關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精裝修前置管理探討

韓能

摘要：當(dāng)前，精裝交付已然成為住宅開發(fā)的主流趨勢。相較于毛坯房，精裝房可同時滿足客戶、房企、政府三方的利益需求。但與此同時，精裝修的管理難度也成倍增加。針對精裝修的管理現(xiàn)狀，通過采取前置管理，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本的均好發(fā)展，以期對相關(guān)從業(yè)人員有所啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：高層建筑;精裝修前置;房地產(chǎn)

現(xiàn)如今“非精裝不買房”已然是地產(chǎn)開發(fā)主要趨勢[1]，而各大房企之所以推出住宅精裝交付，主要有以下幾個原因：（1）政策面要求。就房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向而言，逐步提高精裝修房的交付比例，是一個重要的樓市政策。數(shù)據(jù)顯示：美國、日本、法國精裝住宅的比例已達(dá)70%以上，目前中國一線城市已多數(shù)采取精裝交樓，同步世界腳步，精裝房已然成為城市住宅的主流發(fā)展趨勢。從國家到地方出臺過各種相關(guān)的文件，引導(dǎo)與鼓勵發(fā)展“成品房”。未來，政策面對精裝房交付的比例仍有很大的提升空間要求。（2）市場需求。精裝修無需花費(fèi)太多時間和精力便可輕松實(shí)現(xiàn)拎包入住，受到上班族的喜愛[2]。

但相較之毛坯項(xiàng)目，精裝修的管理難度成倍增長，要想做好精裝修并非易事。所以，如何在精裝修大潮中實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制等因素的均好，成了眾多房企最為關(guān)注的重點(diǎn)。

一、前期定位階段

精裝修項(xiàng)目在前期定位及市場調(diào)研過程中需要進(jìn)行的主要工作內(nèi)容：

（一）精裝修優(yōu)勢：針對企業(yè)、針對客戶;

（二）針對銷售：溢價表現(xiàn)、產(chǎn)品差異、變相優(yōu)惠;

（三）客戶群體差異分析：客戶來源、客戶職業(yè)、關(guān)注點(diǎn);

（四）客戶調(diào)研：選購精裝房原因、不選精裝房的原因;

（五）精裝修標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)格選擇：對精裝標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格的選擇;

（六）對精裝修房的關(guān)注點(diǎn)：精裝房細(xì)節(jié)關(guān)注點(diǎn);

（七）客戶痛點(diǎn)：質(zhì)量、后期維護(hù)、環(huán)保、風(fēng)格、用材。

二、方案設(shè)計與平面設(shè)計階段

這一階段，房企會召開諸如戶內(nèi)及精裝設(shè)計方案評審會、戶型確認(rèn)會、設(shè)計方案決策會等。

在傳統(tǒng)方式中，往往是個人在毛胚房的基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修[3]。但是在精裝修交付項(xiàng)目中，精裝設(shè)計并不是完全獨(dú)立的環(huán)節(jié)，而應(yīng)當(dāng)是建筑設(shè)計的延續(xù)，故須強(qiáng)化與土建設(shè)計的相互銜接，重點(diǎn)解決土建、設(shè)備與裝修的銜接問題，解決界面的聯(lián)系。在項(xiàng)目的方案階段，精裝修設(shè)計就應(yīng)當(dāng)介入，由建筑設(shè)計師、精裝設(shè)計師在住宅的方案設(shè)計階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計，進(jìn)行平面優(yōu)化。在擴(kuò)初設(shè)計階段，與建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、及空調(diào)等相關(guān)設(shè)備專業(yè)相互提資確認(rèn)，最終將裝修設(shè)計的水電、管線預(yù)埋等整合到土建施工圖紙中。這樣，土建施工時將水電、管線預(yù)埋等施工到位后交給裝修施工單位，裝修施工時就可以完全避免毛坯房裝修過程中存在的水電、墻體等拆改所造成的資源浪費(fèi)、質(zhì)量和安全隱患。在土建圖紙中已根據(jù)室內(nèi)設(shè)計圖紙完成砌筑墻體、預(yù)留孔洞定位，地坪標(biāo)高滿足地暖施工要求等。

精裝修設(shè)計，不僅僅是基于效果、視覺沖擊力的設(shè)計，更應(yīng)該是以成本控制為核心，圍繞實(shí)用性與日常生活相關(guān)的設(shè)計。

三、土建施工圖階段

在進(jìn)入施工圖階段后，管理人員按各自專業(yè)分別進(jìn)行中間檢查和監(jiān)督，主要是分析檢查各專業(yè)之間設(shè)計成果的配套情況[3]：①從室內(nèi)使用功能、材料設(shè)備選型以及施工難易程度等方面綜合評價所采用的設(shè)計成果;②審查設(shè)計依據(jù)資料的可靠性、計算數(shù)據(jù)的正確性、與國家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)的相符性;③落實(shí)出圖計劃，檢查設(shè)計力量是否切實(shí)保證。檢查的方式有階段性驗(yàn)收檢查、半成品檢查及經(jīng)常性檢查。在整個設(shè)計階段，應(yīng)對設(shè)計文件及圖紙進(jìn)行多次檢查。

當(dāng)完成施工圖的時候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計的內(nèi)容。具體做法建議如下，當(dāng)初步設(shè)計方案審批通過后，室內(nèi)設(shè)計師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計工作。精裝修設(shè)計方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計。這樣一來，避免了己往精裝設(shè)計與建筑設(shè)計的脫節(jié)。

四、精裝施工圖階段

精裝修圖紙的設(shè)計出圖時間必須在主體結(jié)構(gòu)施工前完成，方便圖紙比對及時發(fā)現(xiàn)問題，比如土建水電安裝按照精裝修對水電點(diǎn)位的優(yōu)化進(jìn)行施工，可避免精裝修進(jìn)場后進(jìn)行大面積開槽、剔鑿等大面積返工問題。圖紙的評審一般分為兩個階段，圖紙內(nèi)部評審和圖紙會審。前者是在圖紙初稿完成未定稿前，由設(shè)計部組織各專業(yè)設(shè)計師、工程師進(jìn)行圖紙審閱、優(yōu)化的工作;后者是圖紙定稿并審批確認(rèn)、下發(fā)項(xiàng)目部后，由項(xiàng)目部組織安排，設(shè)計部項(xiàng)目建筑師、各專業(yè)工程師及設(shè)計單位、施工單位參加，對設(shè)計圖紙出現(xiàn)的問題進(jìn)行答疑的工作。在設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計前，應(yīng)要求設(shè)計單位編制項(xiàng)目成本設(shè)計控制報告，對項(xiàng)目成本設(shè)計初步控制。

五、土建施工階段[4]

（1）前期：工程策劃先行、招標(biāo)及合同配合、設(shè)計配合管理、進(jìn)場協(xié)調(diào)管理;

（2）中期：場地移交管理、施工進(jìn)度管理、施工質(zhì)量管理、成品保護(hù)、安全文明施工;

（3）后期：施工質(zhì)量自檢、開荒保潔與精保潔、分戶驗(yàn)收。

六、結(jié)語：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修管理不是簡單的技術(shù)問題，而是綜合管理問題。通過管理前置，在施工前期階段，從工程策劃、設(shè)計、招標(biāo)材料采購等方面進(jìn)行預(yù)防;在施工中期，從工作面移交、進(jìn)度、質(zhì)量、成品保護(hù)、安全文明等方面進(jìn)行管控;在后期，從分戶驗(yàn)收及開荒保潔進(jìn)行提高，形成貫穿精裝修住宅全過程的管理體系。精裝修住宅的工程管理，不僅是一系列標(biāo)準(zhǔn)管理的集合，更是全過程管理手段的細(xì)化，只有通過細(xì)致全面的工程管理，才可以確保精裝修住宅在進(jìn)度、質(zhì)量與成本控制上達(dá)到滿意的結(jié)果[5-12]。

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