房產測量與建筑設計計算建筑面積的差異性

還斌

摘 要：我國房地產行業相較西方發達國家起步較晚，但是發展勢頭強勁。在發展的過程中，房地產測繪技術作為法律認定的一種測量手段。它用文字、數據和圖件等方式表述了房屋的實際位置、所有權屬、界限等詳細信息。在實際工作中，使用相應的測繪儀器，通過測量和調查相結合的方式，將常規的測繪技術融入房地產業務的專業測繪，為房地產產權、產籍管理、房地產開發和利用、交易、稅收及城鎮規劃和建設等提供數據和信息。

關鍵詞：房產測量;建筑設計面積;差異性

一、房產測量和建筑設計計算面積差異性介紹

（一）房產測量建筑面積認定

房屋管理機構都是按照《房產測量范圍》進行認定建筑面積的，所定義的房產測量就是對于房屋以及房屋用電的相關信息進行采集和表述，從而為房產的產權、房地產的開發利用、房產交易和城區規劃建設等提供數據參考。房產測量建筑面積的認定屬于特殊性質工作，需要通過具有專業資質的測繪單位進行測量的，國家相關管理部門要對從事房產測量的機構進行審核并發放資質證明。房產測量的內容主要有：房屋建筑面積、套內建筑面積以及分攤公用建筑面積等，這些所測內容不但是房屋管理機構實施產權管理的重要參照，同時也可以使得國家充分了解房地產市場的發展情況，能夠對房產市場發展情況進行調控，有效推動國民經濟的健康發展。

（二）建筑設計計算建筑面積認定

建筑設計計算建筑面積認定主要是按照《建筑工程建筑面積計算規范》來進行的，能夠為建筑項目的投資決策等經濟性分析提供參考依據。同時此種方式也應用在規劃部門批復審核的建設項目規劃條件、制定城市總規劃等方面。相關設計機構在完成了施工圖設計后，建筑面積計算為項目工程預決算、項目分項工程量基礎數據，并且也是計算工程量以及工程造價的數據指標。目前所使用的《建筑工程建筑面積計算規范》屬于國家標準，此標準能夠對工業和民用建筑工程面積計算進行規范，能夠統一計算方法，為工程造價計價工作提供數據參考。

（二）房產測量和建筑設計計算面積的差異性

房產測量和建筑設計計算面積采用的是不同國標，這兩種測量所采用的標準以及原則是不同的，從而造成這兩種方式在計算建筑面積結果方面存在差異性。

1、所謂房產測量

實際上就是采集房屋與房屋的用地信息，為房屋產權產籍管理與房屋登記工作起到指導性作用，并且也能夠為房產的開發與交易、稅收征集等方面的工作提供信息。在人們的日常生活中，房屋對于人們而言意義重大。房產測量工作對于房產管理而言起著基礎性的作用，其可以在很大程度上為房屋產權產籍的確認以及產權人權益的保證等方面提供重要依據，并且其對于房地產行業的發展而言意義重大。對于建筑設計計算面積來說，其工程預決算與分項工程量計算這兩大方面的應用是比較多的，其能夠在單位建筑面積工程造價的計算、材料的用量等方面的計算起到重要的參考作用。

2、兩者在所用標準方面也存在差異

其中《測量規范》標準規定了城鎮房產測量內容和基本要求，主要應用在城市、建制鎮的建成區、建成區之外工礦企事業單位和相鄰居民點的房產測量，此標準主要應用在商品房建筑面積測量方面;而《建筑計算規范》更多是要滿足工程造價計價的需要，現階段我國大中型城市規劃都在采用此種計算標準來計算建筑面積。兩個標準之間的差異就造成了規劃審批面積和房屋產權登記面積的差異。房屋設計機構利用標準之間的差異制定出了不同方案，使得開發商利用“贈送面積”的營銷方式來提升銷售業績。

二、房產測量對于建筑設計的指導性分析

《測量規范》和《建筑計算規范》兩者本質上的差異是長時間存在的，房地產報建流程中，設計院會根據開發商委托實施方案設計以及可行性報告的編制，通過多方面評審之后實施施工圖設計，從而獲取建設工程規劃許可證。上述流程中設計機構和規劃管理機構都是按照《建筑計算規范》來計算建筑面積的，但是后續房屋面積預測以及實測都是按照《測量規范》計算的。所以建筑設計人員需要充分研究兩個規范計算面積的差異性，從而更好的為建筑設計服務。

（一）有效利用規范差異輔助建筑設計工作

就現階段房產行業來說，開發商在實際營銷的過程中對“贈送面積”的方式進行采用，其主要是因為負責建筑設計的工作人員對兩種互不相同的規范上的理解與應用，在使得建筑設計與《測量規范》相滿足的同時，會通過現有的建筑形式來對贈送的面積空間進行設計，并且該種方式與房產測量及設計等相關要求是相符合的。購買者在對房屋進行購買之后，在裝修期間，通過對“贈送面積”進行一定的設計與改造，就可以實現原空間范圍的延伸與擴大。盡管經過一系列修改與完善之后的《建筑計算規范》在建筑主體之外的空間容積率方面有著明確的規定，舉例來說，錯層陽臺應該根據底板外圍投影計算1/2面積，然而在該規范中，其計算方式仍然是對無頂蓋陽臺不對面積進行計算的標準進行采用，所以實際生活中，負責建筑設計的工作人員能夠在之前就為購房者提供一系列的設計與改造方案，購房者通過采取合理的方案來對居住的實際面積進行擴展。該種方式不僅能夠使購房者對于自身房屋空間利用率上的要求得以滿足，而且也能夠使開開發商贈送面積的真實目的得以實現。與此同時，后期施工與改造方案的統一性，能夠使購房者自己對房屋進行改造存在的安全威脅得以切實有效的避免。

（二）有效理解和應用“規范”，豐富空間形式

確保遵照《測量規范》的基礎上，建筑設計人員具有更加自由的設計空間，能夠充分發揮其創新能力以及想象力進行建筑空間的設計，例如可以對飄窗、挑高空間等實施不同方式的改造等等。例如將挑高空間改造成為LOFT就是建筑設計人員和藝術家對廢舊工廠廠房進行改造所得，他們將廠房進行區域分割，形成了不同類型的空間，用于構造不同的生活方式。LOFT具有上下雙層的復試結構，內部空間自由沒有阻礙，更有利于購房人員進行自行設計風格。此種具有較高開放性的建筑空間出現之后非常吸引現代購房人員，雖然很多地區的房地產管理機構相繼推出了“限高令”，在一定程度上制約了LOFT戶型發展的多樣性，但是其也可以給建筑設計人員較大的啟發，能夠遵照現有規范的情況下不斷豐富建筑空間的利用形式，形成更加適宜的住宅建筑。

（三）促使建筑設計人員更高的創新激情

我國的房地產經過了多年的發展，不同類型的戶型設計都有所呈現。開發商為了進一步增加自身產品的競爭力、購房者不斷提升的宜居和審美要求都對建筑設計人員的創作能力提出了更高的要求。遵照《測量規范》的基礎上，建筑設計人員要具有更加自由的設計空間，對于現有建筑空間進行不斷創新，創作出更加符合市場要求的建筑。

三、結語

總之，提供準確完整且精密度高的房產測繪成果才是測繪單位和測繪人必須做到的。政府應嚴格監管房地產市場秩序，規范預售市場，并統一測量商品房面積的計算規則。測繪主管審核部門也應針對房產測量領域中不規范作業的行為加大查處，加強測繪成果的監督和管理。而從事房產測量的單位和工作人員則要加強職業道德和責任意識的培訓，認真學習各項關于房屋測量的技術規范和管理辦法，不斷提高專業技術水平和業務熟練程度，在實際測量工作中嚴格遵照國家規范和各項指導性技術規定的要求，根據實際測量情況提供真實有效的高精密度的測量數據，才能更好的維護廣大消費者的合法權益。

參考文獻：

[1]黃晨東.規劃監督測量與房產測量的差異性探討[J].海峽科學，2018（09）：66-69.

[2]王曉光.房產測量中預算面積與實測面積差異分析及解決方法[J].居舍，2018（04）：175.