推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理改革發(fā)展的措施分析

段金躍 施繼余

昆明冶金高等專科學校

摘要：在近年來我國經(jīng)濟下行趨勢明顯的時期，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)其對于經(jīng)濟貢獻的作用不言而喻。而物業(yè)管理行業(yè)作為與房地產(chǎn)息息相關的配套性產(chǎn)業(yè)，在提升業(yè)主入住體驗、保障業(yè)主相關權益方面也起到重要的作用。

關鍵詞：房地產(chǎn);物業(yè)管理;教學;改革;發(fā)展

物業(yè)管理是城市管理的縮影。隨著城鎮(zhèn)化的加快推進和居民生活水平的不斷提高，城市居民對生活品質的向往日益增強，城市已經(jīng)從原來的“重建設、輕管理”進入到“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段，改革和加強小區(qū)物業(yè)管理勢在必行。

一、物業(yè)管理教學對于房地產(chǎn)業(yè)的意義

由于房地產(chǎn)涉及的領域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評價房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務素質的方面有很多。業(yè)主不僅會從房地產(chǎn)主要商品住房的建筑質量、選址、環(huán)境設計等硬件因素對房地產(chǎn)企業(yè)進行評價，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護管理的重要方面也是業(yè)主評判房地產(chǎn)企業(yè)資質的最直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對房屋及其配套設施、相關場地進行維護、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來和業(yè)主進行相關的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務范圍來看屬于上下級的關系，房地產(chǎn)在開展過程中需要建設配套的物業(yè)管理服務，而科學優(yōu)質的物業(yè)管理服務也會進一步從軟環(huán)境建設方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設，可以及大地提升業(yè)主的入住質量。物業(yè)管理如果科學合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業(yè)管理可以通過對基礎能源、停車產(chǎn)地、室外公共設施的維護，形成一套嚴格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。

二、物業(yè)管理行業(yè)特征

物業(yè)管理是一個具有美好前景的朝陽行業(yè)，它有效的管理了住宅小區(qū)的日常活動。現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在市場環(huán)境中面臨著一系列的機遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)公司可以在“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下，構建信息化平臺，更快效率和更高精度的處理數(shù)據(jù)。但是，現(xiàn)代法律、人員素質等方面的問題也帶來了物業(yè)管理中一系列的問題，需要對這些問題給予關注和處理，避免對企業(yè)產(chǎn)生一系列不利的影響。現(xiàn)代物業(yè)管理較之以前更加智能化和智慧化。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的發(fā)展，以及通信技術的發(fā)展，很多物業(yè)公司開始和新的技術結合，開發(fā)了屬于自己小區(qū)的App，或者建立小區(qū)的線上社區(qū)，或者公眾賬號。業(yè)主們可以通過線上的方式參與小區(qū)的投票或者活動。很多投票和報修功能因此更加便捷有效。這些技術理念和技術手段是新時代物業(yè)公司展現(xiàn)的新特點。物業(yè)管理整個行業(yè)的利潤都不高，屬于一個低收益的行業(yè)。任何行業(yè)想要長期存在并發(fā)展都需要保持一定的利潤水平，如果這個利潤水平低于市場的平均利潤水平，經(jīng)濟學原理預測這些公司會退出該行業(yè)選擇其他行業(yè)。物業(yè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)，其收益與居民的經(jīng)濟條件有著密切的關系。中國所處的經(jīng)濟發(fā)展階段決定了中國物業(yè)行業(yè)將長期屬于微利行業(yè)。這個微利的特征將對物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來持久和全面的影響。

三、物業(yè)管理策略

（一）健全法律法規(guī)

針對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，相關職能部門應根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》結合當?shù)貙嶋H情況充分調研，盡快研究出臺本地物業(yè)管理的規(guī)范性文件，如制定《物業(yè)管理辦法或規(guī)定》、《物業(yè)服務收費等級考核評定辦法》、《物業(yè)服務企業(yè)成本核算辦法》、《商品房專項維修資金管理實施辦法》，以及完善《開發(fā)商商品房維修準則》等，以規(guī)范性文件約束政府相關職能部門、開發(fā)商、物業(yè)公司、物管協(xié)會、業(yè)主之間的權利和義務，以及解決糾紛的途徑。建議選聘有關法律人士和物業(yè)管理專家組建物業(yè)管理仲裁委員會，及時處理好物業(yè)管理的矛盾和糾紛。

（二）加強法治宣傳

針對當前社會各界對物業(yè)管理相關法律法規(guī)知曉率不高的現(xiàn)狀，應通過媒體、物管協(xié)會、小區(qū)物管企業(yè)、業(yè)委會等多渠道廣泛宣傳《物業(yè)管理條例》，讓業(yè)主、業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)明確自己的權利與義務。建議將一年中的某一周定為物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳周，通過多途徑、多形式的宣傳教育，切實提高涉及物業(yè)管理所有主體的法律意識，提高全社會對物業(yè)管理的認同和接受程度。

（三）加強信息安全管理

實現(xiàn)物業(yè)管理信息化有利于信息的共享，提高物業(yè)管理效率。但是，物業(yè)管理信息化是建立在計算機網(wǎng)絡基礎上的，而網(wǎng)絡具有開放性、虛擬性，這也造成物業(yè)管理信息化過程中存在一定的安全威脅，如果物業(yè)信息得不到安全保障，就會影響到物業(yè)管理工作的開展，造成利益損失。因此，在推進物業(yè)管理信息化過程中，必須做好信息安全管理。首先，從軟硬件入手，引進先進的設備、設施，提高網(wǎng)絡信息系統(tǒng)的安全性;其次，加大安全技術的應用，如加密技術、身份認證技術，借助這些技術，保障信息安全;再者，強化信息系統(tǒng)運行管理，定期殺毒，檢查網(wǎng)絡信息系統(tǒng)，從而排除一切安全隱患。另外，要落實信息核查機制，對錄入信息系統(tǒng)的物業(yè)信息進行反復核實，確保信息無誤。

（四）健全機構人員

一要積極推進小區(qū)業(yè)委會成立。建議參照村干部的選舉辦法，由街道和社區(qū)來監(jiān)督指導小區(qū)業(yè)委會的成立。建議盡快出臺地方《業(yè)主委員會指導規(guī)則》。特別是在小區(qū)業(yè)委會成員的選拔上，要按照村干部的選拔標準，把小區(qū)內熱心公益而又大公無私的能人選拔為業(yè)委會成員。二要加強培訓指導。由房管局或物管協(xié)會組織街道、居（村）委相關工作人員，業(yè)委會人員或業(yè)主代表，小區(qū)物管負責人等人員學習《物業(yè)管理條例》及其它物管相關的法規(guī)，以提高街道、居委今后在指導轄區(qū)內業(yè)主大會的召開、選舉業(yè)主委員會，協(xié)調物管糾紛等方面的業(yè)務水平;提高業(yè)委會和物管服務企業(yè)的依法履職水平。

（五）加大專業(yè)人才的培養(yǎng)

物業(yè)管理信息化是建立在計算機技術基礎上的，這也決定了物業(yè)管理人員必須掌握信息技術。因此，要想推進物業(yè)管理信息化發(fā)展，企業(yè)就必須強化專業(yè)人才的培養(yǎng)。首先，強化現(xiàn)有物理管理人員的培訓，提高其專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，將其培養(yǎng)成為符合物業(yè)信息化管理需要的人才;其次，對外引進專業(yè)的管理人才，壯大物業(yè)管理隊伍，進而推進物業(yè)管理工作的高效開展。作為管理人員，更要深入學習新知識、新方法、新技術，不斷提高自身能力，進而更好地服務物業(yè)管理工作。

（六）以創(chuàng)新方式方法優(yōu)服務

政府及其相關職能部門要加大對智慧物業(yè)建設的支持力度，將互聯(lián)網(wǎng)思維融入物業(yè)管理中，加快搭建基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務。可依托智慧城市的建設，制定智慧物業(yè)建設指導標準，推廣智慧住宅小區(qū)應用系統(tǒng)，建設智能物業(yè)管理服務平臺。鼓勵物管企業(yè)、通訊運營企業(yè)和社會資本對已建小區(qū)進行行物業(yè)智慧化改造，切實提高小區(qū)物業(yè)管理服務的智能化、信息化水平。

物業(yè)管理信息化建設是企業(yè)改革的重要目標，實現(xiàn)信息化管理，有利于提高物業(yè)管理效率，進而為客戶提供優(yōu)質的物業(yè)服務。作為企業(yè)，要認識到物業(yè)管理信息化的重要性，加大投入，加強專業(yè)人才的培養(yǎng)，同時結合自身實際，構建完善的物業(yè)信息管理系統(tǒng)，進而更好地發(fā)揮信息化手段的作用，提高物業(yè)管理效率和水平，為企業(yè)帶來更好的效益。

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