國有企業閑置房產租賃管理研究

張國卿

摘要：進入新的發展時期以來，隨著改革改制和產業結構調整的不斷深入，部分國有企業原本用于生產、經營、辦公和生活等用途的房產閑置下來，由于國有產權對外轉讓必須進場交易，且在當前市場環境下，持有房產比出售更為合適，為進一步加強和規范國有房屋資產管理，盤活企業閑置房屋資產，進一步提高房產資源利用效率，通過將閑置房產租賃處理是目前國有企業加強資產管理，盤活存量資產，規范資產處置行為，提高資源利用效率，實現國有資產保值增值，獲取收益最大化的有效方式。

關鍵詞：國有企業;閑置房產;租賃管理

前言：閑置房產不僅增加了企業在物業管理上的工作量，同時還增加不必要的維護、修繕成本，還帶來了一定程度上的安全隱患，自《中華人民共和國企業國有資產法》和財政部《行政單位國有資產管理暫行辦法》《事業單位國有資產管理暫行辦法》等有關規定的頒布以來，從確保國有集體資產保值增值，提高經營效益，促進廉政建設，確保國有資產維護的安全性出發，同時為更好地規范和完善行政事業單位和國有集體企業資產物業租賃行為等管理思路指導下，通過市場化運作手段將國有企業的閑置房產對外出租是促使國有資產保值增值盤活利用的較好方式。本文就國有企業閑置房產的租賃管理和風險管理提出幾點建議。

1.閑置房產租賃管理的策略

1.1對項目進行精準定位

按閑置房產所屬區域的不同進行前期的判斷與分析定位工作，區域位置決定租賃價格，根據地理位置和環境的不同分為幾大區域，其一是位于商業繁榮，人口稠密，交通便利的城市或縣城的中心熱鬧繁華的商業地帶;其二是次于城市或縣城中心，但屬于政府著重打造或是近年形成的新的商業分類市場，雖比不上鬧市中心的繁華，但也交通方便，被社會廣泛認可的區域;其三是城鄉結合部的郊區，新的經濟開發區，電商物流中心，高校片區以及各大汽車站高鐵站等;其四為城市或縣城的延伸路線以及鄉鎮中心地帶等區域。

1.2進行精確定價

對閑置房產有了精準的定位之后，就要安排相關的專業人員針對房產所屬區域周圍的房屋租賃市場進行全面詳細的調查，重點調查與閑置房產大體結構面積相似的市場租金價格，具體到物業管理費，停車位情況，相關的費用等，根據周邊房地產租賃市場調查數據，進行精準測算和橫向比較，在充分考慮資產價值和物業服務成本等因素的基礎上，初步擬定項目對外租賃價格，并呈報企業相關領導供決策參考。

1.3對合作伙伴的選擇

選擇合適的途徑將房產項目對外出租的信息傳播出去，首先要遵循公開化，透明化的原則，一是可以通過利用廣播電視媒體投放廣告的形式，二是可以積極利用新媒體如微博、抖音、快手、微信公眾號等定時推送，還可以采用網上公開招標的形式，以及群發短信，公司電子滾動廣告屏和朋友圈等多種形式廣而告之，通過各種方式使社會各界人士知曉招租信息，并積極尋找有意向合作的優質客戶，如銀行新建網點、保險公司、信用卡中心等有保障、有信用、會經營的股份公司或民營公司。對有意向看房的單位或個人建立客戶數據，安排專門的人員將項目詳細情況如結構布局，建筑面積，物業設施，出租價格等做出詳細的介紹，對雙方需要履行的義務等一一說明，為進一步的合作奠定基礎。

1.4誠信合作，完善合同文本

租賃雙方本著誠信合作的原則，對租賃條款涉及的租金、期限、付款方式、違約條款等開誠布公重點討論，企業首先規范合同的談判、起草、審批、簽訂、履行等一系列流程，制訂租賃合同標準文本并完善合同條款，將能夠預計到的情況盡可能在合同中全面體現出來，同時為了出現推諉扯皮現象，要杜絕與租賃無關的合作，拒絕以其它條件代抵租金，為嚴防腐敗和暗箱操作，要對項目參與人員簽訂“廉政風險點及防控責任書”。

1.5定期回訪，合作共贏

本著合作雙方自愿、平等、互利的原則，按照合同約定的條款，明確雙方行使的權利和履行義的務，加強合同約束，明確具體項目執行責任人對租賃項目進行定期回訪，及明了解租戶的經營發展狀態，保證項目各項物業功能正常使用，防止租戶找理由延遲或拖欠租金，對回訪中發現的問題及時上報領導層，避免租戶欠費給企業造成損失;在提供方便，減少摩擦，有償服務的前提下，為優質的租方提供質量良好的經營平臺和滿意的物業服務，也可根據現場物業實際情況，采取必要的延伸服務和正面激勵措施，相敬相容，精誠合作，建立良好的租賃友誼;對違反合同約定，逾期不交納費用的租房，要及時清退，并訴諸法律程序，將企業損失降至最低。

1.6安全生產與應急預案

將安全生產作為合同的一部分，對用電安全，經營范圍等做出明確規定，租戶入場裝修時不得擅自破壞房屋的主體結構，違章搭建，不得從事與經營范圍無關的生產經營活動，并要建立起安全生產管理員聯系制度，建立應急防火、防盜、防爆、防災等應急方案，定期與租戶進行安全溝通，強調安全生產的重要性，將風險隱患控制到最低。

2.房產租賃的風險防范策略

2.1加強內部管理

房產租賃管理是項系統工程，從流程、臺賬、監督等三方面進行系統管理;企業內部首先要建立相應的內控制度，根據實際情況將租賃范圍、用途、價格、租金、押金、履約保證金等編制成租賃計劃，制作移交清單;保留好與承租方的談判書面記錄，簽訂相應的廉潔從業責任書、安全協議等附件，進一步加強合同主體審查，重點在承租人的資信和履約能力調查，簽約時可要求承租人提供相應的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證和最近一期的資產負債表、損益表。要保證標準合同使用率、合同的送審率、法律財務部門的審核率全面達標;同時要做好合同的解除權;租賃結束收回房產時先根據清單核實相關內容，將原移交清單與承租人編制的移交清單進行比對，然后雙方當面進行實物清點、驗收或試運行;臺賬管理方面要建立承租人的相關檔案，如租金收取情況，租金支付記錄等信息檔案。

2.2建立風險識別與防控體系

定期對出租房地產進行查驗，從風險發生的環節或領域等角度出發，監督承租人按合同約定使用租賃房地產，記錄查驗過程和結果，對發現的異常情況和存在安全隱患和違法違章活動及時提出整改要求，責令承租單位整改或及時向有關部門報告，發現存在較大風險時要采取補救措施或是及時終止租賃合同。

結束語：國有企業閑置房產租賃是一種基于市場化管理的新思路，對確保最大程度地保障國有資產的安全運行和保值增值具有重要意義，企業根據體制機制的變化，及時修制定相應的管理制度、流程，規范企業管理部門及各單位的管理職責，積極拓展思路，拓展盤活資產為企業創效的渠道，激發面向社會進行租賃、合資、融資經營業務的積極性;同時能有效的防止企業國有資產流失，杜絕國有資產被變相私租私用現象的發生，更好的提高企業的經營管理水平，為企業帶來可觀的經濟效益，實現雙贏。

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