如何加強房屋修繕工程造價管理分析

孟慶柯

摘要：隨著社會經濟的不斷發展，房屋修繕工程將會逐步加大數量。人們對工作和居住環境的要求也在提高，對建筑物進行二次裝修的需求也隨之增長，這些都使房屋修繕的工程量越來越大，其工程施工質量與造價結算之間的矛盾也逐步顯現，改善和加強房屋修繕工程造價的研究和管理，從而達到房屋修繕工程造價合理可控的最終目標。

關鍵詞：房屋修繕;工程造價管理;辦法

1 房屋的損壞原因

房屋建成后其外露部分，如屋面、外墻粉刷、外門窗等項目，直接受到風、霜、雨、雪和冰凍的影響，大氣中有害物質與氧化的作用;尤其屋面防水、外墻涂料等受到腐蝕首先損壞，而房屋內部的結構裝修在使用中受到磨損、碰撞、潮氣、外界震動力的影響和材料的老化致使損壞。各種自然災害的侵襲，如地震、火災、水災的侵襲也是重要因素。再加上人為損壞及建筑的施工質量問題，使房屋使用功能受到不同程度的影響。由于所處自然條件和使用狀況不盡相同，損壞的發展是不均衡的。房屋的長期失修，將會促使其結構、裝修、設備的加速損壞。因此必須及時對房屋進行必要的保護和維修。

2 房屋維修的分類與標準

2.1 大修工程

大修工程是指牽動或拆除部分主體結構的工程。大修工程一次費用在該建筑物同類結構造價的25%以上。此類工程主要適用于：嚴重損壞的房屋，但無倒塌危險或有局部有危險而仍要繼續使用的房屋，因改善居住條件需局部改造的房屋，需對主體結構進行全面抗震加固的房屋。

2.2 中修工程

中修工程指需牽動或拆換少量主體結構，但保持原房的規模和結構的工程。中修工程一次費用在該建筑物同類結構造價的20%以下。此類工程主要適用于：一般損壞的房屋，如加固部分梁柱、墻體的局部拆砌或加固補強;屋面防水層的重做;室內外墻面裝修的大面積修補或重做等。

3 加強房屋修繕工程造價管理辦法

3.1合理的房屋修繕設計

據統計，建筑工程設計費一般只相當于建筑工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用卻基本決定了幾乎全部隨后的費用，由此可見，設計費用的管理對整個工程是何其重要。在現實生活中，由于房屋修繕工程量較小，工程的設計方案往往被忽視，有時甚至沒有設計方案，認為損壞的地方修好就可以了。實際上房屋修繕設計方案意義重大，它不僅是指導修繕施工的依據，而且也是確定施工招標標底及與施工單位簽訂合同的主要參考。由于房屋修繕的目的是為了恢復和改善房屋的使用功能，延長其使用年限，設計方案的構思必須建立在客觀環境與原有技術的條件上，不能像新建工程的設計可以自由發揮其主觀能動性設計各種類型的房屋，房屋修繕的設計不僅要考慮房屋的原有結構，而且還要考慮與環境、相鄰房屋和其他構筑物的關系。所以，房屋修繕設計方案的選擇，應從安全、功能、標準等方面綜合權衡，確定一個較合理的方案;同時，設計方案必須實現技術與經濟相結合，轉變落后的設計指導思想，科學地選擇經濟合理的設計方案;也就是說，技術與經濟的雙重標準是評審設計方案優劣的唯一試金石。

3.2加強對房屋修繕工程成本的管理

隨著時間的推移，修繕工程規模會越來越大，對施工企業而言，要獲得較好的經濟效益，建立自己企業的房屋修繕定額是非常必要的。企業內部定額與國家地方預算定額相比水平可以不一樣，但內容和形式應該是一致的。要建立起反映企業內部生產技術和管理水平的企業定額，就必須加強房屋修繕工程成本的管理。首先要大量收集所需的歷史資料和工程數據，作好成本預測工作，確定修繕工程目標成本，并提出降低成本的各項技術措施，確保降低成本的目標實現;其次要作好成本管理和核算工作，施工企業各部門協同作戰，技術部門提出優質先進的施工方案，能夠縮短工期，節約資源;材料部門加強材料的管理，定期計算材料耗用和節余情況，切實降低修繕定額材料成本;勞動部門則負責組織實施企業勞動定額，提高企業勞動生產率，降低人工成本。最后要加強修繕工程成本的核算工作，施工企業對修繕工程的預算報價和工程的實際耗費支出進行比較，全面分析和了解工程成本的變動情況，找出工程實際成本與報價產生差距的原因所在和影響因素，找出修繕工程成本的變動的規律性，唯有這樣，才能對房屋修繕工程的造價進行有效的控制和管理，真正建立起施工企業自己的修繕工程企業定額，為企業贏得市場打下堅實的基礎。

3.3精良的造價管理隊伍，修繕施工組織得當

良好的房屋修繕工程造價管理工作，需要一支密切配合的精干、高效的隊伍。工程造價工作的管理人員應是既懂工程技術，又懂經濟、管理和法律的具有豐富實踐經驗及良好職業道德的復合性人才。為做好房屋修繕工程造價的管理工作，物業管理公司應該定期發布關于概算、預算編制的各種信息，舉辦工程概預算培訓班，召開編制及管理的學術研究會、經驗交流會，提高概預算管理人員的思想和業務素質。力爭以最少的投入獲得最大的經濟效益。另外，房屋修繕工程由于是在舊有建筑物上施工，以手工操作為主，中小型機械為輔，施工場地狹小，連續作業性差，同時存在輔助用工多，二次倒運多等特點，施工組織比較復雜。

3.4 準確核算工程數量

工程數量是編制施工圖預算或工程量清單的原始數據，也是組織施工進度和調配施工力量的主要依據，必須準確、科學地進行計算。計算房屋修繕的工程數量時，應當根據房屋修繕工程的特點，以不錯、不漏、不重、計算準確、便于組價作為原則，不能死搬硬套。為了避免重算和漏算，房屋修繕工程一般可以按照修繕施工的先后順序來計算;計算順序通常如下：首先計算拆除工程，第二計算土建，第三計算設備，最后計算裝飾。計算時應由底層起逐層向上計算，即先由下向上，再由內向外。

3.5 建立和完善房屋修繕工程量清單計價規范

房屋修繕工程應該也可以建立和完善獨立的工程量清單計價規范。例如房屋拆除工程，可按其結構類型以“平方米”或“幢”設置清單項目;房屋維修工程可根據維修對象的不同分為結構性維修和非結構性維修來設置清單項目;至于一些需要小修、大修、翻修的工程，其清單項目的設置可參照其他專業工程量清單計價規范的有關內容。

4 結語

工程造價管理是運用科學技術原理和經濟及法律手段，解決工程建設活動中造價的確定與控制、技術與經濟、經營與管理等實際問題，從而提高投資效益和經濟效益。房屋修繕工程是對原有建筑物的維修養護和局部更新，與新建工程相比，具有工程量小、工地分散、材料種類多、使用量不大、機械化作業程度低的特點。房屋修繕工程的造價管理貫穿于房屋修繕實施的全過程，管理工作得好壞，不僅對業主、物業管理公司和承包商的經濟利益產生最直接的影響，對科學確定和有效控制修繕工程投資和實施監督都起著決定性作用。

參考文獻：

[1]房屋修繕工程中的相關問題[J].劉志英.民營科技.2013（05）.

（作者單位：河南和厚暢建筑工程有限公司）