外資PE“圍獵”中國房地產

趙文佳

2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業地產大宗交易市場上。數據顯示，僅2019年一季度，黑石等外資機構，在中國內地的大宗房產交易累計金額已超過300億元。

除此之外，以華平、KKR等代表的外資投資機構，在國內房地產領域的投資方式也在不斷“花樣翻新”。

激進投資

今年黑石集團頗為活躍，先以4.8億美元收購美國商業地產巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國3家購物中心50%股權;又以70.23億港元收購海航.地產開發子公司香港國際建投69 54%股份;3月初又爆出擬以15億美元收購上海長泰廣場。

除了黑石，上海浦發大廈、上海MixC萬象城等A級辦公大樓也被外資機構收入麾下;不僅在上海，北京也頻現外資收購身影，3月28日，啟城投資、顥騰投資宣布聯合瑞士合眾集團和中東家族財富基金等境外機構投資者，對位于北京市中關村核心區的地標性建筑鼎好大廈項目完成了戰略收購。據了解，此次交易是迄今為止北京最大體量的商業地產外資收購項目之一。

而在2017年之前，外資在地產項目投資方面還沒如此“激進”。

回顧房地產大宗交易的歷史，2005年開始，外資基金將目光投向中國，布局北上核心物業;2010年，關于保險資金投資不動產暫行辦法出臺，中資保險公司開始擴大商辦物業投資，2015-2016年，內資基金和萬能險成為市場主要買家;2017年，隨著房地產市場進入存量物業時代，內資開發商并購存量物業，掀起一輪熱潮;2018年之后，外資投資占比顯著上升。

仲量聯行提供的數據統計顯示，去年，北京大宗交易市場成交額中大約有四分之一收購者是外資。

對于外資在國內地產項目投資收購中再次活躍，業內人士普遍認為，首先，2018年，中國去杠桿、去地產化的大勢使不少企業拋售資產，市場出現更多的優質資產，比如海航資產的集中處置;另一方面，融資渠道收緊則使內資機構募資困難，出價能力逐漸下降。

在2017年之前，外資在地產項目投資方面還沒如此“激進”。

外資現階段大規模進入國內商業地產市場，除了對市場動態變化反應迅速，同時也是對中國經濟未來發展態勢的看好。中國這一新經濟體具有高速經濟增長、穩定政治環境、愈發開放的政策等多種優勢。因此之前在日韓超配的外資機構已逐漸主動將中國的重要性提升。

“商業地產寫字樓是中國經濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經濟發展，在這種情況下，外資認為有必要搶占中國一線城市的商業地產資源，加大對中國的核心資產配置。”一位地產資深人士表示，“最近新加坡、美國、歐洲資金都在進入中國商業地產領域，這是一個常明顯的趨勢，外資已經將中國當作是全世界越來越重要的經濟體。”

對于外資主流的投資邏輯，仍然是“買入一經營一出售”或Reits退出這一模式。但值得關注的是，有越來越多的外資基金長期持有國內具備穩定租金收入、優質租客組合的商業核心物業，這越來越像倫敦、紐約的情況。

而對于外資機構投資的地域，作為中國最重要的兩個門戶城市的上海和北京是首要選擇。但除此之外，也有向二線城市下沉的趨勢。

花樣翻新

隨著市場及房地產行業環境的變化，外資機構參與中國房地產行業的投資方式也與時俱進。

2018年12月，華平投資宣布與翰德集團簽署合作協議，約定雙方成立合資公司，對中國境內特殊機會房地產項目進行投資。合資公司擬投資總額為10億美元，并預期資產管理規模在3年內達到50億美元，成為中國領先的房地產類不良資產持有及處置公司。

外資機構參與中國房地產行業的投資方式也與時俱進。

據了解，華平投資在中國房地產領域有著豐富的投資經驗，已對國內20多家公司、項目投入了逾40億美元的資金，投資于開發商、運營商、資產管理公司以及資產、項目層面的合資企業。

合資公司可與華平投資組合中從事長租公寓、辦公場地、園區、零售地產等業務的諸多企業進行戰略合作，形成“1+1>2”的協同效應。

翰德集團自2017年戰略轉型進入不良債權投資與城市更新運營領域以來，在1年多時間里完成了12個項目的落地，實現了超50億元資產規模的資產收購和交易。

華平在中國房地產領域有十幾年的投資歷史，手段也在不斷“花樣翻新”。華平在中國房地產市場的投資演變，也反映了房地產領域創新與融資趨勢的變化。

2005年，華平正式開始在房地產領域的投資，國內住宅市場從2005年開始呈現井噴式發展，彼時華平投資最多的就是傳統房企。合作模式也比較簡單：充當投資人角色，讓房企有資本跑馬圈地，然后獲取收益。

2006年，快捷酒店開始興起，華平抓住機會，對7天酒店進行投資，從一開始投資其7家酒店，到陸續投資逾千家酒店;華平從2010年開始成為魔方公寓的戰略股東，一直跟投了幾輪。

零售商業在過去十年也有很大變化，除了與如華潤等地產開發商有項目合作外，華平在2009年左右開始投資專業運營公司，與紅星美凱龍展開多次合作。

2010年，華平開始與中國金茂（原方興地產）合作，投資高端辦公及酒店物業。此后，華平開始與上海凱龍瑞合作，后者專注于園區收購和管理，目前該公司已經進入資產管理和資產運營、資金運營角色。

而如果找不到合適的平臺投資，華平就自己創辦一個新平臺，比如創辦易商紅木物流倉儲。此前華平投資了不少電商企業，這些公司的共同問題是物流配套。從房地產角度出發，華平決定通過自建倉庫，以控制成本，但不進行倉庫買賣。因為華平更看重企業的持續性。

除了華平在中國地產投資領域動作頻頻外。去年，華住酒店集團宣布與全球領先的另類資產管理公司TPG（德太集團）共同成立合資公司，華住占股20%，TPG占股80%。同時這家合資公司已與騰飛酒店信托（新加坡）達成股權收購協議，以11.8億元人民幣全資收購其旗下的兩家酒店地產——北京諾富特三元酒店和宜必思北京三元橋酒店。交易完成后，這兩家酒店將進行翻新改造，并由華住繼續經營。

而早在2011年，KKR就與遠洋地產合作成立地產基金，參與中國境內的房地產投資項目。2016年又與遠洋集團共同出資14.77億港元投資首創置業旗下香港上市公司首創鉅大，助力首創鉅大進一步開發及壯大其奧特萊斯綜合體業務。日前又有消息指出，KKR為深化在亞洲的房地產投資，正在籌募旗下首檔專攻亞洲的房地產基金，目標為15億美元。