地價是引起房價上升的原因嗎？
——基于2006-2015年房價與地價數據的證據

文/王瀚啟 山東省實驗中學 山東濟南 250001

1、引言

我國的房地產價格過高一直以來都是現實的熱點問題。我國的房地產價格從1998年以來就總體呈現出上漲的態勢，過高的房價引起各界的廣泛關注，特別是房價的合理性和房價上漲的原因成為各方討論的熱點。為高房價所困的我們難免會產生疑惑：房地產價格為什么持續上漲并且呈現出如此高的水平？

通過回顧歷史不難發現，中國在1998年底就實現了住房制度從“實物分房”到“住房貨幣化”的根本性轉變。此外，改革開放后，中國開始土地管理制度的改革，其中，土地使用制度的改革，把土地的使用權和所有權分離，使土地真正按照其商品的屬性進入市場。1987年，國務院提出土地使用權可以有償轉讓，揭開了國有土地使用制度改革的序幕。1992年鄧小平同志南巡講話和黨的十四大確立了土地市場培育的進程。通過市場配置土地的范圍不斷擴大，實行土地使用權有償、有限期出讓已擴展到全國各地。伴隨著這一系列的土地改革，地價也隨之上漲。根據觀察到的事實，地價與房價呈現出趨于同步的上揚趨勢。那么高房價的始作俑者是否是高地價？雖然高房價的影響因素還會受到來自金融市場和消費者投機行為等其他很多因素的影響，但是地價作為房價決定的重要組成部分是否是房價上漲居高不下的重要決定因素？

關于這個問題基本上形成了兩種截然相反的觀點：一是“成本論”，認為地價是開發商開發樓盤的成本，隨著地價上升，房價必然也上升；二是“供求論”，認為土地需求是引致需求，隨著人們對住房的需求越來越高，房價也會越來越高，這間接導致了地價的上漲，因此地價上升是房價上升的結果而不是原因，到底是哪種觀點正確呢？本文接下來將從地價與房價的關系問題出發，試圖利用近十年的數據對二者之間的關系進行探究。

2、數據說明與描述性分析

2.1 數據說明

現有研究房價和地價數據基本上來自于中國經濟景氣指數報告，少部分利用中國地價動態監測數據。不同于已有研究，我們選取的數據來源于清華大學恒隆房地產研究中心的“中國主要城市居住用地價格指數（CRLPI）”和“中國典型城市同質住房價格指數(CQCHPI)”。這兩個數據的亮點在于把地塊位置、規模、容積率等屬性考慮進價格因素，構造出更加準確的具有同質性的指數，因此我們能夠利用把其他因素刨除掉的“純價格”信息來進行分析。本文選擇的樣本區間為2006年第1 季度到2015年第3 季度，共計39 個季度。

2.2 描述性分析

本文用LPI 表示居住用地價格指數，HPI表示住房價格指數。由于HPI 與LPI 刻度不一樣，所以對HPI 除以100 調整刻度。LPI 是以2004q1 為基期，與HPI 以2006q1 為基期不同，所以調整LPI 以2006q1 為基期，刪除2006q1之前的數據，并調整2006q1 的LPI 為1。最終可以畫出HPI 與LPI 的變化折線圖：

圖1 LPI 與HPI 隨季度變化趨勢

CQHPI 指數顯示，自2006年第一季度到2015年第三季度，中國典型城市住房同質價格指數在2009-2011年經歷了大幅上漲，2011年之后又經歷了小幅回落，進入2013年以后，該指數呈現平穩上升的態勢，2014年漲幅趨緩，2015年再次上漲。而從CRLPI 指數來看，地價指數自2006年第一季度到2015年第三季度呈現上升趨勢。同時，二者之間似乎同步變化的關系。

3、地價與房價關系的實證檢驗

得到最終數據后，首先就需要驗證這兩組數據是否是平穩的，不平穩則無法進行后續的探究。分別對這兩個序列數據進行單位根檢驗，發現兩組數據都是一階差分平穩的。在此基礎上，建立起房價指數和地價指數之間的向量自回歸（VAR）模型，進一步檢驗房價和地價這兩組數據是否是同步變化的，是否是長期均衡關系，即檢驗房價指數和地價指數之間是否存在協整關系。在此基礎上，進一步構建向量誤差修正（VECM）模型，在VECM 的框架下進行格蘭杰因果關系的檢驗，對我國的房價和地價之間的關系進行實證探究。

3.1 單位根檢驗

分別對房價指數和地價指數，以及房價和地價指數的一階差分進行單位根檢驗。單位根檢驗結果如下表：

表1 單位根檢驗結果

單位根檢驗結果表明，HPI，LPI 兩組數據都是一階差分平穩的過程。

3.2 協整檢驗

由于HPI 和LPI 兩組數據都是一階差分平穩的序列，它們之間可能存在協整關系。通過回歸HPI 與LPI，利用估計系數算出誤差項序列，對兩者的誤差項序列進行平穩性檢驗，結果檢驗結果P 值為0.0837，滿足顯著性水平，說明兩者的誤差項序列是平穩的，HPI 與LPI 之間滿足協整關系。說明從長期來看，房價指數和地價指數具有共同的變化趨勢。

3.3 向量誤差修正模型

我們已經得到了房價指數和地價指數存在協整關系的結論，但是協整只說明了房價指數和地價指數之間的長期均衡關系。如果從短期來看，房價指數和地價指數的變動是可能產生對其長期均衡關系的偏離的。我們好奇的是這種偏離產生之后，房價指數和地價指數是如何重新回復到長期的均衡關系上的，所以我們在向量的協整方程的基礎上，進一步建立起了一個誤差修正模型，以研究短期內房價指數和地價指數之間的關系。

表2 誤差修正模型回歸結果

根據誤差修正模型的結果，可以看出，滯后一期和滯后兩期的地價指數對經過一階差分的房價指數有顯著的影響。即短期的地價指數對房價指數具有顯著的預測作用。地價對房價的誤差修正系數顯著為正，說明如果地價相較于房價過高，產生了對長期均衡的偏離，在下一期房價將會上漲大約8%，從而恢復到與地價的長期均衡上。由此，我們可以看出，如果地價一直上漲，將會帶動房價一起上漲。

3.4 地價與房價的格蘭杰因果關系檢驗

格蘭杰因果關系說明了一個變量對另一個變量的預測作用。其檢驗思想是：“現在可以影響未來，而未來不能影響現在”，如果滯后項LPI與HPI 具有相關關系，只能是LPI 影響HPI，因為HPI 無法影響過去的LPI。具體的步驟為用y 對x 和y 的滯后階做回歸，如果可以拒絕x 的滯后階的系數聯合為0 的原假設，即可以顯著增強回歸的解釋能力，則可以說明x 是y 的格蘭杰原因。

如果在此模型中，α聯合顯著不為0，則說明x 變動的滯后項對于y 的變動具有顯著的預測作用。對此模型進行似然比檢驗，檢驗結果如下表：

表3 格蘭杰因果關系檢驗

格蘭杰因果關系檢驗的結果表明，地價指數是房價指數的格蘭杰原因，而房價指數并不是地價指數的格蘭杰原因。也就是說，地價指數對于未來的房價指數具有預測作用，但是房價指數并不能預測未來的地價指數。由此我們可以得出結論，地價的不斷上漲是這幾年一直推動房價上漲的重要原因，主要是“成本論”在起作用。

4、地價導致房價過高的邏輯解釋

以上實證檢驗的結果來說明了房價上漲是由于地價上漲的持續拉動。實際上居民對住房的需求不可能一直上升，每一年的住房需求都是一定的。因此要解釋房價為什么持續上漲并呈現出如此高的水平，需要對地價的高水平做出解釋。

地價為什么持續上漲并呈現出如此高水平？關于地價高的解釋，可以從地方政府土地財政的政治經濟因素和土地本身供應不足兩個角度解釋。

4.1 土地財政導致地價上升

1991年開始我國實行分稅制改革，地方財政面臨更多自負盈虧的壓力。在這種情況下，地方政府就通過依靠土地政策來彌補財政收入上的壓力，從而產生了土地財政。此外，地方政府為了招商引資來提高本地的GDP 水平，有激勵的進行基礎設施建設，進一步推動了工業用地價格和商業用地價格的上升，導致房地產開發商從政府手中購得土地的價格也越來越高，所以，房地產開發商為了及時止損，便會逐步提升房價。因而房價也會隨著地價的上漲而節節攀升。

4.2 土地供應失衡導致地價上升

關于造成土地失衡的原因，有三點：第一個問題是我國的土地供應總量在減少，導致城市用地供應緊張；第二個問題是我國每年的土地供應需要分成不同的用途，而實際上最終分給居住用地的土地僅占土地供應總量的百分之十；第三個問題，政府大規模的宏觀調控，使得大城市的用地指標拿得少，而一些中小城市的用地指標拿得多，但隨著城市化的發展，大城市面臨著越來越嚴重的人口流入和人口集中問題但土地供應卻跟不上，反觀那些中小城市，土地多了，人口卻越來越少。這三個問題層層疊加，造成了土地供不應求，導致土地價格節節攀升，而地價的上漲又推動了房價的上漲。

圖2 我國地價上漲的邏輯框架

結論：

本文基于我國的地價與房價之間孰是因孰是果的問題，利用2006年到2015年近9年的季度數據進行分析，得到如下結論：房價與地價存在長期的共同趨勢，地價指數對于未來的房價指數具有預測作用，但是房價指數并不能預測未來的地價指數。由此可以說明地價不斷上漲是05到16年間推動房價一直上漲的重要原因，這說明了地價作為房價的成本構成對房價的拉動作用要強于由于需求拉動房價上升而對地價的拉動。

要解釋房價為什么持續上漲并且呈現出如此高的水平，需要對地價的高水平做出解釋。關于地價高的解釋，本文最后一部分從從土地供應本身的不足以及地方政府土地財政的政治經濟因素兩個角度進行探究。一方面，地價的高水平與政府宏觀調控下的土地本身供應不足有關；另一方面，本文從1994年分稅制改革之后形成的土地財政入手，認為為了緩解地方財政壓力或者是對GDP 政績的追求，作為土地壟斷者的地方政府無論是從招商引資動機還是提高土地出讓收入的動機都有激勵去提高地價。因此本文認為，要控制房價，關鍵在于抑制地價過快上漲，需要完善土地供給機制，合理安排土地財政。