我國房地產市場金融風險影響因素分析

張鈺儀

提要：準確的分析影響房地產泡沫的因素，提出抑制房地產泡沫和防范金融風險的對策，對我國守住不發生系統性金融風險的底線具有重大意義。本文對房地產市場金融風險影響因素進行了分析研究。

關鍵詞：房地產;泡沫;金融風險;影響因素

一、引言

近年來，我國房地產泡沫再次逼近新高，房地產金融風險也已逐漸累積至較顯著的高位。當前，為了防范化解重大風險并守住不發生系統性金融風險的底線，我國應對房地產市場進行調控，調節供求關系以抑制房地產泡沫，完善健全金融監管機制以防范化解房地產金融風險，并疏通房地產泡沫對房地產金融風險的引導機制。

由于市場環境波動及自身風險因素，為房地產行業融資的金融機構及其他市場主體面臨較大的資金損失可能性，這導致了房地產行業金融風險的產生。作為國民經濟的支柱產業，由房地產行業的市場泡沫所引致的房地產金融風險會影響到該行業的各個方面，包括眾多上下游產業、房地產開發商、居民購房者、金融機構等市場參與者等。因此，本文將從不同角度來分析房地產金融風險影響因素。

二、我國房地產泡沫引致金融風險的機制

作為資金密集型行業，相對于普通制造業，房地產行業憑借其特有的房屋預售制度和住房按揭制度，對銀行業產生了更強的資金依賴性。房屋預售制度使房地產開發商的投入資金實現提前回籠，提高資金利用效率，而按揭貸款使得消費者在資金有限的情況下提前釋放購房需求。這兩者相結合，使房地產業催生較傳統制造業更為明顯的金融特征。正是這種金融特征使房地產業緊緊綁定了金融業，從而催生房地產金融風險。與傳統工商業中的消費現象不同的是，由于房屋本身作為大件商品，購買房屋具有相對較高的資金需求。因此，不僅開發商依賴于開發貸款來進行開發建設，購房者在購買房屋時也依賴于按揭貸款，這種雙重杠桿作用使房地產具有了金融屬性。再者，在房地產行業當中，銀行體系主要面對著由購房者的購房意愿所產生的住房抵押貸款。因此，銀行體系決定了購房者所獲得的信貸資金規模及杠桿高低，進而影響到房地產行業的發展。房地產業與銀行信貸的緊密關系致使逐漸累積的房地產泡沫對銀行業產生影響，這種影響主要表現在資金信貸方面。由于房地產行業的資金鏈較為脆弱，開發商需經過預售機制來進行預先開發。房地產開發商拖欠建筑商貨款、而建筑商又拖欠材料商貨款的現象在開發過程中時有發生，這導致資金鏈風險累加。一旦房地產泡沫破裂，引爆房地產金融風險，引起一連串連鎖反應將影響到銀行的資產質量，危及金融體系的穩定。

房地產業具有先導性的作用。在經濟繁榮時，房地產業時常表現出領先繁榮。在銀行業等金融機構的大力支持、投資者的廣泛參與以及正反饋機制和羊群效應的作用下，房價出現了持續上漲的情況，最終積累成泡沫。當泡沫破滅時，一方面是購房需求突然減少引起房價的下跌，那些在高價成交的房地產價值縮水，引發購房者的斷供現象;另一方面開發商銷售不景氣、庫存房增加，巨額資金捆綁沉淀在待售樓盤上，銀行業將由于對房地產的過度支持而面臨呆賬壞賬的風險。金融機構的房地產貸款處理為金融衍生品，使得銀行業的風險擴散到整個經濟體中，從而導致經濟體整體性金融危機。房地產泡沫對一國經濟的危害大小與房地產市場對銀行資金和金融體系的依賴程度直接掛鉤，依賴程度越深，泡沫的危害越大。

我國由于金融改革較滯后，金融市場欠成熟，房企和購房者的融資渠道較為單一，以銀行貸款為主要來源。當房地產價格上漲至極限點位并開始下跌時，房地產商品價值的大幅波動將使已購房居民的按揭還款壓力增大，使未購房入市的居民持幣待購等待抄底。房地產企業的資金回籠周期延長，對此，企業通常選擇以借新貸還舊貸的方式來緩解資金壓力。然而，在房價下行時，銀行同時面臨著企業還貸壓力和居民按揭還款壓力同時增加的兩難局面，對于信貸審核的要求更加嚴格，間接增加了企業與居民的融資成本。如此惡性循環下，最終導致出現企業、銀行、居民三方均受損的嚴峻局面。

三、房地產金融風險影響因素

1、房價波動情況

房價波動情況是引發房地產金融風險的一個重要因素。每當房價上漲時，其良好的保值功能和巨大的收益率促使理性投資者和逐利投機者一齊涌入房地產市場，而我國居民購房往往伴隨著銀行的信貸支持。商品房平均銷售價格來衡量房價，“房價增長率”指標反映房價波動情況。

2、資金信貸狀況

通過資金信貸狀況，可以從信貸資金規模、結構合理程度對金融風險進行評價，該視角是用來評價房地產企業和居民家庭在資金信貸方面可能面臨的信貸風險。房地產開發貸余額與個人住房貸款余額分別衡量了房地產企業和居民家庭在房地產開發投資中所占用的銀行信貸資金規模，中長期貸款余額與金融機構各項貸款余額則衡量了我國銀行整體信貸資金的增長情況。

3、居民購房能力

作為購房主力軍，居民部門對房地產的消費和投資無疑隱含著房地產金融風險。在正常情況下，一套房的總價與居民一生收入中的占比應當是一個合理的比例。而當房地產價格超過了居民的購房承受能力時，所產生的高杠桿、高負債。“房價收入比”指標可衡量居民部門的購房能力，若房價收入比過高，居民購房所需的周期更長，購房負擔更重，就會導致房地產市場產生更多潛在的金融風險。

4、銀行資產質量

銀行的資本充足率、不良貸款率是衡量銀行的資產質量時較常見的指標，而與房地產金融風險直接相關的指標是房地產不良貸款總額，它能夠較好地衡量我國房地產金融在銀行體系中的風險暴露程度。

5、房企財務狀況

房地產企業的償債能力是常見的主要考慮因素，它與房地產金融風險高度相關，直接影響到房企能否按時如數歸還銀行貸款，而資產負債率指標常用于衡量企業的償債能力。此外，房地產企業的盈利能力也直接影響著其償債能力，而利潤率指標是衡量盈利能力的常見指標。

6、宏觀經濟環境

自 1998 年開始，我國宏觀經濟持續發展，多年來的經濟狀況有著較大的改變。在衡量房地產金融風險時，各項指標的浮動變化都會或多或少地包含了通貨膨脹的因素。

參考文獻

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