“城市雙修”理念下秦皇島老舊小區改造策略研究

王孺楠

摘? ? 要：結合秦皇島作為城市雙修試點機遇，文章從實際出發，深入分析秦皇島老舊小區現狀，在此基礎上以城市雙修理念為指導，從六個方面提出了老舊小區改造策略，為其他城市老舊小區改造提供借鑒。

關鍵詞：城市雙修;老舊小區;高質量;改造;策略

1? 引言

隨著中國特色社會主義進入新時代，城市發展也進入轉型期。2015年中央城市工作會議明確提出了“生態修復、城市修補”的新要求，“城市雙修”概念由此產生，成為轉型期我國城市發展和更新的重要手段。秦皇島作為全國第三批“城市雙修”試點城市和老舊小區改造試點城市，結合城市雙修試點和老舊小區改造試點機遇，以城市雙修理念指導老舊小區改造提升，探索秦皇島老舊小區的改造策略是當前值得研究的一項課題。

2? ?城市雙修與老舊小區

“城市雙修”指生態修復和城市修補，作為一種新理念，目前并沒有準確的定義，從城市雙修產生原因來看，它主要是應對城市問題，包括人口膨脹、交通擁堵、資源短缺、環境污染等;從城市雙修的規劃流程和內容來看，城市雙修總體規劃的基本流程分為三部分：診斷評估、規劃統籌和行動落實，內容涉及山體、河流、海岸、濕地、林場、綠地等生態要素和公共服務設施、市政公用設施、旅游基礎設施、道路交通設施、建筑風貌、戶外廣告牌匾、夜景照明、老舊小區、棚戶區等城市要素。

3? 秦皇島老舊小區現狀

3.1? 最原始老舊小區現狀分析

此類老舊小區由于建設年代較久遠，又未進行改造提升，因此存在問題非常多，已然成為“臟、亂、差”的代表。通過調研，此類小區主要存在六方面問題。

3.1.1? 建筑性能退化

最原始老舊小區普遍存在不同程度的功能退化現象，部分建筑存在結構、防火等安全隱患，小區內管網設施普遍老化、年久失修。建筑外觀衰敗，立面混亂，普遍缺少電梯和無障礙設施，居住舒適度較差。

3.1.2? 道路交通混雜

老舊小區建設時設計的道路寬度較窄，大多在5米以下，缺乏對停車設施的考慮，導致現狀車輛大多只能沿路停放，加劇道路擁堵，存在很大安全隱患。同時小區內人車混雜，居民步行空間逐步被侵占。

3.1.3? 公共配套不足

多數小區內排水設施不完善，存在“逢雨必澇”現象。同時環衛設施缺乏，照明設施老化損壞，許多老舊小區缺少文體設施，已不能滿足社會發展對公共服務設施的要求。

3.1.4? 公共空間匱乏

現狀老舊小區公共空間被侵占現象嚴重，綠地率較低，且植物配置單一，加上日常維護不夠，大多已衰敗，逐漸被居民自種蔬菜所取代。

3.1.5? 運管粗放低效

老舊小區普遍缺乏規范的物業管理，導致私搭亂建和胡亂停車現象普遍，治安、衛生環境較差，設施破損后得不到及時修復。

3.2? 已提升老舊小區現狀分析

3.2.1? 偏形象，不徹底

老舊小區的改造特別是對房屋的改造，基本局限于簡單的粉刷墻面為主，偏于形象工程，未實施墻體保溫、窗戶節能改造，大部分小區未進行電梯加裝，無障礙設施也配置不足，對于建筑的適老化和節能化改造不徹底。

3.2.2? ?重物質，輕管理

對于老舊小區的改造更傾向與物質工程的改造，忽視了一個規范社區管理的建立。由于缺少物業的日常管理和維護，剛剛改造不久的小區中垃圾隨意堆放、汽車隨意停放等現象又開始“死灰復燃”，嚴重影響小區環境，無法維持小區長遠發展。

3.2.3? “綠地悲劇”

很多小區在改造過程中存在以犧牲綠地為代價來增設停車位的現象，為了滿足居民日增的停車需求，在改造時大多把以往那些雜亂綠地全部拆除，進行大面積鋪磚硬化，用于停車，導致許多小區綠地率較改造前不增反減，小區綠化嚴重不足，環境品質亟待提升。綜合以上幾方面問題，以往對于老舊小區的提升基本還停留在“頭疼醫頭、腳疼醫腳”的碎片化改造模式，沒有統籌的規劃引導，導致目標定位低，改造不徹底，使許多已改造的項目還需面臨二次改造，所以要具備一個較為完整合理的方案來指導老舊小區改造。

4? “城市雙修”理念下老舊小區改造策略

4.1? 修補管網設施，完善建筑功能

對地下管網進行改造，實現雨污分離，對年久失修排污管網進行更換、維修和清掏，徹底解決污水外溢、雨水倒灌等問題。將現有外立面的落雨管、電氣管、燃氣管統一進行走向優化，結合周邊環境協調設計，部分外露管道進行包裹防凍，既能防止管道老化，又可以增加外部空間景觀特色。結合最新建筑節能標準，對既有建筑外窗、外墻、屋面等進行高標準節能改造，加裝電梯，推進建筑適老化，增加居住舒適度。

4.2? 景觀精細設計，豐富空間體驗

完善公共空間無障礙設施配置，增加夜景燈，設置涼亭、座椅等設施，為居民提供駐足交往的場所。其次將廣場與綠化結合布置，結合居民的愛好，增加空間精細程度。可將小區內空地打造成為“社區農藝園”，讓喜愛種植的小區居民自行認領種植，增加居民種植樂趣，此外還可適當增加居民排舞、下棋空間，提高居民的參與度與公共空間的活力。

4.3? 推進“海綿”改造，提升防澇能力

改造時要堅決避免綠地面積被停車設施侵蝕，應該設置底線，針對秦皇島老舊小區，應確保改造后綠地率不小于25%。在此基礎上，綜合考慮小區布局，結合綠地改造提升，采用海綿城市理念，通過增加雨水桶、透水鋪裝、雨水花園、植被淺溝、下凹式綠地、雨水收集池等設施，推進小區“海綿化”改造，最大限度地實現雨水在小區內自然積存、自然滲透和凈化再利用，提升老舊小區防澇能力。

4.4? 建立疏導系統，增加道路“微循環”

根據現狀，有條件的拓寬小區內部道路，寬度合適道路允許單邊停車，拆除地鎖，劃定路邊停車車位，合理增設停車設施。引入社會交通管理模式，對交通流線進行合理引導，對部分道路采取單向交通、對時間進行限制等措施，可不必為錯車預留空間，優化調整老舊小區車輛行駛線路，改善小區內交通微循環;

4.5? 加快平臺建設，共享停車資源

在小區內部可以將公共場地作為夜晚的臨時停車場，供居民晚上停放車輛使用，在一定程度上彌補小區停車位不足的問題。小區外部應重點協調周邊社會和單位停車場，實現停車資源開放共享，可協調小區與單位互相開放停車場地，通過收取一定的停車管理費用，實現停車資源的“錯時”高效利用。同時，政府應加快推動“共享停車”平臺的建設，使自有車位有平臺進行出租，平臺大數據可以自動根據租客的需求來篩選附近的車位，使停車資源最大化共享。

4.6? 規范物業管理，加強日常維護

無論是交通疏導系統的建立還是停車資源的共享，都需要一個規范的物業管理作為支撐，來及時監督和解決小區日常運營中的各種問題，及時對小區內各種植物、設施進行維護和修繕，及時對小區內“死灰復燃”的違建和垃圾堆放問題進行管制，所以要加快推進老舊小區物業管理全覆蓋，維護小區內良好秩序。此外定期舉辦社區“鄰里節”，重塑和諧鄰里氛圍，保障小區持續健康發展。

5? 結語

在“城市雙修”理念下，老舊小區改造更加追求生態思維和民生取向。研究主要結合現狀問題，從六個方面提出了老舊小區的具體改造策略，希望對其他城市的老舊小區改造和“顯優提質” 有所助益。

參考文獻：

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[2] 康偉.城市舊居住區改造路徑研究——以上海市徐匯區湖南社區為例[D].上海交通大學，2006.