我國人口遷移對房價的影響機制研究

摘要：房地產業在我國國民經濟中一直扮演著重要角色，作為經濟鏈的中間環節，除直接推動經濟增長外，也帶動了其上下游關聯產業的快速發展。近年來，房地產泡沫不斷滋生，為規避經濟危機與潛在風險，國家對房地產業進行了嚴格管控，不斷出臺限制政策以令其穩定發展。在促使房價增長的因素中，除金融信貸杠桿不斷加大、投機資本不斷介入外，城市的快速發展也同樣成為房地產增值的推手，而城市發展離不開人口規模的支持。所以，對房價增長的探究，須結合人口遷移這一驅動因素進行關聯性思考。因此，本文從人口遷移理論出發，研究人口遷移對我國房價的影響機制，探求兩者之間的相互作用關系，望借此為我國房地產市場的健康發展提供一定幫助。

關鍵詞：人口遷移;房價;影響機制

2004年是我國房地產價格變化的重要轉折點，自那之前，我國的房價長期保持著較低的增長幅度;但2004年之后，房價便呈現出全國范圍性的爆發式增長，人們對房地產的需求與日俱增，利好的政策使投資者在高金融杠桿的環境下不斷地刺激著房價的上漲（李迅雷[1]，2016）。因此，房地產業在那段時期快速地推動了全國經濟的發展。但近年來，隨著我國人口紅利的逐漸衰減與房地產市場泡沫的不斷積累，房地產價格的增長速度已經遠遠超預期，潛在的金融危機風險也在不斷加大，國民經濟正漸漸陷入一種不穩定的態勢之中。為保持房地產價格的穩定與良性發展，我國政府不得不在政策上加重對房地產市場的控制。基于這種情況，可以判斷房價與人口的二次分配有著非常明顯的聯系。也就是說，人口的持續遷移對城市房地產價格產生了一定的影響。

一、 人口遷移理論

人口遷移一般是指人口在兩個不同的地區之間發生的空間或時間上的流動。在現階段的中國，這種流動往往表現為永久性的居住地從遷出地轉到遷入地（楊巧 和 陳誠[4]，2018;張洪杰[5]，2014）。也就是說，一旦發生了人口遷移，那么也就意味著它必須要符合空間與時間的雙重維度關系，一方面是時間屬性，這種遷移行為必須要滿足永久性的居住地變化，另一方面是空間屬性，它需要排除由于日常的通勤活動所造成的暫時性居住變化的情況。楊曉晨（2016）在文章中提到，經濟學家常常將供給與需求關系引入人口遷移的研究中，他們認為供給與需求的區域變化引起了不同區域間商品價格的市場化調整，而供給與需求的變化離不開人口因素，也就是說，人口遷移是商品價格產生變化的誘因[6]。就目前來說，人口遷移理論開始逐漸出現在房地產市場的研究領域當中，為人們研究房地產市場的變化趨勢起到了一定輔助與推動的作用。

二、人口遷移對房價的影響機制分析

人口遷移對房價的影響可以從城市老年撫養比率與年齡結構兩個角度出發進行研究。

（一） 從老年撫養比率來看人口遷移的影響

老年撫養比率是從經濟角度反映人口老化社會后果的指標之一，是非勞動人口中老年部分的人口數量與勞動人口數量之比，用以表明每100名勞動人口要負擔多少名老年人（王倩 和 熊德斌[7]，2018）。王倩、熊德斌認為對于人口遷移與房價之間的相互關系，可以從老年撫養比率的變化來進行研究。目前我國已經邁入了老年化時代，老年撫養比率正在不斷提高當中。現如今政府也出臺了一系列鼓勵政策，例如放開生育指標、延長退休年限。但不可避免的是，老年化時代終將帶來社會活力的缺失（陸偉軍[8]，2016）。在這種情況之下，為了提升城市的活力，很多城市增設了許多誘惑性的條件，從而吸引人口的逐步流入。同時，對于大多數人來說，他們也更愿意入住到經濟水平較高，生活水平較好的城市（李毅等[9]，2017）。文樂等（2017）認為對于大部分城市來說，人口流入往往就意味著勞動人口的增加，普遍來說這些勞動人口年齡程度相對較低，可以有效的增強城市經濟活力，也就是說，大部分流動人口的遷入有助于城市緩解當地的老齡化程度，改善年齡結構。通過這種方式，老年撫養比率也可以得到很明顯的改善[10]。

（二）? 年齡結構變化與住房需求的關系

一個城市人口的不同年齡層形成了該城市特有的年齡結構，而年齡結構的變化與住房需求的變化定然存在著一定的聯系。周振海等（2016）研究得出，在20歲以前，人們對于住房的需求普遍不高。然而20歲之后，一直到50歲以前，人們對于住房的需求會迅速提升。這種變化的趨勢一直持續到50歲之后開始逐漸減弱[13]。洪正杰（2018）也認為，研究一個城市的房價變化，可以從年齡層的角度出發，探究城市主要年齡層人口變化與房價增長的關系。經過求證得出的結論是，如果一個城市的年齡結構中，20歲到49歲之間占據主力，住房市場會受到顯著影響，整體需求將持續提升[14]。

（三）? 人口遷移與房價之間的關系

從上述兩個角度的分析可以得出，對于遷入型城市，人口的遷移會帶動房價的增長。下面將以圖的形式展現它們的影響機制。

通過研究人口遷移與年齡結構之間的聯系，進一步明確了它們與房價之間的相互作用關系，得出人口遷移對房價影響的關系圖（見圖1）。圖中可以很清楚的看到，人口遷移使得當地的老年人口撫養比下降，改善了當地的年齡結構，使得當地的住房需求得到了增加的同時，也促使當地住房供給開始增加。在市場當中，當這種需求大于供給的程度的時候，那么房價就會持續上漲。反之則會出現較小程度的下降。

三、結語：

綜上所述，人口所在的時間與空間分布往往是決定住房需求的關鍵因素。因此，在對房價變化的研究過程中，必須要結合人口遷移因素所帶來的影響，從而對房地產市場進行進一步的關聯性研究。在我國今后的發展中，可以通過建立更加細化的人口數據系統，收集更多的城市人口遷移信息;通過對人口遷移數據的調查研究，分析不同城市老年撫養比率與年齡結構變化對房價的影響過程，從而為房地產研究專家在探究房價上漲的影響因素時提供方向，與此同時，也可以幫助政府在制定相關政策時、在維護房地產市場的健康有序發展時考慮要如何在人口遷移方面做好調控。

參考文獻：

[1]李迅雷. 從人口現象到貨幣現象看房價[J].《大眾理財顧問》，2016（3）：88-90.

[2]李林霈. 淺論人口遷移與城市房價的變動關系[J].經濟視野，2017（2）：20-20.

作者簡介：賈鵬翔，男，1975年2月20日生，籍貫江蘇省如皋市，學歷博士。