擔保性房屋買賣合同的效力探討

董泰安

摘 要：從司法實踐角度進行分析，在民間借貸關系中，存在一部分當事人通過簽訂房屋買賣合同，來作為借款合同的擔保，借貸雙方的真實意思是希望通過簽訂房屋買賣合同來保障借款合同的履行，這是一種新型的擔保形式，也是一種特殊的融資手段。分析這種擔保形式及融資手段是否符合我國相關法律的強制性規定，成為了目前社會以及司法實踐中的一項全新問題。

關鍵詞：擔保性;房屋買賣;合同效力

引言

近幾年出于融資的需求，很多融資方會將房屋買賣作為融資的全新方式，以房屋與債權人簽訂相關的買賣合同，如果融資方無法定時償還債務，雙方就可以房屋作為折抵債務的方式之一。針對這一問題，目前在學術研究及司法實踐中有著非常大的分歧，本文的主要目的就是分析擔保性房屋買賣合同的效力。

一、擔保性房屋買賣合同的概念

擔保性房屋買賣合同是隨著經濟的高速發展，我國的民間借貸中出現的一種全新的現象，這一種新的現象是通過借貸關系的當事人簽訂相關的房屋買賣合同來作為借款的擔保，是一種擔保形式。與我國以往法律關系中的典型擔保形式不同，它是一種全新的擔保制度，為此，這一類房屋買賣擔保合同在實際應用中對其法律效力如何認定，成為了目前法律發展中的一個困難。并且如何將這一當事人之間意思自治產物合法化，來保證其擔保性質也成為了司法中必須要面對的問題之一。

二、司法實踐中的沖突

在我國有關擔保性房屋買賣合同效力的判例中，有不同裁判觀點與意見。其中有部分判例認為持反對態度，主要包括認為這是一種通謀虛偽的表示，在這種觀點下，雖然債務人在合同中約定將其所有的房屋產權轉移給債權人，但是其本身并沒有轉移物權的意思。基于民法總則及合同法的相關規定，認定這一合同的效力處于可撤銷的狀態中，甚至直接認定該合同并非當事人的真實意思表示而無效。也有部分反對觀點認為擔保性房屋買賣合同的約定違反了我國禁止流質的法律規定，應當認定無效。

三、擔保性房屋買賣合同的效力探討

（一）禁止流質規定的約束

在我國法律中有關于流質契約的條款，無論是物權法或擔保法都在司法解釋中有相關的內容，我國一直以來都是禁止流押條款。在債權時間未滿期間，無論是債權人與債務人的約定，或者是兩方以合同的方式對相關內容進行確定，只要債務人到期不能夠履行債務，其所有的抵押物所有權必須要歸屬于債權人。其目的是為了保證在實際開展債務清算時實現清算程序的準確性，使得擔保物不經拍賣、變賣、折賣直接以等價的程序進行歸屬權交換。擔保法中也明確的解釋了這一內容的法律后果，并且明確流押條款屬于無效條款。

擔保性房屋買賣合同的擔保性是通過簽訂房屋買賣合同的行為實現的，其目的是為了保證債權人的權益。如果債務人在債務到期時不能夠清償，就必須要履行房屋買賣中所涉及到的內容，由債權人直接獲得房屋的所有權。部分觀點認為擔保性房屋合同買賣其本身屬于脫法行為，所謂脫法行為，就是指的是當事人利用流質契約自由的手段來最大限度的規避法律所禁止的行為，其目的是為了達到法律所不允許的效果。清償的約定與流押條款從本質上具有一定的一致性，也就說擔保性合同買賣其與流質條款在法律效果上其產生的結果相同。為此可以認為擔保性房屋買賣合同本身屬于流押條款這一種擔保形式與流質契約基本上沒有差別，可以在一定程度上將其認定為是同一個概念。當然流質契約并非一定會損害債權人以及一般債權人保證的利益，但是流質契約的出現，導致這些情況都具有了一定的可能性。為了保證擔保物的價值，如果擔保物自身的價值低于被擔保的債權，在一定程度上會從根本上損害債務人自身的利益。為了防止債務人出現窘迫情況，從而做出損害自身及其他一般債權人權益的行為。因此，在實踐中如無法保證流質契約實際發展時，對社會發展所能夠帶來的積極意義，應當認定其屬于無效條款。

（二）通謀虛偽的表示

很多借貸雙方在做出這種民事行為時，其目的是為了讓事情更加順利的發展，以達到其預期的效率，其行為的目的不是想讓這一民事行為判定為無效。如果這一民事行為在一開始開展時其目的就是判定為無效，行為在開展中會浪費社會成本，然而如果該行為認定是有效時，則可以幫助社會資源分配時更加的合理。很多融資者在開展房屋合同買賣民事行為時，其目的都是為了使其更加有效。

而從另一方面以民事行為制度設計的角度分析擔保性房屋買賣合同。對于社會發展而言是有著一定的積極效應，如果預設所有的民事行為都是有效的，按照我國相關法律要求可以得出，民事行為必須要滿足一定的構成條件才能有效。這與私法中法不禁止即自由的一般法理，存在著一定的沖突。為此，在設計民事行為制度時，首先需要考慮到的是這一個融資行為是否是有效的，如果基本上不符合我國相關法律規定，這一民事行為的出現，僅是為了衡平第三人的利益或者交易安全，則可以認為這一民事行為制度設計本身是無效的。一旦事情出現問題當事人的責任更大，在這一情況下認為證偽比證實更加容易。然而隨著社會的高速發展、經濟的不斷繁榮，當前市場上融資手段相對較多，這種非典型的擔保形式也成為了一種較為常見融資手段。在此階段下，探討房屋買賣合同擔保形式是否屬于通謀虛偽表示毫無意義，既無法符合法經濟學，也無法通過這一種融資手段促使社會向前發展。從法經濟學角度去分析擔保性房屋買賣合同自身對于社會發展的意義，可以認定為這是一種自由的民事行為，這樣有利于我國社會資源的有效分配，能幫助社會主義市場經濟向前發展。

筆者認為，擔保性房屋買賣合同的約定并不能夠使得債權人直接取得房屋所有權，借貸雙方只有通過履行買賣合同才能涉及到房屋的所有權變更，與流質契約存在較大區別。同時，擔保性房屋買賣合同在本質上屬于當事人在借貸合同之后的隱藏行為，該行為應當具有擔保的效力，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，也應肯定其在借貸雙方之間的效力。最后，這種非典型擔保雖然不屬于我國物權法所規定的擔保種類，但是這一種擔保形式其之所以在當前社會無法受到我國法律的承認與保護，根本原因之一就是缺乏一定的公示手段，無法有效保障債務人及其他債權人的利益，建議在今后的立法與實踐中，加以優化完善。

四、結語

綜上所述，擔保性房屋買賣合同效力是否突破了法律在規定中的界限，或者說這一種做法與說法其本身是否有違背法律的情況。按照民法總則制定的相關方式可以尋找出有效的解決辦法，也是為了保證在日常經濟交往過程中，所有的主體不受到自身的利益侵害，保證民事主體自身的自由公平性。在實際應用房屋買賣合同擔保借款的方式時，我們不可以忘記這一件事情的根本出發點，在保障各方利益的前提下，充分尊重民事主體意思自治的基本權利。因此，需要將這一種新型的擔保合同納入法律允許的范圍內，要有相關的法律條文對其進行解釋以及保護，確保這一種擔保形式一旦出現意外不會對借貸雙方及其他債權人造成過大的經濟影響。

（作者單位：北京市高朋（南京）律師事務所）