關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理中的問題及對策

羅輝

摘 ? ?要：黨的十九屆四中全會(huì)明確指出，堅(jiān)持和完善中國特色社會(huì)主義行政體制，構(gòu)建職責(zé)明確、依法行政的政府治理體系。社區(qū)物業(yè)管理是城市治理的一個(gè)重要組成部分。社區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是分布在各個(gè)社區(qū)，是與廣大業(yè)主生活息息相關(guān)的新興行業(yè)，它對改善人居環(huán)境、提升城市治理水平、構(gòu)建和諧社會(huì)發(fā)揮著重要作用。關(guān)鍵詞：社區(qū);物業(yè);管理

我區(qū)物業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐步走向規(guī)范化、市場化。截止2019年8月，我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)100余家，其中在我委備案登記的85家，設(shè)有物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委1個(gè)、基層黨組織18個(gè)，服務(wù)的住宅小區(qū)124個(gè)、管理面積1324萬平方米，涵蓋了住宅、商業(yè)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)和道路及市政設(shè)施等物業(yè)類型，覆蓋率到85%以上，從業(yè)人員約5000人，年產(chǎn)值約1.5億元。但隨著城市化的快速發(fā)展和人民群眾對美好生活的向往，社區(qū)物業(yè)管理還存在一些突出問題。如何來完善小區(qū)物業(yè)管理、規(guī)范行業(yè)管理的相關(guān)政策、提升城市治理水平意義重大、迫在眉睫。

一、我區(qū)物業(yè)管理存在的問題

（一）物業(yè)企業(yè)管理水平不高，經(jīng)營行為不規(guī)范

在一些物業(yè)企業(yè)，由于想降低成本，對從業(yè)人員能力要求不高、培訓(xùn)不力，導(dǎo)致從業(yè)人員的綜合素質(zhì)較低，物業(yè)企業(yè)的整體管理水平不高，如：有的企業(yè)缺乏客戶至上的意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不及時(shí)解決，存在服務(wù)部到位、工作方法簡單、維修不及時(shí)、收費(fèi)不透明、支出與服務(wù)不相符等問題。個(gè)別企業(yè)經(jīng)營從自身利益出發(fā)，違規(guī)出租車庫、地下室，占用公用區(qū)域來謀利，濫用大修基金加大業(yè)主負(fù)擔(dān)，引發(fā)業(yè)主拒繳物業(yè)，個(gè)別小區(qū)甚至出現(xiàn)集訪群訪等糾紛。

（二）業(yè)主自律自治意識不強(qiáng)，業(yè)主大會(huì)制度難以落實(shí)

業(yè)主是物業(yè)管理的需求者。當(dāng)前，多數(shù)業(yè)主缺乏物業(yè)知識，缺乏公共意識、自律意識，不關(guān)心小區(qū)的公共事務(wù)，參與決策的積極性不高，不服從管理，亂裝修、亂搭建，住改商等破壞小區(qū)整體面貌的行為屢禁不止，缺乏理性維權(quán)、不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;多數(shù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)難以籌建，普及率低，即使有業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)人員的組織力和說服力不強(qiáng)，在運(yùn)行過程中有不規(guī)范行為，在與物管公司協(xié)調(diào)上很難達(dá)成一致，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理上發(fā)揮作用有限。

（三）開發(fā)商遺留問題較多，業(yè)主維權(quán)難度大

近年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)過快，一些新建小區(qū)在交付使用過程中缺乏有效監(jiān)督，開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來的問題較多。如：更改設(shè)計(jì)方案、虛假承諾，小區(qū)配套、綠化不配套，車庫、地下室、活動(dòng)中心不完善，工程質(zhì)量、房屋墻體出現(xiàn)裂縫滲水問題等。這些遺留問題給物業(yè)管理維護(hù)造成難以克服的困難，使物業(yè)公司與開發(fā)商相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效的保護(hù)，從而激化業(yè)主和物業(yè)的矛盾。

（四）老舊小區(qū)管理難度大，業(yè)主幸福感降低

目前，我區(qū)一些老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)條件差，房屋、線路、管道、道路、門崗等基礎(chǔ)設(shè)施破舊，停車矛盾突出，消防安全設(shè)施老化，小區(qū)臟亂差問題嚴(yán)重，小區(qū)管理難度大。原有的物業(yè)管理收費(fèi)偏低，多數(shù)是每家每月15元，而政府又沒有更多的經(jīng)費(fèi)投入，物業(yè)企業(yè)只能減低標(biāo)準(zhǔn)對轄區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行簡單的維持型管理，而老舊小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)的管理又非常不滿，于是拒繳物業(yè)費(fèi)，這就造成惡性循環(huán)，管理越來越差，居民意見越來越大，矛盾越來越突出，極易引發(fā)集訪群訪事件。

（五）現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)還不完善

現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)行政主管部門的職責(zé)作了明確的規(guī)定，對于物業(yè)管理工作密切相關(guān)的工商、物價(jià)、公安、消防、城管、質(zhì)檢等部門以及街鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)缺乏具體規(guī)定，對業(yè)主的義務(wù)和要求不明確，對業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)和監(jiān)督缺乏明確的法律法規(guī)。同時(shí)，與《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》相配套的實(shí)施細(xì)則和物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)管理辦法等相關(guān)規(guī)定還未完善，使物業(yè)管理?xiàng)l例在實(shí)際操作中難以有效落實(shí)。

二、加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理存在的對策

物管工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及基層組織、規(guī)劃建設(shè)、發(fā)改、環(huán)保、綜合執(zhí)法、文明辦、民政、公安、社區(qū)、供水、供電、供氣等多個(gè)部門，無論社區(qū)居委會(huì)還是單打獨(dú)斗的主管部門往往力不從心，這就需要各部門通力協(xié)作，齊抓共管。當(dāng)前，在建設(shè)平安、宜居、和諧、美麗的幸福家園中，要樹立新發(fā)展理念，以提升城鎮(zhèn)居民居住滿意度為目標(biāo)，以解決社區(qū)中的突出問題和完善物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制為突破口，以落實(shí)主體責(zé)任和夯實(shí)基層基礎(chǔ)為重點(diǎn)，堅(jiān)持系統(tǒng)施策、綜合治理，為打造共建共治共享的城市社區(qū)治理格局奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（一）發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心作用

1、發(fā)揮街道黨工委（鎮(zhèn)黨委）領(lǐng)導(dǎo)核心作用。開展區(qū)域化黨建工作，將住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理作為推進(jìn)城市基層黨建創(chuàng)新發(fā)展的重要領(lǐng)域，整合、統(tǒng)籌駐區(qū)單位、社會(huì)組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等區(qū)域黨建資源，落實(shí)“駐區(qū)單位黨組織到社區(qū)報(bào)到、在職黨員到居住地報(bào)到”制度，建立駐區(qū)單位參與社區(qū)治理、在職黨員參與住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理的責(zé)任約束和考核評價(jià)機(jī)制。

2、發(fā)揮黨員干部模范帶頭作用。機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位黨員干部要作表率，帶頭遵守市民公約和住宅小區(qū)管理規(guī)約，在社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建和換屆以及物業(yè)管理、糾紛調(diào)處等工作中發(fā)揮積極作用。積極發(fā)揮退休黨員的作用，按照“屬地管理、雙向服務(wù)”的要求，將退休黨員干部編入社區(qū)黨組織，鼓勵(lì)退休黨員干部通過相關(guān)程序擔(dān)任居委會(huì)委員、黨小組長、樓棟長、業(yè)主委員會(huì)委員，帶動(dòng)居民群眾積極參與住宅小區(qū)治理。

（二）發(fā)揮市場作用，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

1、完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系。物業(yè)服務(wù)行業(yè)主管部門可以通過購買服務(wù)方式，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息采集和評價(jià)體系，定期向社會(huì)公布信用情況，構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管機(jī)制。

2、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)主管部門建立物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案審查制度，對原核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)不再作為承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的條件，逐步形成以信用評價(jià)為核心的招標(biāo)方案。將新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)納入招投標(biāo)平臺統(tǒng)一管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理，指導(dǎo)開展后期物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)活動(dòng)，鼓勵(lì)推廣物業(yè)服務(wù)履約保證金制度，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)操作流程，提高招投標(biāo)信息化監(jiān)管水平，形成物業(yè)服務(wù)市場化良性競爭環(huán)境。

3、完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制。價(jià)格主管部門科學(xué)制定政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范新建住宅和配建停車場的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。推廣適用《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，引導(dǎo)業(yè)主樹立“以質(zhì)論價(jià)”的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和服務(wù)要求，測算物業(yè)服務(wù)成本，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，形成公開、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。

（三）完善住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理體制機(jī)制

1、健全區(qū)級、街鎮(zhèn)、社區(qū)三級管理機(jī)構(gòu)。成立長壽區(qū)住宅小區(qū)綜合管理服務(wù)中心，負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）開展住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。中心城區(qū)街道增設(shè)社區(qū)自治辦公室，負(fù)責(zé)居民自治、社區(qū)共治和物業(yè)管理工作。社區(qū)居民委員會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。

2、做實(shí)住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度。區(qū)級聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)研究制定相關(guān)政策，協(xié)調(diào)解決重大問題。街鎮(zhèn)聯(lián)席會(huì)議由街鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和區(qū)級職能部門派出機(jī)構(gòu)組成，負(fù)責(zé)具體協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理問題，定期組織考核評估。社區(qū)黨組織在街道黨工委（鎮(zhèn)黨委）領(lǐng)導(dǎo)下建立住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理日常議事協(xié)調(diào)機(jī)制，改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。

3、公開住宅小區(qū)各方主體權(quán)責(zé)清單。細(xì)化明確涉及住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理的區(qū)級職能部門、街鎮(zhèn)（社區(qū)）、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和水、電、氣等專營單位職能職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，提升共治能力。

（四）發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用

1、加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)幫扶和監(jiān)督管理。民政部門要將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)納入城市基層民主建設(shè)的范疇，切實(shí)加強(qiáng)對街鎮(zhèn)、社區(qū)履行業(yè)主委員會(huì)組建、換屆選舉和日常運(yùn)行中相應(yīng)職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督和管理，完善業(yè)主委員會(huì)成員崗位培訓(xùn)制度。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）對業(yè)主委員會(huì)作出違反法規(guī)規(guī)定的決定，應(yīng)當(dāng)予以撤銷或者責(zé)令限期改正。對新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，可以給予2萬元的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助，用于業(yè)主委員會(huì)工作開支。

2、鼓勵(lì)社會(huì)組織參與住宅小區(qū)管理。鼓勵(lì)通過政府購買服務(wù)的方式，探索專業(yè)社會(huì)組織提供公共服務(wù)的社區(qū)治理模式，為業(yè)主大會(huì)組建、業(yè)主委員會(huì)換屆改選、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、維修資金使用、矛盾糾紛化解等住宅小區(qū)管理事務(wù)提供服務(wù)。

3、規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)中，經(jīng)營小區(qū)所屬公共設(shè)施等所得公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列帳、專戶存儲，開支首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi);業(yè)主委員會(huì)選舉生產(chǎn)后，剩余資金移交給業(yè)主委員會(huì)，住宅小區(qū)公共設(shè)施等經(jīng)營及收益分配方式、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。公共收益可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)按年度交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，按照業(yè)主大會(huì)決定或物業(yè)服務(wù)合同約定使用。