房地產SWOT分析

張燕

摘要：房地產行業作為一個國家的支柱型產業，對國民經濟發展有著重要的影響。為了促進房地產行業的發展，如何使企業清晰的評判自身的優劣勢，應對各種機遇與挑戰就顯得尤為重要。本文以昆明恒大云璽項目為例，對該項目的市場定位、地理位置、各項參數以及設計理念做了簡要的介紹，然后通過SWOT分析分別評估了項目的優勢、劣勢、機會以及存在的威脅。分析結果顯示，該項目的優勢明顯，無論是在區位、環境還是周邊設施配套等方面；但是該項目也存在劣勢，例如總價過高，消費群體有限等。此外，該項目可以借助旅游的發展，拓展銷售渠道及銷售對象，通過完善配套設施來提升自己的競爭力。

關鍵詞：房地產；SWOT；案例分析

1 引言

房地產行業作為一個城市乃至一個國家生存與發展的物質基礎，對于加速推動市場經濟的發展有著舉足輕重的作用，是國民經濟的支柱型產業。房地產行業對國民經濟的影響主要體現在兩個方面，其一是對國家GDP的貢獻，由于房地產投資占GDP比重比較高，行業良好的發展勢態將對國民經濟做出最直接的貢獻；其二從行業角度分析，房地產行業的發展將會在很大程度上帶動與房地產相關的上下游產業的發展，以此來刺激國民經濟的增長[1]。SWOT分析有助于房地產企業清晰地把握全局，分析資源方面的優勢與劣勢，抓住環境提供的機會，防范可能存在的風險與威脅，對企業的成功、行業的發展以及促進區域經濟增長有非常重要的意義。

2 項目簡介

恒大云璽，昆明首席城市純別墅，是恒大目前在售的高端別墅項目代表作，位于云南省昆明市官渡區，地處滇池新國際會展中心區，交通通達性佳。項目緊鄰云南最大淡水湖、昆明5A級風景名勝區、全國著名生態療養勝地——滇池，同時盡攬一線昆明首個濕地公園五甲塘濕地公園。項目占地面積約937畝（約61萬平米），總建筑面積約為62萬平米，容積率約0.69，綠化率約45%，建筑密度約30%。建筑設計秉承美國流水別墅建造者賴特草原風建筑尊重自然、天人合一的設計理念，力邀多位國際建筑大師聯手打造而成，別墅規劃1558戶，面積約為166-510平米，由聯排、合院、雙拼三類品類組成。

3 SWOT分析

3.1 Strength（優勢分析）

地塊：位于滇池東岸五甲塘濕地公園，靠近滇池國際會展中心，約3萬平方云南首個精端定制級商業街區。

人文：心靈禪修地——正念中心、福保文化城。

區位：官渡區作為昆明乃至全省人流、物流、資金流的重要集散地，具有交通區位、經濟總量、產業結構、發展空間、人文自然稟賦、融合聯動、政策疊加“七大優勢”。客戶群預期良好。

周邊：周邊配套設施齊全，有利于發展潛在消費者，生活便利。附近有正念中心、便利店、生鮮超市、精品酒店、車行會所、紅酒品鑒會所、高端干洗店、藝術中心等。

教育：自身配套云璽中加國際學校、2所幼兒園，周邊官渡區第一中學、云大附中。

交通：項目位于昆明市三個半島核心區，城市新豪宅區，經環湖東路、飛虎大道、繞城高速和昌宏路的連接，成為昆明主城、經濟技術開發區、呈貢新區的交接點，未來地鐵2、5、8號三條地鐵線縱貫項目東西兩側，交通網絡便捷發達。

環境：遠離市區，有環境優勢，綠化率高，空氣良好。具有統一的衛生清潔、專人的綠化養護和設施維護。

社會：著名房地產開發企業，具有豐富的客戶資源，市場認可度高。恒大云璽項目自2012年9月面世至今，蟬聯6年昆明高端別墅銷售冠軍地位。自面世以來，2012年首開創造了12周銷售12億別墅熱銷傳奇。同時，因項目歷年持續熱銷以及不斷塑造的高端品牌調性深受市場和客戶的認可，形成較好口碑。

3.2 Weakness（劣勢分析）

周邊：位置偏僻，周邊人氣稀薄，缺乏日常商業配套，居民生活品質受到一定的影響。此外，人流量少導致商業氛圍差，人氣不足。

交通：公交路線少，輻射范圍小，居民出行不便。

戶型：戶型設計不合理，不好裝修；客廳面積過小，十分緊湊，采光以及通風效果不好。

價格：總價高，消費者群體受限。

環境：臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾。

管理：體量大，社區開發與管理難度大。

3.3 Opportunity（機會分析）

本項目所在區域地產發展蓬勃，今年招商力度不斷加大，項目目標客戶群體不斷涌入，居住氛圍逐漸上升，外來客戶區域認同感逐漸增強。隨著滇池的旅游業發展，由此所帶來的觀光投資客逐年增加。此外，區域內居民收入穩定，經濟發展迅速，市場需求可挖掘空間大，且該部分高收入人群對住房品質的期待較高、希望能獲得高舒適度住宅產品，并愿意支付較高的價格。

面對以上機遇，項目應抓住區域發展的機會，加大項目的宣傳力度，打造地方特色旅游住宅，以此吸引觀光客的投資，在穩定原有顧客的基礎上擴大消費群體，實現利潤的增長。

3.4 Threats（威脅分析）

公園1903是特色別墅、宜居生態地產、花園洋房，與恒大云璽所提供的房型及環境相近，但均價比恒大云璽更低，交通更為便利，所以本項目面臨著巨大的競爭壓力。此外，由于該項目的消費群體受限，所以企業必須面對如何擴大消費群體，延長消費半徑的問題，該項目皆為大盤，產品力與價格競爭較多，客戶分流明顯。而對于周邊環境相對不理想、生活配套、商業服務配套設施不完善等問題，也將給項目帶來一定的壓力。

面對主要競爭對手，應該發揮本項目的特色，打造高端純別墅住宅區，結合周邊旅游業的發展，形成地方特色的裝修并出租給游客，給游客以高端且舒適的體驗，以此增加競爭力。

4 結語

本項目的核心競爭力顯著，規模大、品牌競爭力強、環境優美，設計高端，鎖定高消費人群，同時具備了超強的投資價值和樂觀的發展前景。

機會與威脅主要來源于市場形勢，提早入市，做足增加附加價值的配套設施可以使項目更加具備高性價比優勢。

走快不是目的，實現既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發商回籠資金快中有升。

參考文獻

[1]姜才厚.房地產案例SWOT分析以徐州維維龍湖灣為例[J].消費導刊，2017，（5）：62.