物業設備設施管理中的風險管理分析

李珂

摘 要：隨著社會的進步，經濟的發展，人們的生活水平和生活質量越來越高，對物業設備的要求也越來越高。物業是配合業主有效管理基礎設施和商業空間的重要外聘部門，它為居民的工作和生活帶來的極大的便利。在物業設備設施管理中，存在的很多風險因素。因此，如何有效避免風險的發生，進行高效的業務管理是物業設備設施管理面臨的重要問題。

關鍵詞：物業設備；設施管理；風險管理；分析

前言：在物業設備設施管理中，為了有效規避風險，相關人員要準確識別風險源，從源頭上控制風險，這是物業設備設施管理行業必須關注和重視的問題。同時，為了高效管理風險要素，相關工作人員要積極探索風險控制辦法和有效規避風險的重要措施，進而有效提升物業設備設施管理水平。

1.風險管理概述

1.1風險的定義

在保險學、風險管理和經濟學等方面，風險的定義不同，至今對于風險還沒有一個統一的定義。其中，能夠被實務界和學術界普遍接受的定義有兩種：第一種定義是，風險是與出現損失有關的不確定性。第二種定義是，風險是在一定的時間和在特定的情況下，可能發生的與結果之間的差異。由以上論述可知，要想形成風險必須滿足兩個條件，第一是具有不確定性，第二是會產生一定的后果，帶來一定的損失，不然不能稱之為風險。如果已經十分確定事情發生會帶來一定的損失，也不是風險。

1.2風險管理的定義

風險管理是相關管理人員識別風險、確定風險、度量風險，然后制定、選擇和實施相應風險解決措施的過程。風險管理的過程主要包括風險識別、風險檢查、風險對策、風險評價和實施解決風險對策這五個方面[1]。其中風險對策主要是指將風險轉移，有效控制損失，實現風險自留和規避風險等。

2.物業設備設施管理中的風險管理

2.1物業設備實施管理風險的分類

風險要素可以分為人、環境和物這三方面的因素，并且這三方面因素是相互聯系，不可分開的。風險要素中的人主要是指人的不安全行為，其中包含人違章操作、沒有嚴格按照相關規定和制度工作、違反勞動紀律等行為。例如，物業管理人員帶病上崗或者脫崗，沒有定期做好高壓電器的維修和保護工作，在拉閘后，沒有嚴格按照規定實施放電，進行一些違章操作，業主在裝修過程中亂扔垃圾，私拉亂接電源等行為[2]。風險要素中的物主要是指物業設施和設備處于不安全的運行狀態。例如，水泵長期出去運行的狀態但是卻沒有自動切換過，機房沒有上鎖，健身器材上的零件松動，電梯中的保護裝置被短接或者失去使用效果，消防管道中的水嚴重不足等等。風險要素中的環境不安全因素是指物業設備設施處在環境中包含著不安全因素。例如，電梯機房沒有通風，并且系統的溫度超過了規定的溫度，蓄水池中的水超過規定的含量，報警裝置出現失靈的情況，配電室電纜中長期積水，化糞池中的一氧化碳嚴重超標等等。

2.2物業設備設施管理的過程

物業設備設施管理主要分為三個階段，分別是早期介入階段、承接查驗階段和日常管理階段。

2.2.1早期介入階段

早期介入階段是物業設備設施管理的重要階段，在早期介入階段，如果建設單位不能夠虛心聽取物業管理部門提出的專業的意見和建議，或者早期介入的工作人員專業化水平較低將會導致設備型號方面出現問題[3]。如果相關工作人員僅僅考慮降低成本，而去使用那些耗能較高的設備；在沒有考慮本單位中相關工作人員技術水平和專業水平的前提下，選擇技術要求較高的產品；在與其他企業進行合同對接時，沒有把本該屬于自身管理范圍的內容加入到約定的范疇里等等，這在一定程度上降低了經濟收益，增加了物業管理的運行成本。

2.2.2承接查驗階段

在承接查驗階段主要包含業主委員會的查驗和建設單位的查驗兩方面

2.2.3日常運行階段

在日常運行階段，相關部門和工作人員需要進一步監督和管理重要的工作環節，而在實際管理工作中卻忽視了這一點。

3.物業設備設施管理的風險管理

3.1風險管理的具體措施

在所有設備設施的風險管理中，人占首要位置。因此，在物業設備設施風險管理中，要建立完善的風險管理責任制度，建立科學的風險管理組織架構，健全監督和管理機制，加強對物業管理人員的培訓[4]。一般情況下，物業服務公司的工程部是設備設施風險管理的重要責任部門，其中工程部的經理是第一責任人。品質管理部門則是物業設備設施管理的重要監督部門。在風險管理中，使用部門要進行自查，工程部門則負責日常的監督和檢查工作，工程部門和品質管理部門通過密切的合作，和高度的交流與配合，徹底清查出物業設備設施管理中存在的風險，進而有效的提高風險管理水平和質量。

3.2風險管理的過程

3.2.1風險源的識別

識別風險源是進行風險管理的第一步，也是十分重要的一步。相關部門應該派專業的工作人員根據設備設施的具體類別和型號查找可能出現的風險源，然后將它們列到一個風險清單上[5]。例如，在對小區的游泳池進行風險管理時，相關工作人員需要檢測游泳池中的水質是否達標，救生員和救生設備是否符合相關的標準和要求，是否在更衣室地面設置的防滑措施，是否安裝了安全告示等等。然后，需要加強對各個部門單位責任人的培訓，讓每個管理人員在思想上了解和重視風險管理的意義。除此之外，在識別風險源時，要使用定期檢查和日常檢查等方式。

3.2.2風險對策決策、實施以及檢查

相關部門和工作人員可以讀不同的風險有針對性的采取不同的措施。一般情況下，在早期介入階段和承接檢驗階段人們會選擇回避風險。一旦發現規劃或者設計中存在不合理的現象，及時提出，并且制定科學合理的解決措施[6]。有一些老小區消防系統癱瘓，并且沒有真正落實改造費用，因此為了有效的回避風險，相關部門和工作人員需要放棄接管。

在物業設備設施管理中，風險轉移是一種重要的手段。由于一些設備的專業性較強，物業服務公司要根據自身的實際技術水平合理分配和接受任務，面對自己解決不了的問題，可以分包給其他公司，這樣不僅可以減輕工作壓力，而且可以有效轉移風險。

3.3.3提高工作人員的整體素質

工作人員的整體素質，對于物業設備設施風險管理有很大的影響。物業服務公司要定期對相關工作人員開展培訓，具體的培訓內容包括設備的檢測和維修、工作紀律和安全意識等等。進一步調動工作人員學習的主動性和積極性，提升他們自主學習的能力，提高自身專業水平和知識水平。

結語：在物業整體的管理中，物業設備設施管理屬于一種隱形的服務，但是它卻是所有物業項目順利進行的前提和基礎。相關部門和工作人員要正視它的重要性，增強風險防范意識，加強風險管理，保證物業服務的水平和質量。

參考文獻：

[1]張麗瑤.物業設備設施管理中的風險管理探究[J].住宅與房地產，2018（08）：163.

[2]陳祖明.物業設備設施管理中的風險管理探究[J].科技風，2017（24）：207.

[3]高世春.物業設備設施管理的風險識別與防控[J].遼寧廣播電視大學學報，2018（03）：125-126.

[4]汪勇.物業設備設施管理中的風險管理分析[J].行政事業資產與財務，2017（12）：8+7.

[5]郝玉峰.物業設施設備的應急處置與風險[J].科技風，2018（01）：18.

[6]程寶庭.物業設備設施管理中的風險管理探究[J].現代物業（上旬刊），2019，10（09）：90-91.