一級土地開發工程中土地征拆方法的研究

摘要：伴隨著我國地域經濟的快速發展，城鎮化土地用地開發量也逐年增加，一級土地開發整理工程的開發量與需求量也隨之變大。隨之而來的征地拆遷難點問題凸顯，該問題也被戲稱為“難如登天”。珠海市相關部門在此問題上推行合理合法征收、公平公正征收，拓寬工作思路，助力重點項目工程的大步邁進。

關鍵詞：征收;拆遷;工程;土地

一、主要概況

以珠海市D區土地征拆數據顯示，截止2018年12月底以來，該片區累計完成簽約土地補償超過6100畝，實際完成土地用地移交超過6000畝，實現征地工作的穩步推動，也提供了該區工程施工面。

二、做法亮點

（一）以法律為準繩，以事實為依托

1、明確補償標準，合理合法進行征收工作。地上的房屋、魚塘、農田等地上附著物征收與拆遷，是結合珠海市政府頒發的《珠海市土地征收補償工作實施細則》，以及區政府協調屬地政府（如各鎮政府、街道辦事處等）調研后制定的《城區收回國有土地補償方案》、《用地清理工作方案》、《用地清理工作任務獎勵考核辦法》和《項目用地清理工作倒排臺賬》等相關文件，嚴格依照法律程序制定征收補償安置方案，同時征地前嚴格執行尋訪、調查、告知、確認、評估等法定程序，對其講明政策條款，表示嚴格按照被征拆目標物的評估結果依法補償，如遇低保戶、困難家庭等按國家相關法律法規給予住房租賃補貼或提供區內現有的安置性住房保障等措施[ 參考引自：程麗麗. 如何做好集體土地征收與房屋拆遷工作[J]? 吉林農業，2013，（9）.]。

2、公平公正補償，杜絕行賄受賄惡行。一是相關部門堅決按照該區政府制定的補償標準操作執行，做到了“標尺化一”。針對超出補償范圍及超出標準的堅決不予補償，從頭到尾都要堅決維護征收工作的公平、公正、公開;[ 參考引自：程麗麗. 如何做好集體土地征收與房屋拆遷工作[J]? 吉林農業，2013，（9）.]二是對暗箱操作堅決說“不”，政府方面對相關職能部門及相關人員進行了違紀違法宣講，針對如果發現在征收期間被征收人擾亂征收秩序對職能干部行賄受賄的，明確要求征收、紀委、審計等干部，要一查到底絕不姑息。并要求相關審查的職能干部或執行的職能干部不得違法違紀，堅決杜絕不良行為在本片區內發生。

3、嚴格持續執法，堅決維護法律權威。經過前期的艱難摸排與調研，對違建的相關房屋以及魚塘、水田、農用地私搭亂建房屋，明確要求其限期搬遷及拆除進行公示公告，并要求被征收群眾自發的監督舉報違法行為，一旦證據確鑿屬地政府職能部門依法下發限期拆除通知告示。在下發告示后法定期限內，仍“頂風作案”“抗法不從”的行為堅決強制執行拆除。[ 參考引自：程麗麗. 如何做好集體土地征收與房屋拆遷工作[J]? 吉林農業，2013，（9）.]在解決釘子戶問題上，提前要求地方法院并會同第三方法律團隊提前介入，提前告知相關責任人，并對區域內拆遷困難戶，不定時進行政策法規宣講及勸導工作，盡量使其在法院最終判決前，自愿達成協議并搬離。

4、制定獎勵政策，促進征地拆遷推進。相關部門特制定獎勵，對按期簽署補償協議的農戶額外給予5%的簽約獎勵，真正讓配合征地工作的群眾得到更好的利益和實惠，形成了農戶在最后限期排隊簽署補償協議的現象。

（二）以創新為突破，以聯合為抓手

1、政企協同，多部門并舉。為協助征拆工作，該區政府專門成立了區征地拆遷辦公室，另外還專職成立了征收辦職能組等職能崗位。同時，該區設立片區聯席會議制度，建設單位也專門設立專職進行征地拆遷工程的“征地拆遷工作領導小組”以及土地管理部門，各施工作業單位設立征地拆遷專職崗，各自都有責任包保，有力地促進了工程的快速推進。

2、創新方法，制定新流程。為加快征地拆遷工作進度，為該片區項目工程建設提速，建設單位為配合政府相關部門征收工作創新創建《征地拆遷管理暫行辦法》、《征地拆遷流程圖》、《土地取得費付款流程圖》、《征地拆遷工作突發事件應急預案及措施》等相關制度及措施辦法。

（三）以機制為總體，以落實為目的

1、建立健全相關責任機制，將各征拆任務細化到人。該區充分發掘政府自身各相關部門、本片區各相關建設企業的各項優勢互補，根據《合作開發合同》約定，形成了土地征收工作以區政府相關職能部門為責任牽頭主體，協調各部門各建設單位全體參與的大格局，并將各項責任主體逐步分解到責任主體部門的各項崗位職責中，形成了細化到人的完整局面。

2、始終堅持權力在陽光下運行，相關職能部門主動接受全民監督。在該區土地征地拆遷期間，相關部門主動設立征收辦公室，要求其主動公開工作進度表、各類告示文件，使其各職能部門到訪及簽約土地百姓可以對征收情況、補償標準等各項政策與進度一目了然，做到“權力在陽光下運行”。

3、主動貼近工作主體，以“情暖”驅化矛盾。企業協助政府，共同攜手通過“嘮家常、談感情、講道理、說發展、搞活動”等多種多樣的工作方式，共同用力并堅持以人為本，相關部門領導親自帶隊到現場農戶家中一對一的反復溝通、反復宣講、耐心解答，以真誠的感情、十足的誠意、真抓實干的做好征收動員工作，全面細致周到的做好征收全流程工作。為項目工程的快速推進，提供了強有力的土地支撐。

三、重點問題

（一）有產權房屋：是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。[ 引自：張潔. 淺析現有土地制度下的房屋產權問題[J].法治與社會，2016（17）]根據調查了解，該片區內有產權房屋大多為上世紀70年代、80年代甚至更早時期建造，即便有產權證明的房屋，由于時間較長要么證明未更新無法辨明真偽，要么字跡模糊破損不堪，要么有房屋產權沒有土地使用權等等，帶來了征收的較大難題。

（二）沒有產權房屋：即無任何合法證明，現建造出的房屋擁有報建、房屋產權和土地使用權之證明的房屋。與此同時，多數無證明的房屋還都是困難群眾的房屋有的甚至是唯一房屋，但對于征收工作而言，征收無產權房屋的補償，尚沒有明確的政策依據，同時，相關使用人還提出較高的補償價格訴求，一度導致征收工作停滯。

四、研究結論

（一）依法征拆不動搖

依法依規進行征地拆遷，無論對地方百姓還是一方政府，無論是人理倫常還是審計紀檢，都將是一個重要的準繩。無論遇到何種勢力、何種阻礙、何種要挾，只要依法依規把嚴先通知、再宣講、再告知、再評估、后簽約的工作流程，征拆工作勢必會有序推進。

（二）公平公正勢必堅

征地拆遷工作本身就是一個極有可能“暗箱操作”的利益集中地，尤其是在尚未完全城鎮化的區域，尤其是面對農房沒有標準評估參照物的前提下，“公平、公正、公開”就是政府、百姓最為關心的，也是最為核心關注，也是社會以及紀檢、審計等部門最為認可的一種方式方法，在此過程中再突出被拆遷群眾的經濟利益放在首位，對評估結果嚴格細致地審核，確保客觀公正，也就確保了征拆工作的順利。

（三）情暖真誠順民心

針對個別地方，尤其是受教育不高的地區在做征地拆遷工作之前，一定要堅持不懈的對困難、重難點征拆戶進行政策法規的宣講，對局部“帶頭勢力”進行法律法規的宣貫，對周邊百姓及其親屬做好告知與溝通工作，運用當下較為前沿的宣傳手段（如網絡自媒體、官方網站、電臺、電視臺、紙媒等），不斷加強宣傳。對困難戶，地方政府也應做出適度讓步，對其進行困難補貼以及及時對其提供安置房等多措并舉。對矛盾尖銳地區的部分群眾，政府職能部門要主動出擊，把突出問題化解在萌芽狀態，如遇采取黑惡勢力妨礙征拆合法工作的應及時“打黑除惡”對其進行法律制裁。

參考文獻

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[7]程麗麗. 如何做好集體土地征收與房屋拆遷工作[J]? 吉林農業，2013，（9）.

[8]張潔. 淺析現有土地制度下的房屋產權問題[J].法治與社會，2016（17）.

作者簡介：崔智皓（1986--），男，廣東省珠海市人，中鐵建珠海西部投資開發有限公司。