等方式。

（六）科學利用資源

房地產企業在項目開發的各個環節中均需要使用消耗大量資源。從成本管控的層面分析，在這一環節中應避免資源浪費，合理利用資源，以有助于幫助企業節省成本。房地產企業在實際開發項目前，應制定詳細明確的利用資源計劃，結合工作進度科學采購原材料。在整個地產開發項目中，應使項目經理的績效考核結果與其資源利用率有機結合，通過這樣的方式讓項目經理重視資源管理，使其在日常工作中能夠保持較高的積極性，采取有效的措施合理使用剩余資源材料。為了避免項目經理與外包商相互勾結的情況，可專門設立項目經理經濟獎勵機制。在開發項目過程中，房地產企業管理者應保持科學的觀念，合理利用資源，尤其是要從思想上認識到提高資源利用率對整個項目發展的重要性，合理控制項目開發成本，以有助于幫助企業節省開發成本，同時有助于企業保持競爭優勢，為其實現可持續發展奠定基礎。

（七）提升成本管控人員的專業水平

落實成本管控并充分發揮其作用的關鍵在于提高成本管控人員的專業水平。首先，應加大培訓監管工作人員的力度，采取組織內部培訓或進修等有效措施提升人員的專業技能，提高監管人員的專業素質，使其能夠更好的勝任相關工作。其次，房地產企業應有針對性的提高員工的薪酬待遇，從而讓行業中更多優秀的人才加入房地產企業，為企業成本管控做出貢獻，全面提升企業管控成本的能力。

四、結束語

在激烈的市場競爭中，我國房地產企業應重視公司治理，形成先進的管理方式，以保持競爭優勢并得以發展。房地產企業應結合行業發展現狀、企業自身情況，立足工程項目制定管理機制，并確保機制的先進性、合理性、科學性，加大成本控制，杜絕成本浪費，以落實工程施工管理。

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