中國房價波動的聯動效應及其宏觀影響因素

馬夢詩

摘 要：本文旨在分析中國房價波動因素。中國區域大致可分東一線、東二線、中部和西部城市，根據區域不同，中國房價波動受到地方因素的影響，同時，根據不同的城市特性，同一城市不同區域的房價波動也會不同，以上因素的交叉作用對中國房價波動產生了聯動效應。除此之外，國家對房地產行業出臺新的行政指令及貨幣政策，是主要影響房價波動及波動幅度大小的關鍵因素。

關鍵詞：聯動效應；貨幣政策；國家宏觀調控

1998年中國進行住房改革，此后，房地產行業極速發展，各地區房屋價格不同程度的上漲。2003年后，部分城市房屋價格漲幅較大。2005年，中國內地19個城市漲幅超過平均水平16.7%。而近年來的房價則表現不同程度的波動，下文通過幾方面詳細分析了中國房價影響因素。

一、中國房價波動因素分析

在中國東部沿海經濟帶，房價普遍高，且房價的波動對全國房價都有強輻射影響，特別是一線城市，例如上海、深圳等城市，同時，即使同屬于一線城市，不同行政區域內的，房價也會有不同程度的波動差異。

2009年，這兩個超級大都市的平均房價上漲高達20%以上。相對的，中國的內陸城市，例如，重慶、長沙、貴陽、成都、西安等地區，房價上漲幅度相比較低不少。當然，同屬東部沿海經濟圈，一線城市與二線城市的房價波動也會有較大的差異，例如杭州作為二線省會城市，其房價受到政府限價政策的影響較大，而上海房價則幾乎不會受到什么影響。

除此之外，學區對房價的影響也是不可忽略的，以杭州為例，主城區自帶的教育資源將它和其他城區的房價明顯區分出來，尤其是西湖區重點小學附近的房子，伴隨著 小升初競爭的日益激烈而變的日益金貴。

大體上來說，中國房價的波動受到地理位置、人口數量、教育條件、醫療條件、經濟發展水平、土地稀缺情況等房面的影響，但在經濟發展水平相當，地區相隔不遠的兩個城市中，房價的波動也會相差甚大，以此可看出，中國房價波動因素的復雜性。

二、最近二十年，中國房價波動的聯動性效應

（1）全國房價波動與各城市房價波動的聯動性

對我國35個大中小城市進行房價數據分析后我們可以發現，2000年至2007年間，中國房價大幅上漲，房地產行業發展迅速，2008年至2009年，中國受到全球金融危機的影響，房地產行業受挫，房價處于低迷期，2009年后，政府出臺宏觀政策，極大的刺激了房地產業的高速發展，2011年下半年到2013年初，政府對房地產市場進行規范限制，中國央行進行貨幣政策變動，整個市場發展放緩，2013年中期，政府再次進行宏觀調控，房價又回暖了，2017年至2018年，國家以“房子是用來住的，不是用來炒的”為基調，限購限貸限售，土地拍賣政策收緊，堅持長效機制落實，房地產行業發展平穩，就2017年1-11月房屋成交同比上升7.9%，房價總體漲幅有所回落。

十幾年間，中國國內房價波動對不同區域城市房價影響具有差異性，例如，中國房價總體波動對中部二線城市影響較大，這些城市受到國內房價波動的聯動性較強，而東部一線城市地區所受影響較小。

（2）區域因素與城市房價波動的聯動性

中國國土遼闊，大致分為東部，西部、中部，其中東部還可以細分東部一線和二線，每個地域因為地理位置不同、發展不同、人口不同，也會影響城市房價高低，也會影響房價的波動。

區域因素對東部一線城市房價波動的聯動性更明顯，對于東部沿海城市，例如上海、深圳，外來工作人員較多，成熟的生活配套和豐富的就業機會，讓許多外來人員愿意購房，而二線城市及中、西部城市，由于地理、氣候等因素，經濟發展緩慢，外來人員流動量大大少于一線城市，房價的波動受到區域因素的聯運性較小。

（3）城市的異質性與城市房價波動的聯動性

中國各城市均受到城市的異質性的影響，但又存在明顯的差異性，其主要原因是政府政策對房地產行業的影響，城市的發展水平與政策的共同施力，造成不同差異的聯動性。例如，舟山市力圖吸引港澳臺同胞來市投資，以此促進經濟發展，2018年上半年，政府出臺了港澳臺同胞可使用公積金購房的政策，該政策于7月1日起正式落實施行，根據舟山市當年房價波動分析，上半年，房價還處于低迷期，基本維持在一萬四左右，但從六月開始，房價開始大幅度上升，七月已經達到全年房價最高點。

三、宏觀政策對房價波動的影響

（1）貨幣政策對房價的影響

商業銀行出臺許多優惠政策吸引人們進行房屋貸款，以商業銀行角度考慮，有房屋作為抵押，具有一定的保險性，于是更多的資金流向房地產行業，激勵房地房行業，推動房價提升。例如，2019上半年最新基準利率僅上浮5%，刺激了大批的人入房市。商業銀行以基準利率為參照進行調整，如果申請貸款人數過多，市場產生供不應求的狀況，就會適當上浮年利率，反之，供過于求，商業銀行為了達到資金的最大利用率，就此下調。

從房地產消費市場來看，住房能夠滿足人們居住需求，房地產開發商根據居民需求大規模建設房屋，商業銀行會面對房地產商的建房的貸款需求和居民購房中貸款需求，這樣會大大促進銀行資金的利用率，但在商業銀行選擇將貸款發放抉擇時，會考慮房地產貸款所產生的經濟效益會遠遠大于居民購房，在此種情況下，銀行也會選擇適當調整貸款利率控制貸款人數，當貸款的居民人數變化，影響房地產銷售，對貸款的需求降低且受到銀行利息的困擾，從而下調房價吸引居民購房，這期間銀行可貸資金空間變大，為提升資金利用率，就適當下調貸款利率吸引居民貸款，由此，就形成了商業銀行、居民及房地產相互制約影響的閉環。

（2）行政政策對房價的影響

國家對房地產行業施行的行政命令，是房價波動的重要因素之一。

2016年3月，兩會政府工作報告中對房地產行業提出“提高棚改貨幣安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性和改善需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩運行”，其中，全面實施營改增，尤其是房地產行業，增值稅抵扣降低了建造成本，加大了房地產企業的利益空間，也因此穩定了房價的波動幅度，據2016年上半年的全國百城房價統計：平均房價基本維持在11000左右，呈上漲趨勢，漲幅約7個百分點，但總體上，漲幅反而下降。

具體的來說，2016年1月至3月房價環比上漲的城市數量維持在60個上下，三月，政策提出要穩定房地產行業運行之外還要釋放庫存，導致房價環比增長的城市數量上升至70多個，同月，一線城市上海、深圳兩政府出臺新政滅火降溫樓市導致兩市房價下跌且蔓延至全國，可以看出政府的政策決定對房價的波動造成影響，且一線城市對房價具有帶動作用。

四、總結

由于房價影響因素的復雜性，政府應該綜合運用調控手段盡量維持房價的穩定，同時也要盡量平衡不同地區的房價的不公平性。自二胎政策開放之后，居民對教育的需求增加，政府應加大學區的建設，盡量做到教育資源均衡，避免造成學區房的哄抬。此外，在一些發展相對落后的地區，政府應該改善居住條件，引進人才，加大購房優惠政策，也要抑制個別地方政府為了GDP增長，濫拆濫建，瘋狂吸引開發商入駐。在一線城市，由于市場和長期歷史因素，房價可調控的范圍不高，但過高的房價會使貧富差距變得更大，政府應該擴大公租房和廉租房的供應，促進公平

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