淺析房屋租賃合同糾紛法律適用與研究

石紹昆

摘 要：近年來房屋租賃合同案件在審判實務中出現了諸多新現象和新問題。房屋租賃合同案件作為傳統民事案件，審判實務中近年出現了諸多新的問題。作為不動產，房屋價值相對較大，租金相對較高，其位置、狀態以及土地使用權的狀況往往比較復雜，同時又由于承租人租賃房屋的目的多種多樣，從而產生糾紛的可能性相應增大。我國各地的土地使用權呈現出一種歷史性、復雜性、多種因素共同參與相互影響的狀態，其權利來源、權利狀態、登記模式、使用狀況往往會不同程度地影響到租賃合同。這成為租賃合同糾紛處理困難的一個原因。

關鍵詞：房屋租賃合同 繼續性合同 優先購買權

一、關于繼續性合同作為房屋租賃合同的重要特征在審判實務中的理解和運用問題

我國《合同法》第一百一十二條對租賃合同規定為：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”結合此規定，一般審判實踐中和理論上均認為房屋租賃合同是指“出租人與承租人簽訂的，關于出租人將房屋交付承租人使用、承租人支付租金，并于合同終止時將房屋返還給出租人的協議。” 我國真正法律上明確房屋租賃合同的意義，是在《城市房地產管理法》第五十二條，該條規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”

繼續性合同“是指合同內容非一次給付完結，而是繼續地實現的合同” 。房屋租賃合同是一種典型的繼續性合同。其基本特色在于，時間因素在合同履行上居于重要地位，總給付的內容取決于應為給付時間的長短，換言之，隨著履行時間的推移在當事人之間不斷地產生新的權利義務。 將房屋租賃合同列歸為繼續性合同有重大的意義，在審判實踐中對房屋租賃合同消滅是否有溯及既往以及租金的給付處理有較強的指導意義。

合同解除有溯及力，是指解除使合同關系溯及既往地消滅，合同如同自始未成立。合同解除無溯及力，是指合同解除僅僅使合同關系向將來消滅，解除之前的合同關系仍然有效。 因為房屋租賃合同持續性的特點，決定了一方的給付具有不可逆轉性的特征，即房屋租賃合同消滅時，雙方當事人的權利義務一般存在無恢復原狀的可能或不宜恢復原狀。故多數學說認為繼續性合同無效、被撤銷、解除應向將來發生效力，過去的合同關系不受影響。 試想如果認定房屋租賃合同有溯及力，出租人收取的租金雖然可以返還給承租人，但出租人讓以給承租人的房屋占用權是不可返還的，承租人基于對房屋的合法占用而產生效益也是難返還的，此外如有添置物的更是難以恢復原狀，如果認定有溯及力則對合同雙方權利義務的處理方面難以達到客觀、公平的效果，即使可以，亦要增加合同當事人諸多不必要的迂回曲折，對雙方無任何益處。但根據“契約即法”的原則，如當事人對合同有相反約定的，則應從其約定。

二、租賃期間出租人房屋物權請求權的讓予及租賃房屋在實際管領狀態下損害賠償責任的負擔

（一）出租房屋物權請求權的讓予。

房屋作為民事主體的重要財產，其物權效力法律給予極大的保護。隨著社會經濟的發展，物權中各權能可相分離并具彈力性已是一種社會共識，也是發揮物權最大效能的需要。物上請求權基于物權的支配權受到妨礙而發生，結合房屋承租人的租賃權具有物權化特征。我們認為，為保護承租人的合法權益，承租人在使用租賃房屋期間出租人的物上請求權應依法讓予給承租人，尤其是審判實踐中遇到最多的排除妨礙請求權和恢復原狀請求權，兩權均直接關涉承租人直接使用租賃房屋的權利。物上請求權是依附物之支配權的附從權利。 承租人在使用租賃房屋期間房屋受到侵害時理應有權行使妨礙排除請求權和恢復原狀請求權予以救濟，這是基于房屋租賃合同的特性決定的。租賃權實質上是一種從所有權能中分離出來的單獨存在于房屋之上的用益權，具有物權排他性的物權化特征。出租人在收取租金讓予房屋用益權的同時，該讓予的用益權即包含了對第三人請求權的讓予，如果承租人基于租賃合同對房屋的占用不含此權利，此權利仍保留給房屋所有權人主張是不現實的。因為出租人此時注意的是其租金能否收取，對其他事項完全可在所不問，第三人對房屋的損害與他雖然有關系，但其可在租賃合同結束后要求承租人按合同交回租賃房屋，如房屋有損，出租人完全可以依據合同對承租人提出違約損害賠償的請求，故實際上造成第三人的侵權后果是完全由承租人負擔。縱使出租人對第三人行使損害賠償請求權及妨礙排除請求權，那承租人又據此向出租人請求權利，這實際徒增當事人解除紛爭的迂回曲折，對各方均無益處。并且法律還規定“承租人應妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”。 法律規定房屋承租人的保管責任，但如承租人無法通過訴訟方式行使保管責任這對承租人是不公平的。我國法律對此沒有直接明確的規定不妥，不利于物之利用的效率提高。反觀與我國淵源頗深的《法國民法典》對此則作出具體的規定：“第三人在并不主張對出租物有任何權利的情況下，以粗暴行為給承租人占有、使用租賃物帶來妨害，出租人對此不負保證責任;承租人應以自己的名義對第三人提出排除妨礙之訴。” 該條明確因第三人過錯的情況，出租人不承擔責任，應由承租人提出妨礙之訴。另外，在現實中，房屋使用牽涉大量的繼續性合同均無一不直接影響租賃房屋的使用，如電力、天然氣、煤氣、自來水、物業管理等繼續性合同愈加普遍化，而我國在這些合同的設立上一般是以房屋所有人開戶設立，但在實際使用上卻是承租人。如果這種繼續性合同引起糾紛，實際使用人無權提出訴求必然降低了房屋的使用效率，損害承租人的合法權益。故我們認為房屋租賃權作為一種用益權，承租人基于對房屋的占用可直接對房屋行使物權請求權。如果房屋承租人因第三人的侵害行為致其用益權受損時，為維護其權利當然可基于對房屋的占有而行使物權請求權。如第三人的行為導致承租人的通風、排水、采光等權利受損時，房屋承租人基于對房屋租賃權的使用當然亦可行使物上請求權，要求第三人排除妨礙、恢復原狀、賠償損失等，否則，房屋承租人的權利無從保護。

（二）對于租賃房屋在實際管領狀態下損害賠償責任的負擔。

1、我國《民法通則》第一百二十六條規定：“建筑物或者其他設施及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”;最高法《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“下列情形，適用民法通則第一百二十六條的規定，由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外：（二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的”。這些規定明確了產生侵權責任時根據出租人（所有人）或承租人（管理人）的過錯確定承擔侵權責任的主體，這與侵權責任的構成要件是相吻合的。一是出租人有交付租賃物及使租賃物適于使用、收益的義務，同時有維修義務。如交付的房屋存在瑕疵發生損害賠償的，如防盜網的脫落、空調外掛機的脫落等致人損害，則出租人應承擔賠償責任。二是承租人驗收房屋確保無瑕疵后，承租人即處于實際管領的位置，如因其管理不善導致損害賠償的，承租人應承擔賠償責任。

2、租賃房屋滅失風險的負擔。即當由于不可歸責于承租人和出租人雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應由誰負擔，以及引致租賃合同部分或全部不能履行時，租金風險應由誰負擔。 （1）對租賃物的滅失風險問題。我國《合同法》第二百二十二條規定：“承租人應妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。”我國理論上實際是堅持除非法律有特別規定或當事人有特別約定，房屋的滅失風險由房屋所有人負擔的原則。這是上自羅馬法以來，就形成的由物的所有人負擔風險即天災歸物權人負擔的法律思想。 但現代社會是快速發展、快速融合的市場社會，房屋租賃合同的情形千差萬別，尤其在房地產價格暴漲的社會，出租人為獲最大的收益、承租人為減少支出，出租人采取分租、承租人采取合租的情形越來越普遍，特別是在長期租賃房屋的情況下，承租人對房屋處于完全管領狀態，出租人退為僅有收取租金的權利，此時仍要出租人承擔房屋的滅失風險可能導致雙方利益的失衡。我們認為不妨借鑒《法國民法典》的有關規定更為妥當，該法典規定：“承租人對承租期間出租物發生的損壞或滅失應賠償責任;但如能證明此種損壞或滅失是非因其過錯造成時，不在此限。” “承租人對由其房屋內的人所為或者由轉租人所為引起的損壞或滅失，負賠償責任。” 這樣更為有利于對房屋無直接管領權的所有人的合法權益的保護，也更有利于強化承租人履行妥善保管、合理使用房屋的義務，防止社會財富損耗，使其效益更大化。又因為現實中房屋滅失發生的原因最多是火災，故《法國民法典》還對火災情形進行了詳細的、可具操作性的明確規定。“承租人應當對火災承擔責任，但如其能證明下列情形，不在此限：火災的發生是由于意外事故、或者是由于不可抗力或建筑本身的缺陷所致;或者火災的發生是由于毗鄰房屋火災蔓延所致。” “承租人為數人時，所有承租人按他們占有的房屋部分的出租價值比例，對火災負擔責任，但下列情形，不在此限：如能證明火災始于一承租人的住房內;在此情況下，僅由該承租人一人負擔責任。或者如承租人中一些人僅證明火災并非始發于他們的住房內;此種情形，這些承租人不負責任。” 上述規定，我們不妨結合自己的實際進行吸收和借鑒，為我所用。（2）對于租金的風險負擔問題。通說認為，由于不可歸責于租賃雙方當事人的事由，租賃物毀損、滅失的，租金風險由出租人負擔。國外立法和我國《合同法》第二百三十一條均對此有規定，不在此贅述。

三、合同當事人的變更

合同當事人的變更包括出租人和承租人的變更。對于出租人的變更，最高法《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行》第119條規定“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”《合同法》第二百二十九條也規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”即欲稱的所有權變動不破租賃原則。審判實踐中，對出租人的變更的案件較少，法律規定明確，一般不會發生大的爭議，較為容易處理。

參考文獻

「1」 楊立新著：《侵權法論》，吉林人民出版社2017年版，第787頁。

「2」 胡蘭玲、趙海燕：《關于房屋租賃管理辦法幾點探討》，甘肅政法學院學報2017年第2期。