促進地區住房梯度消費助力京津冀協同發展

呂萍 林馨 于淼

摘要：構建地區住房梯度消費體系是解決北京住房緊張、“大城市病”嚴重等問題，實現京津冀城市群內部資源合理流動和有效配置的重要舉措。當前京津冀協同發展中存在一系列住房結構性供需矛盾，表現為各城市住房市場發育差距大、市場健康程度低、市場協調程度低等方面。而三地各城市現有住房政策是主要原因之一，包括住房限購、限貸管制明顯，而對住房限售、限商、限價則不同程度缺乏，且缺少全面有效的人才住房保障政策等。為解決上述問題，應構建房地產協同調控機制，完善京津冀城市群住房發展規劃，因城（地）施策，促進城市住房梯度消費形成，促進和助力京津冀協同發展。

關鍵詞：住房梯度消費;京津冀協同發展;房價

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）09-0010-13 收稿日期：2019-07-18

構建京津冀城市群內部住房梯度消費體系，是解決北京住房緊張、“大城市病”嚴重等問題，緩解北京住房壓力，適應京津冀半小時、1小時生活圈，消解虹吸效應，帶動津冀兩地房地產業發展，促進人口、經濟、社會資源等有效流通和合理配置的重要舉措。

自2014年京津冀協同發展戰略提出，城市群內非首都功能疏解、產業轉移、基礎設施建設、交通完善等舉措齊頭并進，為構建城市群住房梯度消費體系提供可能，但由于三地既有住房政策尚未得到及時調整，地區住房梯度消費壁壘重重，導致一系列結構性供需矛盾更加嚴重。從房地產協調發展助力城市群協同發展的角度，對三地住房政策進行整體調整和完善已經十分緊迫。

1京津冀協同發展中的住房結構性供需矛盾及其影響

1.1房價斷層明顯，制約城市群住房形成梯度消費

當前京津冀城市群房價斷層明顯，市場發育極不均衡，難以形成有序的地區住房消費梯度，具體表現為三方面：

一是北京市住房價格始終居高不下，新就業人群等住房壓力始終難以緩解。北京市作為我國的政治、經濟和文化中心，憑借強大的經濟、人口、資源等優勢，其房地產市場成熟度遠高于津冀二地，房價長期處于領跑地位。2016-2018年，北京市平均房價高達52648元/平方米，約為天津市和廊坊市房價的3-4倍，約為衡水市房價的10倍。同期北京市低收入群體人均可支配收人為21197元，居高不下的房價導致北京市中低收入群體、新就業人群的住房需求難以滿足，甚至擠壓實體經濟，對居民心理、社會穩定產生不利影響，嚴重阻礙城市群內社會資源有效配置。

二是天津、廊坊、保定等北京周邊城市住房價格與北京形成斷崖式變動，沒有形成合理住房梯度消費。天津、廊坊、保定等環京城市平均房價介于10000-20000元之間，在城市群中處于較高水平，但均不足北京房價的35%，市場發育程度和資源集聚能力與北京差距較大。由于這些城市吸引北京轉移人才定居、就業的拉力不足，再加上住房政策限制等因素，北京市住房需求難以有效轉出，有序的地區住房消費梯度難以形成。

三是河北其他城市住房市場較少受到北京的影響，住房市場發展較慢。河北省其他城市除石家莊、張家口二市受省會資源、冬奧會政策等利好因素影響房價稍高，其余均低于9000元/平方米，與北京市房價形成極大差異，不僅其住房市場發育程度較低，且供需兩端動力均不足，尚未具備承接北京市轉移住房需求的能力。

1.2租金差距大、租價比水平低，不利于城市群合理住房消費形成

一是租金水平差距大，城市間住房真實需求差異明顯。從租金水平來看，近三年，天津、石家莊等二級城市住房租金水平不足北京市40%，與北京差距較大，表明其住房真實消費需求與其經濟行政地位不匹配。廊坊下轄的香河縣、大廠縣和三河市三縣市地處“飛地”，擁有得天獨厚的地理位置優勢，理論上是承接北京住房真實需求的優先地區，但其房價水平高于廊坊市平均水平，租金水平低于廊坊平均水平。說明其投機需求較高，真實住房需求較低，尚未發揮承接北京轉移人口的作用。保定下轄的雄安新區租金水平高于保定平均水平，顯示其地理優勢和戰略地位已經成為吸引人口和提升住房消費需求重要因素。

二是租價比低，住房投機需求旺盛且差異明顯。各城市租價比均低于4.50%，表明住房投機需求旺盛，城市群住房市場整體處于不健康狀態。廊坊市、保定市租價比最低，分別為1.60%和1.68%;廊坊下轄的香河縣、大廠縣和三河市租價比約為1%，低于廊坊市平均水平，巨大的住房市場投資需求，不利于城市群合理住房需求的形成。

廊坊、保定二市租價比低于北京市，天津市、石家莊市、張家口市、秦皇島市租價比均低于城市群平均水平。這種情況表明，一是地區整體住房市場發育不健康，二是北京周邊住房市場形成洼地，可能成為投機行為較為嚴重的地區。

1.3地區住房供需的結構性矛盾相對突出，成為制約地區協同發展的重要因素

與長三角、珠三角城市群對比，京津冀城市群住房市場協調程度整體較低，具體表現為兩方面：

一是京津冀城市群租金水平、房價水平斷層最為明顯。天津、石家莊等二級城市租金和房價水平均低于北京的40%，而長三角和珠三角的二級城市租金水平均超過其一級城市的50%，房價水平均高于40%，租金和房價分布相比京津冀地區更加均衡。

二是京津冀城市群租價比水平整體最低。京津冀城市群租價比平均水平為2.25%，長三角和珠三角分別為2.62%和2.30%，表明京津冀城市群整體住房市場發展不如長三角和珠三角健康，投機需求最為旺盛。

城市間住房市場的不合理發展，不僅難以形成地區間住房梯度消費，使京津冀地區住房供需的結構性矛盾長期難以緩和，也導致京津冀城市群住房需求過度集中于中心城市北京，需求外溢不足;天津、石家莊等二級城市市場發育乏力，難以有效發揮承接北京和帶動周邊城市住房市場發展的中介作用，阻礙京津冀協同發展戰略的推進。

2當前三地住房政策是住房市場梯度消費難以形成的重要原因

隨著京津冀協同發展戰略的推進，三地住房政策規定和變化成為影響市場供求和價格的重要因素。從房地產調控政策和人才引進住房政策來看，制約京津冀城市群形成健康有序的梯度住房消費體系的關鍵在于房地產協同調控機制缺失，表現為以下方面：

2.1限購、限貸政策限制明顯，阻礙住房消費需求轉移

當前京津冀各城市房地產調控政策各自獨立，局限于調控單個城市房地產市場，缺乏房地產市場調控城際協調機制，阻礙住房梯度消費體系構建。

從限購政策來看，除河北南部的衡水、邢臺、邯鄲三市尚未實行限購政策外，其余京津冀城市均實行強度不一的限購政策。其中環京6個城市中，除張家口市對于非本市家庭不要求納稅或繳納社保證明外，其余城市均有不同年限的限制性要求，從政策層面直接阻礙了城市群住房消費需求自發轉移。

從限貸政策來看，廊坊市及其下轄的香河縣、大廠縣和三河市、承德市、張家口市、保定白溝新城等市縣對于非本地戶籍家庭實行更嚴格的限貸政策，首付款比例高于本地戶籍家庭，顯著增加異地購房壓力，不利于北京市真實住房需求有效轉移。

2.2限售、限商、限價政策力度不足，助長住房投機需求

限售、限商、限價政策在短期內打擊住房投機行為具有良好的效果。現階段廊坊等環京城市投機需求較為旺盛，但在調控政策上，限購、限貸政策較嚴格，限售、限商、限價政策力度不足，難以有效抑制投機需求。從當前的規定來看，廊坊市尚未實行限售、限商或限價政策，僅依靠限購和限貸政策進行調控效果不佳，既無法嚴格打擊投機需求，又抑制部分住房消費需求實現。天津、保定、張家口等其他環京城市在房地產調控上也存在重限購和限貸，輕限售、限商和限價等現象。

限售、限商、限價政策等調控政策力度不足，將進一步助長投機需求，形成房地產泡沫，推高房價，增加北京市中低收人群體在周邊城市購房壓力，阻礙北京市住房消費需求向外轉移。

2.3全面有效的人才住房保障政策缺位。難以形成人才拉力

現階段，津冀各城市人才住房補貼多針對高層次人才，如滄州市對于全職在滄州市工作的國際頂尖人才將給予每人200萬元安家費。對于新畢業大學生等群體多通過公租房解決其住房需求，住房保障方式單一，政策吸引力不足。廊坊、保定、張家口等市人才住房保障沒有實質性政策落地。對人才購房補貼缺位，人才引進的政策吸引力過低，難以形成有效人才拉力，不利于人才要素在城市群范圍內流通。

3促進京津冀住房地區梯度消費及完善住房市場協同發展的政策建議

3.1構建房地產協同調控機制，破除住房需求轉移障礙

京津冀城市群內部限購、限貸等調控政策的目的在于打擊城市群住房投機行為，但一刀切的調控方式也阻礙了北京市真實住房需求向外轉移，不利于城市群住房市場協同發展。因此，應以城市群整體為調控主體，結合各城市住房市場空間關聯、外溢關系及其差異進行協同聯動調控。

第一，協調好房地產市場調控政策出臺的時機，及時防止熱點中心城市房地產價格的非理性上漲向周邊城市擴散。

第二，打通跨城市購房壁壘，可考慮將限購政策中社會保障費繳納地點從購房當地放寬至城市群內部各城市，以激勵真實住房需求轉移。

第三，進一步區分住房消費需求和投機需求，根據各城市住房市場投機程度平衡限商、限價、限售等調控政策，嚴厲打擊北京市住房投機需求向環京城市擴散。

3.2完善城市群住房發展規劃，由點到線疏解住房需求

住房發展規劃是建立房地產市場平穩健康發展長效機制的重要抓手，京津冀城市群住房發展規劃應圍繞疏解北京市住房需求，從疏解方向和資源配置等方面加以引導。

如圖1所示，為疏解北京市住房需求，短期內需要由點到線進行住房需求的疏解，即北部向張家口市疏解，南部向雄安新區一保定市一石家莊市一條線疏解，東部向北京市副中心（通州）一廊坊市一天津市一條線疏解。

長期內一方面由北京市向周邊城市疏解住房需求，另一方面由天津市和石家莊市帶動周邊城市住房需求。在北京周邊形成三個擴散區，即“北京一承德、北京一唐山”“天津一唐山一秦皇島、天津一滄州”“石家莊一衡水、石家莊一邢臺一邯鄲”，最終實現整個京津冀城市群北部、南部、東部三個面狀住房需求擴散，吸引周邊人口，提升京津冀整體城市群的住房吸引力，促進京津冀城市群經濟發展，加快京津冀協同戰略的推進。

3.3因城（地）施策，構建租購并舉的住房梯度消費體系

北京市要從政策層面加強推動首都非核心功能疏解，發揮核心城市的帶動和輻射效應，與河北省和天津市合作促進交通一體化、生態環境一體化和人居環境一體化的發展，發揮地區協同發展的核心作用。

天津市、石家莊市應提升住房條件的吸引力，完善基礎設施建設，鼓勵城市群內部人才在天津、石家莊購房。對于沒有經濟能力買房的外來人口和優秀人才，應多渠道為其解決住房需求，如通過公租房、長租公寓、住房補貼等，積極為其提供住房保障。

廊坊市、保定市和張家口市作為緊鄰北京市且是現階段最需承接北京市住房需求的三大熱點區域，一方面應通過嚴格的調控政策打擊投機行為，對限購、限貸、限售、限價政策加碼，嚴格控制虛高房價;另一方面構建并完善租賃住房體系，為解決住房需求奠定基礎，從而真正發揮三大區域承接北京市住房需求的作用。

河北省其他城市現階段住房消費需求較低，應著重推動城市發展、重點完善住房市場建設，配合構建統一協調的住房政策。隨著京津冀協同發展政策進一步落地，以及雄安新區等新的地區城市增長點的迅速發展，通過京津冀各城市房地產市場調控政策和住房發展規劃協同發展，以及各城市因地制宜的具體舉措，逐步形成的京津冀地區的住房合理梯度消費以及租購并舉的住房市場，最終將促進城市群格局的優化和協同發展。