個人住房抵押貸款證券提前還款風險研究

朱東可

摘 要：住房抵押貸款證券化在盤活銀行資金的同時也帶來各種風險。以“郵元2014-1”個人住房抵押貸款證券化產品來討論抵押貸款證券的提前還款風險問題。在介紹“郵元2014-1”產品基本情況的基礎上，用多元線性回歸的方式實證分析了房價、利率、債齡和季節這四個因素對提前還款率的影響。并在此基礎上提出了住房抵押貸款證券提前還款風險管理的對策。

關鍵詞：“郵元2014-1”；住房抵押貸款證券；提前還款風險

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.32.052

1 引言

隨著我國房地產業的良好發展，我國的個人住房抵押貸款規模越來越大，逐漸成為商業銀行的主要業務來源。個人住房抵押貸款雖然給商業銀行帶來了一定的利潤，但是其貸款金額比較大而且貸款時間較長，占用銀行大量的資金，“長貸短借”的這種形式造成了銀行資金期限失配的問題，不利于商業銀行有效的控制風險。在這種局勢下，個人住房抵押貸款證券應運而生。

個人住房抵押貸款證券最早起源于美國，它可以將期限較長、風險較小的抵押貸款通過證券化的形式轉化為能夠被投資者所接受的合理證券。一方面緩解了商業銀行期限失配的問題，盤活商業銀行的資金，減少商業銀行的風險；另一方面也為投資者提供了一種良好的投資產品，加速了金融市場的流動性。但是個人住房抵押貸款證券化作為一種金融產品也存在著風險，包括利率風險，違約風險以及提前還款風險。而利率風險以及違約風險在一定程度上是可控的，通過一定的政策和機構可以有效的進行把控，但是提前還款風險確受到貸款人的一些主觀行為影響，在一定程度上比較難以控制。同時抵押人提前還款行為的發生會影響到個人住房抵押貸款證券的現金流的狀況，進而影響抵押貸款證券的定價問題以及投資者的收益，會對整個金融市場產生影響。因此，研究個人住房抵押貸款證券的提前還款風險，了解其具體的影響因素，可以在一定程度上有效預測抵押貸款證券現金流的狀況，為維護金融市場的穩定性保駕護航。

2 “郵元-2014”抵押貸款證券產品的基本情況

2.1 發行情況

“郵元2014-1”個人住房抵押貸款證券化項目的發起人是郵政儲蓄銀行，總銷售量為68.14億元人民幣。證券采取內部分層設計，主要包括優先A級、優先B級以及次級，各自所占比重分別為88%、7%和5%。其中優先A級證券和優先B級證券均采取公開招標的辦法在銀行間債券市場上進行公開銷售。從付息方法上來看，優先A級證券和優先B級證券采用浮動利息的付息方式，即基準利息與基礎利差的和，次級債券無票面利息。在證券本金按月歸還次序上，按照優先A級證券，優先B級證券和次級證券的順序一次歸還各級債券本金。由于不論是優先級A級，優先級B級還是次級證券都采用的是過手攤還型償還方式，都導致投資者收到的現金流不穩定。

2.2 基礎資產風險概況

“郵元2014-1”的基礎資產為抵押貸款，這些基礎資產來源于郵政儲蓄銀行發行的236800筆抵押貸款。截止至發行日，未償還的本金總值為68.14億元人民幣。在未償還本金中，鄭州貸款余額占比21.72%，杭州占比20.84%，重慶占比119.66%，深圳占比17.86%，成都占比14.1%，廣州占比9.87%。住房抵押貸款基礎資產相對比較集中，因此如果相關城市的房價有大幅變動時，就會影響整個資金池的穩定性。在房屋評估價格范圍中，“郵元2014-1”個人住房抵押貸款基礎資產池中，50萬以上的貸款金額所占的比重達到66.25%，100萬以上的貸款金額所占的比重達到25.79%。貸款金額越大，借款人就會面臨的比較大的還款壓力，提前還款的可能性就會越大。從貸款的剩余期限上來看，剩余期限120個月以下的占比僅為15.85%，剩余期限180個月以上的比重達到60.56%。由此可見“郵元2014-1”基礎資產池中貸款金額偏大，還款剩余期限偏長，有可能會面臨較大的提前還款風險。

3 提前還款風險產生的理論分析

提前償付風險歸根結底是源于借款人的提前還款行為，本文在借鑒相關學者研究成果的基礎上，從再融資需求，住房周轉需求，社會心理因素理論上分析提前還款行為產生的根源。

3.1 再融資的需要

再融資需求是指，面對市場利率不斷變化的情況，消費者會改變原來的資金渠道而選擇其他利率水平的資金渠道以滿足自己的需求。對再融資需求影響最大的是利率水平的變化。消費者在簽訂購房合同時會有一個貸款利率，在固定利率抵押貸款的情況下，隨著市場利率的波動，會存在市場利率低于合同利率的情況，這時候消費者可以通過其他渠道獲得利率更低的資金去償還住房抵押貸款的剩余資金以節約利息成本，這對消費者來說是經濟的。目前我國實行的是浮動利率，住房抵押貸款的利率會隨著市場利率進行波動，但是抵押貸款利率的調整是在一年后進行調整的，因此會存在時間差，這也會影響消費者的提前還款行為。

3.2 住房周轉的需要

住房周轉需求主要分為兩個部分：一方面房屋是作為一種生活必須的消費品，具有強大的剛性需求；另一方面它也有投資品的作用會吸引資金充足的消費者進行投資購買。剛性需求受到消費者自身生活需求的影響比較大，例如工作地點的變化或者是家庭人口的增加，都會引發消費者進行二次甚至多次置業，而二手房的交易和買賣的規定導致房屋交易必須還清抵押貸款，由此會導致住房抵押貸款提前還款的風險發生。但是這一方面主要是受到消費者主觀行為的選擇，無法準確的進行定量描述。另一方面是投資性需求，投資性需求受房地產價格波動比較大。隨著住房價格上漲，這一部分購房者本著保值增值的目的通過提前還款以方便快速出售手中的房屋，這時提前還款行為就會發生，從而會導致抵押貸款證券的提前還款風險增加。從這一角度來講，住房周轉需求中的投資型消費者的提前還款行為受到房價的影響比較大。

3.3 社會心理因素

社會心理因素的范圍比較廣，主要是受到消費者的主觀心理狀況的影響。在我國傳統觀里，“無債一身輕”的社會心理還是受到很多人的推崇。一方面面對巨額住房抵押貸款，消費者在心理方面有一種壓迫感，因此在收入增加或者手頭資金充足的時候，會選擇提前還款以釋放壓力，加速提前還款風險產生。另一方面，社會心理因素也會影響消費者對待債齡的態度。受到傳統“無債一身輕”的社會心理的影響，面對時間較長的抵押貸款，消費者壓力很大，因此一有機會，就會提前還款以縮短債齡，尋求心理的安慰。而債齡較短時，其心理壓力比較小，就不會急于提前還款，抵押貸款證券的提前還款風險就比較小。

4 “郵元2014-1”提前還款風險的實證分析

4.1 “郵元2014-1”提前還款率的測量

對個人住房抵押貸款提前還款風險有效管理的前提是需要明確其提前還款情況。本文用SMM提前償付率的測算方法測算“郵元2014-1”的提前還款率以此來揭示該產品的提前還款情況。本文提前還款率測算的數據由“郵元2014-1”住房抵押貸款證券第1期到第50期受托報告整理得來的，提前還款率的如表1所示。

由上表我們可以看出，“郵元2014-1”第一期推出時，提前還款速度最高，達到3.15%，該抵押貸款證券在以后的時期里一直保持平穩波動的變化趨勢，波動范圍基本上保持在0.37%到1.77%的波動范圍。通過變化趨勢的分析，發現“郵元2014-1”產品波動的峰值點基本上出現在受托報告的9-11期、21-23期、32-34期以及45-47期，其對應時間為每年的春季左右。由此可以看該產品的提前還款明顯受到季節因素的影響，在每年的春季提前還款率有上升的趨勢。

4.2 “郵元2014-1”提前還款風險影響因素實證分析

4.2.1 指標選取

該部分主要是檢驗哪些因素對提前還款風險起關鍵作用以及各因素對提前償付率的影響有何不同，參考以前相關學者的研究，我們在此主要是選取多元線性回歸的方式測算“郵元2014-1”提前還款率與各影響因素之間的關系。在變量選取部分，結合以往學者外部經濟特征維度，房屋特征維度，抵押貸款特征維度和借款人特征維度四個維度的分析和數據的可獲得性。在此我們主要是選取5年期中長期貸款的利率（X1）、加權平均住房銷售價格環比指數（X2）、債齡（X3）以及季節（D4），這4個具有代表性的因素作為自變量，單月提前還款率（SMM）作為因變量，進行實證分析。

4.2.2 模型的選取及檢驗

在此我們主要是選擇

（1）方程顯著性檢驗。

回歸結果顯示，方程的擬合優度R2=0.92，調整的擬合優度為0.89，說明方程的變量之間的相關關系是顯著的在方程的整體顯著性檢驗中，在F檢驗中，F=31.7>F0.01（k-1，n-k）=F0.01（4，11）=5.67，方城整體通過F檢驗。說明這四個影響因素都能顯著的解釋SMM的變化，顯著水平較高。

（2）單個回歸系數顯著性檢驗。

查閱t檢驗相關表格可以得到，樣本n=16，a=0.1的t統計量tα2（n-k）=t0.05（16-5）=1.363.自變量X1，X2，X3，D4都通過t檢驗，說明其對因變量SMM有顯著影響，存在相關關系。

因此，最終的回歸方程為

lnSMM=-10.838-0.258x1+0.8x2+0.027x3+0.159D4

4.2.3 結果分析與討論

多元線性回歸模型整體上有比較好的擬合優度，而且無論是從整體上還是單個變量都能通過顯著性檢驗。說明方程的模擬程度還是非常好的。

從回歸系數的符號上來看，利率的回歸系數符號為負，說明利率與提前還款之間存在著負相關關系，隨著貸款利率的增加，提前還款風險是會降低的，而利率的降低則會增加抵押貸款資金池提前還款的風險。房價的系數為正，說明隨著房價的升高，提前還款的速度會增加，這與購房者投資性需求是緊密相關的。房價的增加會引發投資性需求的購房者進行房屋交易，房屋周轉需求增加從而引發抵押貸款證券提前還款的風險增加。債齡系數也為正，說明債齡與提前還款速度之間是正相關關系。受到“無債一身輕”傳統觀念的影響，抵押貸款債齡越長的貸款者越傾向于提前還款。在季節因素方面，從上文的分析了解到，春季是“郵元2014-1”抵押貸款證券提前還款的高峰期，而方程模擬的季節因素符號也為正，印證上文的分析。

從回歸系數的絕對值來看，房價水平的回歸系數的絕對值最大，說明“郵元2014-1”抵押貸款證券的提前還款風險受到房價波動的影響最大，影響程度第二的是利率，這說明市場宏觀環境對“郵元2014-1”提前還款的風險影響也比較大。影響程度第三的是季節因素，最后是債齡。說明“郵元2014-1”抵押貸款證券作為資產證券的一款產品，受到經濟市場以及房地產市場的影響最大，季節和社會因素對其影響比較小。

5 個人住房抵押貸款提前劃款風險管理措施

5.1 制定入池貸款標準，適當縮短抵押貸款剩余期限和余額

在產品分析部分指出住房抵押貸款資產池抵押貸款余額較高、剩余期限較長等特征而這些都會提高提前償付風險。因此，在選擇入池貸款的基礎資產時，一方面要制定嚴格的標準，約束貸款金額和期限，對入池貸款標準要向適當縮短抵押貸款剩余期限、縮短抵押貸款余額方向改進。另一方面，合理設置資產池組合，將資產池內不同期限和不同貸款金額進行分檔，不同類型的資產其發生提前還款的時機和可能性不同，這樣可以有效規避大規模和集中性的提前還款行為，將提前還款風險分散化。同時依據降低提前還款風險的投資目標設計證券化產品，在基礎資產池的現金流分檔設計上，應關注可以保證提前償付風險條款設計。

5.2 穩定利率和房價，建立提前還款率動態調整模型

從回歸結果可以看出，利率因素對住房抵押貸款證券基礎資產池的狀況有顯著的影響，房價因素對產品提前還款率起到推波助瀾的作用。因此，考慮到我國住房抵押貸款向固定利率抵押貸款發的趨勢、房屋價格持續走高并趨于穩的預期，從協調借款人成本與收益的角度，商業銀行及有關的監管部門應當綜合考慮利率、經濟水平以及房價等因素建立起提前還款率動態調整模型，靈活地監控借款人償付成本，達到防范風險的作用。商業銀行及證券機構應該密切關注產品的提前還款風險，建立預警機制，設置預警范圍，并且設置應急方案。特別是在利率波動和房地市場活躍時期，加緊對提前還款風險的監控，調動相關部門和資源，調控利率，穩定房價，使個人住房抵押貸款證券的提前還款風險維持在可控范圍內。

5.3 兼顧季節效應，做好防范措施

“郵元2014-1”抵押貸款證券提前償付率存在明顯的春季效應，這是由于借款人在春節前獲得大量的獎金及津貼收入，在春節過后將大量的剩余資金進行提前還款所產生的季節效應。季節效應并非只屬于本產品獨有的特征，同樣存在于其他住房抵押貸款證券化產品的運作中。針對個人住房抵押貸款的存在的季節效應，有關部門更應該提前了解抵押的貸款的季節特征，研究其發展規律，有效的預知住房抵押貸款證券的發展趨勢，在敏感時期有效的加強監控，提前采取應對措施，降低住房抵押帶看證券提前還款風險。季節效應本質上是由借款人的主觀意愿所決定的，與借款人的個人特征有著密切關聯。因此有關部門在選取資產池的抵押貸款時，要有效監控貸款人的具體個人情況，對借款人的具體特征進行分類整理，了解借款人的具體特征，可以有效的分散并降低提前還款風險。

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