房地產企業成本控制精細化管理研究

賈廣嶺

青島嘉凱城房地產開發有限公司

摘要：財務管理作為房地產企業管理系統的有機構成，其實效水平直接影響了房地產企業的可持續發展，受到了高度重視。精細化管理作為現代管理的重要手段，是房地產企業財務管理發展的主流方向，如若不能有效落實，很容易吞噬房地產企業最終的經營利潤，其相關課題研究備受行業及相關學術者關注。

關鍵詞：房地產企業;財務管理;精細化管理

目前房地產成本控制是房地產項目開展的關鍵所在，成本控制不下來，凈利潤就會受到影響，對于開發商來說是損失。房地產成本精細化管理方案的有效落實，可以很好地確保房地產項目成本降低，只有不斷地進行方案優化，才能夠給房地產成本控制帶來更好的改變。

一、精細化管理概念論述

市場經濟競爭格局下，企業發展在迎來前所未有的機遇同時，亦面臨著巨大挑戰和壓力，對可持續發展戰略目標的規劃實現，必須依賴良好的內控機制。正所謂，無規矩不成方圓，唯有不斷優化內部治理結構，提升管理效率及質量，才能穩固房地產企業在市場競爭中的基礎。精細化管理作為現代管理理念的奠定代表，其本質價值在于對戰略目標進行分解、細化和落實，通過對各個環節的有效把控，實現戰略規劃目標，并提升企業整體執行力。所謂精細化管理即可理解為是落實管理責任，通過具體化、明確化目標導向，促進管理者盡忠職守，及時發現日常工作問題，并予以有效處理解決。綜合來講，精細化管理是人類發展史上最具實踐價值的管理學成果，匯聚了大量有效經驗，始終堅持科學與效率的共同發展，應積極融透到企業各個管理層面中，并結合自身實際情況不斷追求創新，以更好地契合企業發展需求。

二、房地產成本控制所面臨的問題

（一）房地產成本管理體系不健全

不健全的原因來自兩個方面，一個是房地產成本管理意識不足，第二是房地產成本管理技術不夠。在房地產成本管理意識方面，房地產項目管理者由于個人意識不足，導致在項目開展的各個環節沒有嚴格把控，很多的物料采購不合理，最終導致成本的不必要浪費。另外一點就是技術方面，目前很多的房地產項目所應用的成本管理技術還是原來傳統的管理技術，這無法滿足目前日新月異的變化，在財務管理過程中，財務在記賬體系上不能夠全方位地進行記錄，其次財務體系在事前預算、事中跟進和事后結算中，沒有起到應該有的督導職能，無法對財務狀況進行科學合理的分析，其配套軟件由于沒有更新，也無法對財務管理狀況進行科學合理地分析，對于其浪費的地方進行指出，以便更好地改進。

（二）房地產項目設計方案變更頻繁

房地產項目在設計時候，需要通過設計方案的，但是由于后面的具體項目開發出現各種問題，最終導致設計方案收到影響，頻繁進行設計方案變更，最終導致房地產項目成本提升。設計方案的變更主要是以下幾個因素導致的：第一，對于房地產開發項目所在區域沒有進行科學合理精密的勘察，在施工過程中發現設計方案與現實情況不符合，最終需要對設計方案進行變更。第二，在施工過程中，各方需要進行密切的溝通，特別是設計部門和施工部門，在施工之前，設計部門需要與施工單位進行充分溝通，否則容易信息不對稱，最終導致成本浪費;第三，就是施工圖紙問題，在施工圖紙設計到實施過程中，針對于施工圖紙的審核不完善，最終導致項目設計方案頻繁變更，導致不必要的成本浪費。

三、房地產成本精細化管理措施

（一）提升人才素養

知識經濟時代，人才是推動社會發展的核心力量，更是房地產企業參與市場經濟競爭的重要資本。隨著城市化建設進程推進，我國房地產企業發展迎來了前所未有的浪潮，但同時值得客觀指出的是，其本身亦面臨著嚴峻的競爭挑戰，為了實現效益最大化目標，必須要完善內部治理結構，提升財務管理質量，這亦對相關崗位從業人員提出了更高要求。因此，新時期，房地產企業必須要深刻認知到人才的戰略價值，協調好內部發展資源，適度加大該方面的建設投入，提升其專業化水平。在具體的踐行過程中，可聘請專家開展培訓教育活動，深度解析精細化管理的核心價值及本質內涵，提高財務管理人員的重視程度，不斷充實他們的知識結構，及時更新思想理念，分享有效實踐經驗或案例，幫助他們解決實際工作中的問題，進而提升其綜合業務水平，為精細化管理應用推進奠定扎實的人才資源基礎。

（二）健全完善房地產成本預算機制

預則立，不預則廢。良好的房地產成本預算機制可以節省很多不必要的成本。在健全完善房地產成本預算機制上，首先要提升房地產項目管理層的成本管理意識，要在項目工程開發的各個環節進行預算機制的設立。首先要針對于項目經理等管理層進行項目成本預算的進一步培訓，讓其充分考慮項目開展過程各環節的成本預算問題，建立健全績效機制，如果對于項目各環節的成本管理出入較大，將會對個人工資績效造成影響。其次，就是要和財務部門進行溝通，財務部門要引進最新最科學的房地產成本核算系統，針對于房地產項目的各個環節進行財務核算。另外，要加強和監理部門的溝通，針對于項目某方面的過度浪費現象，必須要建立健全追責制度，讓相對應的部門必須闡述成本浪費的理由，精細化進行各個環節的管理。

（三）做好項目開始前的調研工作

首先，要找到認真嚴謹專業的調研團隊，對于項目的各個環節進行調查分析，首先是項目的地質問題，項目開始之前，需要對項目所處的地質屬性進行分析，有些地質是不適合進行高層建筑物的建設的，這種地質需要開發商浪費很多成本在于地基建立上，需要用專業團隊進行地質可行性分析。其次，對于政府的相關政策進行充分的解讀，不能夠有投機行為，不能夠因為低價偏低就急忙拿下，后期政策的改變將會給整個項目進展帶來很大影響，需要對于整體的規劃進行分析，和相關部門進行充分的溝通。[5]綜合下來，需要針對于開發地段的經濟情況、地質情況和預期施工開展情況進行分析，然后出具可行性調研報告，針對于報告中不明確的地方，要進行及時地改正，最終按照可行性報告進行設計和施工，就能夠避免很多不必要的成本浪費。

（四）強化成本管理意識，促進成本預算精細化管理

精細化管理是企業開展現代化管理的主要措施，要想將精細化管理理念深入貫徹到企業的各個管理環節中，需要從企業內部開始，對全體員工的管理意識進行強化，使精細化管理深入人心。為此，企業管理層應做好帶頭作用，從小事做起，堅決杜絕浪費現象，節約成本，在為企業提供正常運營資金的前提下，對各項費用支出進行嚴格管理，提高成本管理效益。與此同時，要建立完善的成本預算制度，為精細化管理提供必要條件。因此，建議對預算管理控制系統進行強化，對企業運營過程中所產生的成本進行有效控制。

（五）創新成本管理方法

房地產企業要對成本管理方法進行不斷完善，適當引進更為先進的管理模式，制定項目成本管理計劃，明確期間可能產生的其他費用，將項目總成本管理目標落實下來，從而為后續成本管理提供依據。在項目實施過程中，應對實施方案進行細化，并對技術方案的可行性進行詳細分析，從而對成本管理對象實施科學管理。例如，設置一定的限額制，如果成本預算估計值超出限額，則分析超出原因，結合原因反饋，提出針對性較強的解決措施，適當做出必要調整。在房地產企業后續工程推進時，可采用匯總成本估算方式，由下而上推進成本管理計劃。

四、結語：

隨著我國經濟的飛速發展，我國房地產項目發展迅猛，但是在迅猛發展的過程中，存在很多的問題。其中最主要的就是房地產成本控制問題，這些問題如果不得到科學合理的解決，將會對整個房地產項目的運轉帶來很多額外的開支。

參考文獻：

[1]陳紅霞.淺談房地產成本精細化管理[J].科技風，2015（13）：170.

[2]溫寧馨.房地產企業項目開發成本精細化管理探討[J].經濟研究導刊，2014（17）：271-272.

[3]李偉.房地產企業設計精細化管控體系研究[D].天津大學，2013.