不動產登記中地籍數據庫的建立

馬春秋 孔飛

摘要：本文結合不動產登記中農房地籍測繪工作和農房地籍基礎數據庫的建立工作，闡述利用基于AutoCAD Map 3D 2012的同繪不動產建庫軟件、SQL Server軟件、Microsoft Access軟件和ArcGIS軟件在該項工作中的具體應用。由于不動產登記中的農房地籍測繪項目測區范圍廣、面積大和地籍成果數量多的特點，造成農房地籍測繪工作量大且工序繁瑣、復雜。通過作者在該項目中不斷研究。取得了行之有效的方法，利用該方法順利完成了不動產登記中農房地籍測繪工作和農房地籍基礎數據庫的建立工作。

關鍵詞：不動產;地籍;數據庫;ArcGIS

不動產是指土地、房屋、建筑物以及附著于或蘊含于其上的其他物。土地、房屋、建筑物、生成林木、礦藏資源等均可以作為獨立的不動產。不動產的特點是與土地不能分離或者不可移動的，一旦與土地分離或者移動，將改變其性質或者大大降低其價值。《中國物權法總則》中對不動產的的定義、范圍作了表述：依自然性質或者法律的規定，不可移動的物為不動產，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附與土地并且不能分離的其他物[1]。不動產的定義概略的認定為地產和房產。

我國國土部與2016年1月21日頒布了《不動產登記暫行條例實施細則》（試行），該細則對集體土地所有權登記、集體土地使用權登記、農村土地承包經營權登記自然資源不動產登記等各種不動產權利的登記都做出了更加細致的規定。為了更好的完成不動產數據庫的整合工作，又頒布了《不動產登記數據庫標準》（試行）以及《不動產登記數據庫整合建庫技術規范》（試行）[2]。

本文介紹不動產登記中的農房地籍測繪工作和農房地籍基礎數據庫的建立工作，農房地籍基礎數據庫將為以后的不動產登記數據庫整合提供宗地基礎數據。通過介紹目的是給從事相關工作的同行提供一個參考，起到拋磚引玉的作用，以促進不動產登記中的農房地籍測繪工作順利進行。

一、農房地籍測繪的技術路線和成果

（一）農房地籍測繪的技術路線

1、充分利用已有國家高等級控制點或者CORS系統，布設滿足測區要求的控制點。

2、參照國土資源部《宗地代碼編制規則（試行）》，結合現有行政區劃和明顯的線狀地物劃分地籍區和地籍子區，建立宗地統一編碼的基礎。

3、根據相關規范、文件要求，調查測區內每一宗宅基地的權屬、位置、用途及四至等權屬狀況。

4、采用全野外數字化方式，以地籍子區為單位，逐宗地進行地籍測量和相關的地物、地形要素測量。

5、采用南方CASS軟件將地籍、地物、地形數據按照統一規定編輯，形成圖形數據文件（*.dwg）格式，為建立農房地籍基礎數據庫提供統一格式的圖形數據。

6、將所有的權屬調查成果全部錄入計算機，形成（*.xlsx）格式的權屬文件，為建立農房地籍基礎數據庫提供統一的權屬調查信息。

7、編制各種圖形和相關資料 。

8、輸出各種成果，整理并歸檔。

（二）農房地籍測繪的成果

包括控制資料、權籍調查資料、圖形資料、表格資料、其他資料等。

二、農房地籍基礎數據庫的建立

1、圖形處理

利用南方Cass軟件對測繪的地籍圖進行處理。

（1）宗地代碼統編

測區內的所有宗地，以地籍子區為單位，采用19位層次碼結構統編[3]。

（2）圖形檢查

a圖層正確性檢查，保證圖形分層正確;

b圖形實體檢查，包含編碼正確性檢查、屬性完整性檢查、符號線型線寬檢查、線自相交檢查、建筑物注記檢查、復合線重復點檢查等[4]。

（3）面狀地物封閉檢查

對面狀地物要素進行封閉檢查，重點檢查居民地（JMD）層中的房屋線和房屋附屬物線是否閉合，檢查權屬線是否閉合，對不閉合的線進行封閉處理。

2、創建SQL數據庫

首先安裝數據庫軟件Microsoft Server 2012，安裝AutoCAD Map 3D 2012，再安裝同繪不動產建庫軟件，需要用“gjl”命令加載。點開同繪不動產建庫軟件，進入系統設置，配置圖件設置參數和數據庫服務器設置參數，以鄉鎮為單位創建初始庫（SQL數據庫）。

3、地籍區調查

以鄉鎮為單位，按鄉鎮包含的地籍區和地籍子區導入目錄文件（*.xlsx）格式。

4、權利人調查

以地籍子區為單位導入權利人文件（*.xlsx）格式。

5、 CASS線轉換

以地籍子區為單位轉換房屋線和權屬線，形成房屋層和宗地邊界線層。

轉換完成后，進行房屋檢查和宗地檢查。

a房屋檢查時會出現房屋線與房屋附屬線相交，房屋線與房屋注記不相符等問題，需要進行修改。

b宗地檢查時會出現相鄰宗地邊界線是否增加界址點，界址點與地物點不重合等問題，需要進行修改。

6、房屋關聯

檢查完成后，進行房屋關聯。目的是使房屋關聯到宗地上。

7、宗地調查

進行宗地調查，包括生成界址信息、生成四至信息、統賦界標信息。生成的四至信息和界標信息需要按照實際情況進行修改。

8、 宗地入庫

宗地入庫之前，需要完善證書和受理信息，一鍵生成證書參數，一鍵生成檔案號，最后統一賦值收件人和收件日期。

選擇宗地入庫功能，選擇界址點、宗地基本信息、建設用地宅基地使用權、權利人、界址線，保存。

/9、文件輸出

在文件類型里，選擇矢量數據，設置坐標系;在權屬數據里選擇自定MDB文件，自定義MDB文件設置的路徑，輸出JZD、JZX、ZDJBXX數據文件。

10、創建空間數據庫

利用ArcGis軟件里的ArcCatalog工具，創建輸出數據文件夾所在位置的連接，然后在文件夾中創建個人地理數據庫（*.MDB）格式[5]。

選擇導入要素類（多個），將JZD、JZX、ZDJBXX數據文件導入至MDB數據庫里。

11、屬性編輯

參照有關的不動產登記數據庫標準，利用ArcGis軟件里的字段編輯功能和Microsoft Access軟件修改部分要素字段屬性。在修改過程中，為提高效率，采用了SQL Server語句。

12、拓撲檢查

利用ArcGis軟件定義拓撲規則，對矢量數據進行拓撲檢查，修改，直至滿足要求，形成最終的農房地籍基礎數據庫。

三、檢查與驗收

農房地籍測繪工作以縣級行政區為基本單位進行檢查驗收。實行“三檢一驗”制度，分別為項目承擔單位自檢（作業組自查、項目組檢查和項目承擔單位質量管理部門檢查）、縣級初檢、市級復檢和省級驗收。驗收通過后，按照有關要求進行整理，歸檔，提交給自然資源行政部門。

四、工作體會

此作業方法的優點：相比傳統的單獨依靠某一種或兩種軟件進行不動產登記農房地籍基礎數據庫的建立工作，利用多種軟件結合，提高了作業效率;利用ArcGis強大的編輯和空間功能可以進行多種操作，為自然資源行政主管部門提供范圍更廣范、更準確的基礎數據。缺點：ArcGIS對數據的要求相對于CAD來說，比較嚴格，進入ArcGIS的數據在編輯過程中，必須嚴格操作，比如：面狀的地籍區、地籍子區范圍線必須閉合、不能有縫隙、不能重疊，線狀要素不能有重復點、自相交等。

五、結語：

ArcGis已經是當今測繪地理信息系統采用的基礎軟件。本文闡述了農房地籍調查的技術路線和測繪成果，利用同繪不動產建庫軟件、SQL Server軟件、Microsoft Access軟件和ArcGIS軟件進行不動產登記地籍基礎數據庫的建立工作，包括資料準備、數據處理、數據檢查等具體應用和工作體會，還介紹了此項工作的檢查與驗收。把該方法應用到某縣不動產登記農房地籍基礎數據庫的建立工作中，收到了良好的效果，各項工作成果得到了自然資源行政部門的高度評價。

參考文獻：

[1] 藍悅明、康雄華.不動產測量與管理[M].武漢：武漢大學出版社，2008.5：1-2.

[2] 高偉.不動產登記信息平臺實質性建設[N].經濟參考報，2015-8-7（003）.

[3]朱留華、鄭凌志、馮文利等.TD/T 1001—2012，地籍調查規程[s].北京：中國標準出版社，2012.9：3.

[4] 謝剛生、范鈾、倪曉東等.數字化地形地籍成圖系統CASS7.0用戶手冊[M].廣州：南方測繪儀器有限公司，2006：3-8.

[5] 宋小冬、鈕心毅.地理信息系統實習教程（第一版）[M].北京：科學出版社，2007：6.

作者簡介：馬春秋（1979-），男 河北省東光縣人，工程師，現從事測繪生產工作。