論買房降價后過度維權的法律風險

柏愛云

房地產投資、房此產調控、降價促銷、業主維權、打砸售樓處、過度維權由于房地產調控持續深入，開發商為尋求自保，加速資金回籠，紛紛加入降價銷售行列。市場轉入冷淡是趨勢性的，一旦形成，就會有越來越多的人加入觀望隊伍。但銷售還是要繼續，現在許多開發商心理很矛盾，一方面想加大銷售力度，必然需要大力推廣宣傳，另一方面又擔心一些優惠打折信息刺激到前期準業主們。雖然說一些房企通過促銷取得了不錯銷售業績，但這一切并不順利，價格沒降多少，反倒惹來麻煩。

就在近期，安徽某城市就因為開發商降價銷售商品房，卻引來前期準業主們紛紛維權。而在1年前，這個小區銷售均價1.9萬，當時大家還紛紛搶奪房子，而現在房價掉至1.3萬，準業主們可不干了，憑什么短短幾個月，100平米房子就要損失50-60萬。業主們認為這與開發商前期定高價有關，后期降價是屬于擾亂市場行為。維權目的是希望開發商能夠彌補他們的損失或者給予退房。

我們先不論準業主們能不能維權成功。我們想說的是，房子作為一種商品，一種大件商品，本應該由市場來決定價格，既然是市場行為，那么房子漲和降都是再正常不過的市場行為。從開發商角度講，市場好時，就會提價銷售，以獲取最大利益，市場下行時，就會降價銷售，以達到快速去化目的。就如我們自己在出售物品時一樣的道理，需要根據市場行情來決定賣出的價格。

分析一下準業主們維權緣由，無非有這么幾種：一是剛需購房者，認為前期多花錢，這些都是血汗錢，心里不甘；二是投機炒房者，他們一般都用著高杠桿，房子大幅降價對他們來說就是滅頂之災，弄不好會傾家蕩產，房子被銀行沒收。對于第一種情況，我們想說的是，本來就是用于自住，當時決定買入，也應該是能夠承受這種總價，是一種長期行為，不至于負擔不起。而后一種，我們認為是咎由自取，現在國家要求房住不炒，自己不能判斷出市場走勢，逆勢而行，理應承擔后果。

從法律關系角度講，準業主們維權也沒有道理。買賣房本來就是相互愿意的情況下，房子價格是物價部門批準的，開發商銷售房子也是合法的，在買賣交易時，買賣雙方也簽訂《商品房買賣合同》進行約束，其中對于房子價格以及其他附屬約定是產生法律效力的。從這個角度來說，若降價就維權，就是一種無理取鬧行為。有人說，如果降價就可以找開發商要說法，那么房子價格漲了，你是不是也應該給開發商分一杯羹。

在中國，房子已經具備了居住和金融屬性，如果說自住是無所謂漲跌的話，那么金融屬性必然伴隨著風險，因為這里面摻雜著投資和投機因素。現在國家對房地產控制嚴格，要想在政策不放松的情況下大幅上行，幾乎不可能。反倒是在政策嚴厲管制時，市場遇到風吹草動，開發商讓價銷售概率較大。在購房成本一路上揚的時候，房價不漲就意味著虧損，我們希望投資者還是要審慎決定。

買房要跟著政策走，國家讓你不要買就不要買，國家需要你支持的時候你再買。在目前這個階段，把有限的房源留給剛需購房者，這也算是一件功德無量的事。對于前期準業主維權，如果是非價格因素，我們是支持的，如果是因為價格跌就維權，我們是不支持的。

如果合同已經簽了，但馬上大規模降價，可否要回部分補償 ？我們有權利要求房地產給予補償嗎？ 與開發商協商一致達成房屋買賣合同，完全是意思自治、平等協商的市場行為。商品房價格的漲跌受到市場價格規律的調節，對于已經依法成立并生效的合同，只有一方當事人違約時，對方才可以要求其承擔違約責任，而開發商在履行合同時無違約行為，你要求降價補償無法律依據。

開發商作為市場主體，完全具有自主經營權。樓盤調價，應當說是開發商自主決策的行為。

如果有越來越多的樓盤加入到了降價的隊伍，隨著要求“降價補償”、“降價退房”等事件的不斷增多，不少看了越來越多“會鬧的孩子有奶吃”的個案，讓不少認為吃了“啞巴虧”、已購了降價樓盤的業主們憤憤不平。不少業主認為，房價下跌了，開發商應給予補償，但這是否合乎法律規定呢？

有律師認為，作為商品房，它其實也是市場當中的一種商品，應當受到市場價格規律的調節。消費者在購買時，應當考慮房子價格出現下跌的風險。就像股民在股市當中，股票是有漲有跌的，你買的股票跌了，你不能要求上市公司來賠償你的損失。不過，假若開發商在賣房過程中存在欺詐行為，誘騙購房者購房的，那么，業主則可以借助法律的武器進行維權。

假如開發商存在欺詐行為則不同。欺詐行為是指故意隱瞞真實情況，騙購房人買房。比如開發商在售樓時將小產權房說成大產權房，但開發商對房屋進行降價并不存在隱瞞事實的情況，房屋在購買后出現價格下跌，是開發商受到市場供求關系以及政策等方面的影響作出的對策。

或者房屋的質量存在重大隱患，已經超出了國家規范，影響使用功能，房屋無法居住，這就觸動了紅線，業主維護自身的權利理所應當。但不能過度，不能以敲詐、威脅等手段來達到目的，甚至有些人打砸售樓處、圍追工作人員車輛、攻擊工作人員使身體受傷使財物受損，那么他自己的行為已然觸動了法律。對自己的維權不僅沒有好處，甚至也會受到法律的制裁。

在沒有法律支持的情況下，老業主通過集會、封堵售樓處、干擾銷售等行為，不僅影響企業正常經營秩序，還可能違反治安條例，致使“維權不成反致侵權”。事實上，這類“維權”行為除了經媒體報道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。

購房者也應該習慣房地產市場的波動，懂得“樓市有風險，購房需謹慎”。

市場經濟條件下，任何價格都有漲有跌，凡是投資也必然有賺有賠。售樓方以市場接受的價格出售商品，項目在不同的市場情況下采取相應的推廣方式和銷售策略，屬于正常合理的營銷行為。在沒有法律支持的情況下，老業主通過集會、封堵售樓處、干擾銷售等行為，不僅影響企業正常經營秩序，還可能違反治安條例，致使“維權不成反致侵權”。事實上，這類“維權”行為除了經媒體報道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。

這堂“風險教育課”內涵豐富。對購房者來說，房價的快速上漲不可持續，在總體上行的態勢下，部分地區、部分時期的房價出現下行將成為常態，而且在短時間、大面積、大幅度的上漲背后，會伴隨一定程度的回吐，“出來混，總是要還的”。

從個體來說，隨著房價下跌，一些購房者可能會被“套牢”；從行業來說，這對購房者、開發商和地方政府卻是一堂實實在在的“風險教育課”。這堂課、這場陣痛、這個教訓，有助于中國的房地產業回到健康理性發展的軌道上來。

啟動市場化改革20多年來，中國房地產業一直保持快速上漲的勢頭。借助產業地位的“不可替代”，地方財政的高度依賴，住房供應的總體短缺，每遇危機的及時“救市”，中國的房價總體上是“只漲不跌”。除了個別房企由于經營方式等原因而導致的起起落落，房地產業可以說未經過真正的市場“洗禮”。恰恰相反，每逢經濟下行壓力，甚至還往往能貢獻“逆勢而上”的奇跡。

不過，在“上課”的同時，購房者、開發商等也不必過度恐慌。住房和城鄉建設部相關負責人近期表示，現在的房地產市場確實出現了一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺。但總體上，“房地產市場大多數指標都在增長，只是增速在下降。這屬于市場正常的調節。必須歷史地看問題，同比增長為負，主要是由于去年同期基數過大造成的?！?/p>

我們要理性看待樓市的降價，并在真正意義上損害了我們的自身權利或造成了經濟損失、人身傷害的前提下，在合理范圍內維護正當權益是法律認可的；如果一時沖動，自身的行為超出了法律范圍，得不償失。