淺談威海房地產市場的波動和機制的逐步完善

鄒彬 莊光賓

2018年上半年是很有意思的一段時期，地產市場既繼承了2017年的火爆，也經歷了央視帶來的意外，以及現在開始呈現的降溫。讓威海地產人既有打了雞血的一群人依然在搖旗吶喊，也有一批人趨于理性，不過更多的人還是比較迷茫。其實這些地產人無論是持有什么觀點都有一個共同的特點就是對市場的判斷都是沒有太多依據支持或者思考問題的邏輯性存在問題，尤其是沒有精確全面的數據作為支持。

國內房地產價格持續走高的問題可以說是成了全國學術界近年來比較關注的焦點。地方政府在房地產市場的發展過程中用無形的手對房地產價格進行著影響.近年來地方政府對城市房地產開發進行大力推動，從而成為影響房地產市場發展、推動房地產價格非正常.上升的一個系統性因素。影響方式具有多樣性，其涉及原因更為復雜。本文將以系統科學的思想為指導來，重視案例研究，深化理論和實際相結合的方法，探尋地方政府影響房地產價格的深層次機理，為在源頭上有效揭示地方政府對房地產價格影響的策略提供理論參考。

地方政府在房地產市場的發展過程中是用無形的手對土地市場進行壟斷性控制的，近年來地方政府對城市房地產開發進行大力推動.從而成為影響房地產市場發展、推動房地產價格非正常上升的一個系統性因素。其涉及原因更為復雜。因此對地方政府影響房價的原理進行分析研究，探究影響其價格的機理.對于從某方面或角度分析出地方政府如何盡量減少對房地產價格影響的策略有著決定性的意義。

國內許多專家、學者對地方政府影響房地產價格的機理都做過各個方向的研究，無論何種研究，影響機理大都涉及到了3個方面：土地市場全面控制、城市建設及改造、各種利好政策刺激，這3個方面在房地產影響機理中都是密切相關的，他們之間的關聯直接由主體一地方政府控制.且這些影響機理也隨著地方政府對經濟形勢判斷的變化而變化。

一、威海房地產轉型升級趨于完成

威海的房地產轉型升級趨于完成，意味著威海的房地產從“黃金時代”進入“白銀時代”。這一時期的地產特點和威海前十年的地產特征截然不同。具體的幾個表現為：一是威海目前的房地產產品多元化，別墅、洋房、多層、小高層、高層都有供給，且有不同層次，價差區分比較明顯。價格基本反應了產品價值、企業價值、地段價值和城市資源價值;二是客群市場更加分明、中高端客群以本地為主，中低端客群以外地為主。需求目的更加細分，本地居住和投資、外地是度假、養老和投資;三是新開的盤基本上都在6個月內，完成銷售工作。開發主體完成規模的大小更替、業態新老更替，功能從單一走向多元、資源從個體走向整合。開發主體已經轉變為上市公司、國資地產公司和本地實力公司。

二、威海房地產本地客群購買力透支嚴重

威海居民因為對2017年房地產發展的恐慌引發的透支消費，已經對日常生活、企業效益和社會發展造成了影響。威海居民出行市民卡頻次的上升，表明威海居民消費支出的減少，這一數據直接反應了日常支出能力的降低。

威海高校和事業單位工作人員銀行存款的大幅下降反應了居民財富的透支情況以及未來應付危機的能力，這種存款的不足將會導致居民消費信心不足，影響社會整體發展，也側面反應了威海本地居民在3-5年之內無能力購買住宅這種大宗商品。

威海居民餐飲和出游次數反應了在社交和休閑娛樂方面的支出情況，威海本地居民減少了這兩項支出，表明2017年的消費結構發生了重大改變，居住支出已經影響了居民的生活質量。

三、威海房地產外地客群需求強勁

山東省外部市場房價對威海依然有利好趨勢。根據山東大學威海市場管理研究中心的研究發現威海的房地產和青島、濟南有很高的相關關系，當青島房價與威海房價比為2.8，濟南房價與威海房價比為1.8時，這兩個城市的居民會來威海購房，且能形成規模化。新增市場可持續較好，外部市場樂觀。2017-2018年4月，在套數分布上，外地客群購房比例超過本地客群，其中小戶型外地客群占比為67%，大戶型比例為28.1%。山東省成為威海外部市場最主要的省份，占比超過50%，其中濟南、淄博和青島成為前三位，但青島增速最快;外部客群中，河北客群增長最快，購買區域主要集中在榮成和南海。山東省四縱四橫鐵路網，交通便利，將助力威海房地產外部市場。山東的四縱四橫交通網的建設，極大縮短了威海與周邊地區的距離，提升了威海房地產的競爭力和輻射范圍。

四、威海本地換房率高峰期已過，首改和中產改善客群大幅減少

威海人均房屋擁有量已經突破國際最高標準和房地產泡沫最高警戒標準。國際上房地產泡沫的最高標準為人均l套房，但是考慮中國房地產收入比較高，加上是三四線城市，一般認為人均在0.8套房為最高警戒線，威海目前人均已經超過1套房，行業處在高風險運行階段。

隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步，但在發展的過程中，也出現了一系列問題，如房價上漲過快，開發過程中的腐敗，房地產業與周圍環境的協調等，這對房地產業的可持續發展產生了嚴重制約。在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業必須在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上，與環境相適應，為其他產業和部門乃整個國民經濟的發展奠定基礎。

房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業作為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節，怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產業可持續發展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。

結合前人研究，本文將房地產業的可持續發展定義為：房地產業的可持續發展是指房地產業的開發活動與其所賴以存在和發展的資源、環境和社會等因素的相互協調關系，即既要滿足當代人對住房及其經濟活動所需要的各種房產產品的需要，又要滿足子孫后代發展的需要;同時也意味著既要保持房地產業自身不斷增長和健康發展，又要使房地產業的發展與國民經濟發展相適應。

因此，房地產業發展在實質上表現為一種經濟活動，同時它又與生態環境、社會發展密切相關。它包括土地資源的合理利用、生態環境的維護和改善、房地產業的穩定協調發展、人民生活水平的不斷提高、房地產市場機制的逐步完善等多方面內容。