拍賣(mài)房屋的轉(zhuǎn)移登記

某市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)：現(xiàn)我單位遇到一起業(yè)務(wù)：某公司因營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷(xiāo)，已成立清算小組開(kāi)始進(jìn)行清算，清算中將公司房屋拍賣(mài)以償還債務(wù)。現(xiàn)在清算小組協(xié)助買(mǎi)受人來(lái)我單位辦理轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)人只提交了成交確認(rèn)書(shū)，而無(wú)法提供法院出具的拍賣(mài)成交裁定書(shū)。此外，該房屋上還設(shè)有抵押權(quán)，我們?cè)谑芾頃r(shí)通過(guò)詢問(wèn)得知，該抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)得到優(yōu)先受償，但是抵押權(quán)人并未前來(lái)申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記，對(duì)此，我們應(yīng)當(dāng)如何辦理？可否由抵押人申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記？

金紹達(dá)：《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋[2016]18號(hào)）第1條規(guī)定：“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)，是指人民法院依法通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拍賣(mài)平臺(tái)，以網(wǎng)絡(luò)電子競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)處置財(cái)產(chǎn)的行為”;第22條第2項(xiàng)規(guī)定：“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定送達(dá)買(mǎi)受人時(shí)轉(zhuǎn)移”。所以，對(duì)于人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)的，可以由買(mǎi)受人憑拍賣(mài)成交裁定書(shū)直接申請(qǐng)。企業(yè)在清算程序中拍賣(mài)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的，雖然不同于人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)，但只要申請(qǐng)人提供的登記文件符合登記申請(qǐng)的要求，我們可以受理。

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷(xiāo)后，在沒(méi)有完成清算前，企業(yè)的法人資格并未消滅，仍然可以從事與清算有關(guān)的活動(dòng)。但是此時(shí)這一企業(yè)的權(quán)利已經(jīng)受到限制，因此，在申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，出賣(mài)一方不能僅由企業(yè)或清算組織申請(qǐng)，在申請(qǐng)表上應(yīng)當(dāng)同時(shí)加蓋企業(yè)和清算組織的印章。

設(shè)有抵押權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓，必須先滌除其上所設(shè)定的抵押權(quán)，因?yàn)橘I(mǎi)受人取得的應(yīng)當(dāng)是一個(gè)沒(méi)有負(fù)擔(dān)的權(quán)利。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點(diǎn)中，也明確了“設(shè)有抵押權(quán)的，是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記”（9.3.4第5項(xiàng)），把抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記作為辦理轉(zhuǎn)移登記的前置條件。所以，這一起業(yè)務(wù)必須先辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。

按前述規(guī)范規(guī)定：抵押權(quán)人與抵押人可以共同申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記，債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記，但只有在“人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)確認(rèn)抵押權(quán)消滅的，抵押人等當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記”（14.4.2申請(qǐng)主體）。所以，本例中抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人參與申請(qǐng)，而不能由抵押人單方申請(qǐng)。

抵押權(quán)一經(jīng)行使，無(wú)論其債權(quán)是否全部得到清償，抵押權(quán)即告消滅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)著名學(xué)者謝在全認(rèn)為：“抵押權(quán)消滅后，抵押權(quán)人自負(fù)有涂銷(xiāo)抵押權(quán)登記之義務(wù)，法律就此雖無(wú)明文，然此應(yīng)為當(dāng)然之理”（《民法物權(quán)論》第684頁(yè)）。而對(duì)于登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，按目前規(guī)定，本例需待抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記完成后。方可辦理轉(zhuǎn)移登記。