蘇黎世百年住宅的溫和改造策略研究

陳靜，李岳巖/CHEN Jing, LI Yueyan

如同有機體一樣，建筑也有壽命。建筑的生命周期一方面表現在材料、設備、建造技術等物質空間維度——首先建筑建造是一項耗資、耗能、耗材巨大的工程，其次在其生命周期中需要不斷消耗能量、維護修繕、升級更新，因此建筑壽命的延長就是對資源的最大節約；另一方面體現在它的文化的、歷史等人文空間維度上——隨著建筑的壽命周期的延續，附加在其上的文化、歷史信息不斷豐富，讓建筑與城市更有文化魅力。蘇黎世是世界生活質量排名最高的城市之一1）。城市中69%的房子是建于1961 年之前[1]，對比我國當前建筑平均30～40 年的壽命，蘇黎世住宅的長壽與持續高品質得我們關注。本文選取了蘇黎世城區6 個由政府管理的住宅為案例，探索其在百年發展歷程中，住宅維修與更新改造的策略，以期為我國住宅建筑改造提供經驗的借鑒。

1 蘇黎世百年住區的項目概況

擁有2000 多年的城市發展史的蘇黎世是瑞士最大的城市。城市主城區面積91.88km2，2014 年城市人口超過了40 萬。蘇黎世共分為12 個行政區劃（district），34 個轄區（precinct）。城市空間的歷史發展以老城為中心，沿利馬特河與蘇黎世湖向東、西兩岸分為3 個階段呈環狀向外擴張。一環內是1883 年之前的1 區；二環內包括1883 年被納入蘇黎世政區劃的2～6 區和7 區、10 區的部分轄區；3 環是1931 后加入的9～12 區。本文選取的6 個案例住區均位于2 環區域，分別建于一戰前后1907-1919 年期間。這些百年住區伴隨著蘇黎世工業區從繁榮-衰落-復興的歷程延續至今，是今日城市高品質生活的重要組成部分（表1）。

1847 年鐵路建成后，蘇黎世進入到了工業發展的鼎盛時期。同歐洲多數城市一樣，蘇黎世也面臨著城市擴張、工業化發展、住宅短缺、居住環境惡劣、衛生條件欠缺等突出問題。19 世紀末，住房短缺和高租金所引發的社會動蕩，促使蘇黎世市政府在1906 年成立了推進住房籌備委員，并針對兩類人群：工人和受過教育的中產階級，提出了 “推進建設更健康、更便宜的住宅，為無家可歸者提供庇護”的非營利性住房建設計劃[3]。開始嘗試由市政府與私人住房合作社共同開展的非營利住房模式。由第一次世界大戰引發的通貨膨脹、物資的短缺、疾病流行等問題更加劇了住房，特別是可負擔得起的租賃住房短缺的矛盾。為了緩解社會矛盾，瑞士政府加快了公共住宅的建設，1919 年達到了高峰，公共住宅建設量達到私人住宅的4.7 倍[4]。本文所討論的6 個案例正是在這樣的背景下建設的住區。

2 蘇黎世百年住區的溫和更新策略

這些住區在百年的發展過程中，伴隨城市的不斷擴張，原先處于城市邊緣的工業區逐漸成為城市中心的商業文化區。面對這些巨大的變化，蘇黎世的城市更新中并沒有對這些老舊住區采取拆除重建，而是采用了溫和更新的方式。對于這些在住宅危機背景下建造的低成本住區，在維持材料成本、施工成本以及維護成本的最低化的前提下，本著經濟上可負擔的原則，以一種溫和的方式進行漸進式的更新和性能提升。

表1 蘇黎世百年住區基本概況[2]

表2 蘇黎世百年住區城市空間結構

2.1 住房制度是百年住區生存的內在機制

蘇黎世住房開發以私人為主，政府住房建設以及私人創建住房合作社住房建設是蘇黎世非營利性住房開發的主體，占總住宅開發的1/4。租住是在蘇黎世最主要的住房方式。其租住率高達80%（2010）。預計2050 年，城市非營利住房的比例應高達租賃房屋的1/3。租客的權益受到瑞士 《租金法》的保護：首先，房東不得隨意提高租金。租房者對不合理的租金可以隨時向有關部門提出異議；其次，租房者有權拒絕房主單方面解除租房合同的要求，如果解除合同會對租房者本人或家庭帶來極大的困難，租房者有權要求延長租房合同[5]。租戶作為空間的使用者，他們與土地所有者一樣在城市更新中享有法定的決策權。例如，1970 年Nordstrasse住區改造中，原本的拆遷計劃遭到當地居民的抵制而放棄。

2.2 城市空間結構的穩定是住區長壽的保障

文中選取的6 個案例的空間結構可分為周邊圍合式與田園式兩種（表2）。田園式以Riedtli 住區為代表。其設計以英國田園城市為藍本，目標群體是“租戶，部分來自富裕的工薪階層群體，部分來自中產階級階層”[6]，住宅、花園與街區構成了整體性的空間關系。周邊圍合式以始建于1916 年的Zurlinden 住區為代表，它是蘇黎世第一個通過設計競賽而建設的城市公寓建筑，建筑師羅伯特·比紹夫（Robert Bischoff, 1876-1920）和赫爾曼·威得利（Hermann Weideli, 1877-1964）在比賽中勝出，設計并采用了周邊圍合式街區結構，住區與周邊的私人住宅共同圍合出封閉的內院。建筑內部布局將臥室空間朝向內庭院，廚房、衛生間則面向外側城市街道，內部開敞的庭院充滿陽光、安靜、富有生活氣息，外圍的廚衛空間隔絕城市的喧囂，這一空間模式強調了空間的領域感、歸屬感，保證了居住的安全性和舒適性，這種周邊圍合式住區結構現在仍然是蘇黎世典型的街區模式[7]。

建筑與城市形成相互依存的整體關系。 從案例的建筑建造年代統計我們可以看到（表2），這些街區的建筑的壽命普遍超過60 年，城市結構的穩定是住區長壽的空間基礎。在城市的更新過程中，新建筑往往以一種織補的方式介入。在平面上與空間體量上維持著街區的完整性與協調性。在立面上，既有比例的整體協調性，也有材質、色彩風格的多樣性，從而創造了鮮活的富有時代感的街道景觀。就住區建筑本身而言，通過不同年代蘇黎世城市肌理的分析可以看到城市空間結構的延續（圖1）；通過歷史照片與現狀照片的對比可以清晰看出這些歷經百年的建筑基本維持著原來樣貌。歷史、文化的延續在城市發展中得到了充分的尊重。

2.3 建筑空間適應與結構穩定是百年住區的基礎

除了政策與城市結構的穩定，給予住區的長久穩定帶來足夠的保證之外，首先住宅結構自身的穩定性和安全性是基本保證。蘇黎世大多數百年住宅采用的是磚混結構、木質坡屋頂，雖然成本較低，但建造時充分考慮了結構的堅固與耐久。6 個住區除Nordstrasse 住區第一階段的建設正處于一戰之后，出于資金和建造周期的限制，采用了低成本的半木結構，126 套公寓在短短的6 個月內完成。由于建造使用的木材沒有完全干燥，外墻很快出現裂縫，1922 年對外墻進行了改造，覆蓋了鱗片狀的防水表皮。其后1919 年第二階段的建設就改為較為堅固的磚混結構。以Zurlinden 住區為例，在建成40 年后的1959 年至1962 年間，由于建筑材料“磨損和撕裂的正常跡象”，進行了第一次立面的修葺。在建成80 年后在1996 年的改造評估認定“最初選擇的材料被證明是堅固的，屋頂保存良好但需要更新，設備管道需要更新”[8]。

其次，是空間結構的合理性。通過對6 個住區的戶型與面積的統計（表3），并與2012 年整個住房市場的戶型結構的比較可以看出，它與社會需求以及城市家庭結構是基本一致的。這些住區中主要的戶型以三室戶為主，面積以60～70m2為主，占比達到50%。二、三、四室戶型合計占比為90%。戶型的空間結構基本類似，封閉的短走廊連接各個房間，房間相對封閉與獨立。臥室面積通常在17m2左右，平面較為方正。即便是在今天，這樣的面積也是適合的。因此，這也是這批住宅沒有被淘汰的主要原因。

2.4 住宅維修更新與改造是百年住宅生存的動力

這些住區在百年的歷史發展中，也經歷了多次的維護維修、更新與改造，以使他們能夠更好的適應生活的變化與社會的發展。在住宅使用過程中的維護維修、更新與改造基本上以自我融資的方式完成資金的籌集（Riedtli 住區改造中享有政府的補貼）。2006 年Zurlinden 住區的改造是在租戶絕對必要和期望的干預下進行的?！肮⒃镜脑O計簡單但非常細致?？紤]到時代的變遷，在20 世紀初建造的房屋中，這些簡單的標準被解釋為缺陷，因為它們不再符合當前建筑面積，家用設備和設施，以及保溫的需求。Zurlinden 住區的更新是以柔和的方式進行的。不合標準的條件已經升級，但仍處于中等水平，因此價格可承受”。[10]由此可見，政府作為一個非營利性的機構，在維持低租金與提升居住標準之間的平衡，使得住宅更新工作中租戶的利益得到了充分的尊重。這些住區在百年的發展中經歷的更新與改造受到資金的限制，都是采用溫和改造的措施，最為基本的改造需求集中體現在以下幾個方面（圖2）。

（1）戶型改造

戶型改造主要有戶型調整與結構性改造兩種方式。戶型調整主要根據不同時代租戶的需求，不改造結構的前提下，對原始戶型在進行合并與拆解。例如Rebhügel 住區在建設之初，為了實現快速與低造價，戶型只有三室戶、兩室戶兩種。60 年后，在1981 年全面整修中，為了適應不同人群的需求，例如單身，夫妻和家庭的使用，將原來的戶型進行了改造。套數由原始的189 套改造成了現今的129 套，創造了1～41/2不同類型的多種戶型(圖3)。1934-1935 年，隨著經濟危機的惡化和租金的增加，Riedtli 住區17 個較大的住宅被改建成34 個低成本的住房。隨著2003-2008 年的翻新，這些小公寓恢復了原來的狀態，另外22 套公寓合并為11 個較大的家庭公寓。2009 年Nordstrasse 住區在改造中，將4 套底層公寓改造成了幼兒園與托兒所。

結構性改造主要涉及對原有建筑結構的加建與改造。Zurlinden 住區在2006 年的改造中，通過對原有戶型的合并改造了10 間殘疾人公寓。通過對衛生間與戶型的調整，為殘疾人增設了電梯。電梯通過殘疾人坡道連接至內庭院，實現無障礙設計（圖4）。衛生間的調整中，門的寬度設置，以及面積配置上，滿足輪椅的使用要求。Sihlfeld 住區1977-1978 年在租戶的支持下，在整體翻新中增設了陽臺。在2008-2010 年第二次更新中，50 個小石膏陽臺被更換，22 個公寓首次曾設了陽臺。Rebhügel 住區在1981 年全面維修中，增設了陽臺。（圖5）。陽臺的加建在不破壞整體結構的前提下采用鋼結構建造。加建陽臺面向庭院方向，作為“露天房間”，居民在享受陽光、綠化帶來的生活品質提升的同時，也增強了庭院空間的活力。

（2）設備更新

第一次世界大戰后的危機時期，為了維持較低的建筑成本和低廉的租金，住宅設計標準較低。每戶沒有浴室的配置率高達81.7%（1919）。戰后隨著經濟的復蘇，衛生間浴室的配置率迅速提升，1930 年代開始成為住宅設計的基本標準（見圖6）。這些案例中，除了面對較富裕的工薪階層的花園洋房式的Riedtli 住區，其余住區的戶型均未配備浴室，而通常將公用浴室設置在地下室。由于缺少良好的通風條件，浴室廢棄不用。浴室成為日后改造的重點。從增設浴室到現代化的廚衛改造， 30 年代后各個住區都進行了能源系統的改進。中央供暖系統、熱水系統的安裝，替代了傳統的傳統的燃木瓷磚爐灶。充分保證了現代居住生活水平的提升。

1 蘇黎世百年住區城市空間結構的歷史演進: 根據http://maps.zh.ch/資料繪制

2 住宅改造歷程圖（根據參考文獻[2]相關資料整理）

表3 蘇黎世百年住區戶型統計與分析[1]

3 Zurlinden 住區殘疾人公寓改造圖，根據Stücheli Architekten AG 事務所 Sonja Lüthi先生提供資料整理

4 Sihlfeld 住區、Rebhügel住區陽臺改造（左：作者自攝， 右：Rebhügel Dokumentation der st?dtischen Wohnsiedlungen）

5 Zurlinden 住區殘疾人公寓改造圖，根據Stücheli Architekten AG 事務所 Sonja Lüthi先生提供資料整理

6 未安裝浴室的住房比例/Statistik Stadt Zürich beigesteuert

2003—2008 年間Riedtli 住區的更新工程中，Arc Architekten 和P. Meier＆Partner AG 的設計人員專注于291 間公寓的廚房和浴室的現代化改造。通過對廚房、衛生間的空間調整，為廚房的個性化設計留出了足夠的空間。運用可擴展的廚房模塊（Riedtli-kuche，圖7）適應不同戶型的需求。Zurlinden 住區在1960 年代的改造中，為各戶增加了浴室設備。2006 年，Stücheli Architekten AG的改造設計使得廚房和浴室進一步現代化。通過設備墻體的置入對廚房和浴室進行重新的配置。設備墻體單元由木框架結構組成，它與櫥柜、浴室鏡箱相結合，設有上下水管、強弱電線管道，以及排氣通風管道。模塊化的配置使其足夠靈活以回應房間大小或形狀的差異。管井設置中，將管線進行分層設置，有利于設備的維修與更換（圖8）。

（3）維護結構改造

建筑具有通過改造更新提升能源使用效率的巨大潛力。對住宅而言約70%的能源消耗來自房間供暖，節能關鍵的因素就是對建筑外圍護結構的更新，提升圍護結構的保溫隔熱可以將建筑物的能耗降低50%。在2001-2005 年中，瑞士對1975 年之前建造的建筑的改造中，有45%～60%的外墻被更新。雖然在法律沒有對舊建筑的改造做出強制性要求，在馬丁·雅各布（Martin Jakob）的研究中我們可以看到，2002 年住宅維修成本：立面維修30～40CHF/m2，外墻保溫的改造費用為120～180CHF/m2，窗戶更換的費用在350～500CHF/m2。雖然圍護結構升級改造費用相當于同年購置房屋的7—10%，但收益是未來30—50 年的長期效益[9]。從后文中改造工程的經濟分析來看，多數住宅進行了圍護結構的改造升級。由于要保持原有的里面外觀，基本上所有建筑均采用了增加內保溫的方式。[10]

（4）經濟可控

通常作為政府管理的非營利性住宅，更新改造的資金一直都是困擾住區更新的核心問題。然而在蘇黎世的這6 個百年住區中，除了Riedtli 住區改造享受政府的補貼之外，其余5 個住區的改造資金均源為自籌。以Zurliden 住區為例，溫和改造讓改造資金被控制在可接受的范圍之內，居住質量的提升后的租金上漲回報實現了資金平衡。70m2的公寓在改造后的平均租金由600CHF 漲至940CHF，但這仍遠低于蘇黎世2006 年1236CHF 的平均月租金。[10]

（5）環境品質提升

在環境品質的提升上，許多住區通過庭院建設，植物、花園、噴泉、游戲設施的配置為居民營造了愉悅的逗留空間以及兒童活動的場所。通過服務設施的配置：嵌入地下的廢品收集集裝箱、自行車停放空間等有效的提升了住區的生活質量。噪音控制沿著Winterthurerstrasse 和Riedtlistrasse 大街的公寓安裝了控制通風裝置，以防止交通噪音。

2.5 百年住區體現城市的歷史和文化價值

在1960 年代，隨著后工業社會的來臨，蘇黎世的工業區走向衰退。西區面臨重要的城市更新。1970 年代曾提出了大規模拆除和新區建設的更新模式。1990 年代多方參與下進一步探討了西區復興與發展的城市更新策略。經過多年的發展，蘇黎世西區已經由衰敗的舊工業區逐步更新建設成為了充滿生活氣息并獨具特色的新城市空間。其城市更新策略已經成為全世界舊工業區改造的典范。改造過程中，歷史作為要素融入城市的設計。大量的老舊住區，它們都被認為是歷史的一部分而被加以保留。當歷史變得久遠，時代的標簽成為歷史見證的文化標志性建筑，賦予它額外的價值與意義。Riedtli 住區在1981 年被列為歷史古跡。1986 年Zurlinden住區建筑被添加到保護公共重要性的藝術和文化歷史物品的清單中。1988 年Nordstrasse 住區成為紀念碑保護項目。這些住區的價值除了保留的居住價值之外，藝術性得到尊重。作為城市景觀性的歷史構成其外觀的保護在后續的改造中具有優先性。

3 結論與啟示

通過上述蘇黎世的6 個百年住區，我們可以看到，在政府為中低收入人群所建造的低造價出租房（廉租房）經歷了百年的歷史發展，依然是充滿活力的城市住區。盡管建設之初，他的低造價與低標準并未影響到設計的品質與建筑的堅固性。相反，建筑設計的價值體現在不同時代空間的適應性以及改造的可能性上，同時在時間的沉淀中體現出其歷史的價值。作為城市的歷史景觀而受到尊重。在此過程中，租戶的權益保證是其存在的基礎。正是有了這樣的保證，以最小的經濟支出迎合租戶對新時代生活的需求。并未因為住區的老與舊而降低了居住的品質。住區的更新與改造在溫和的變革中進行。

7 Riedtli廚房模塊單元

8 Zurlinden廚衛設備墻體單元（根據Stücheli Architekten AG事務所 SonjaLüthi先生提供資料整理）

8 Zurlinden廚衛設備墻體單元（根據Stücheli Architekten AG事務所 SonjaLüthi先生提供資料整理）

表4 Zurlinden 住區2006-2007 年改造工程的基本技術經濟指標

自改革開放以來，中國城鄉建設步入了快速發展的軌道，聯合國開發計劃署發布的《2013 中國人類發展報告》指出，中國只用了30 年的時間就實現了城鎮化率從10%～50%的過程。延長建筑壽命使其發揮最大效能，從物質層面是對經濟、自然資源的充分利用，也是對環境的保護，從文化層面是城市歷史和文脈的延續。2010 年住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節能大會上指出“我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20 億m2新建面積，相當于消耗了全世界 40%的水泥和鋼材，而只能持續25～30 年”[11]面對2030年，中國的城市化率將近70%，中國城市人口的總數將超過10 億，屆時中國承諾的CO2排放達到峰值的目標。面對大批的存量建筑，通過更新改造實現可持續發展和綠色低碳更新。蘇黎世百年住區的溫和更新改造的經驗，從制度保證到實施的策略等方面都有可貴的借鑒之處。□（致謝：感謝本文在寫作過程中ETH Wohnforum - ETH. CASE, ETH 建筑、社會和建筑環境研究中心主任Marie Antoinette. Glaser 女士, Stücheli. Architekten, AG 事務所Sonja. Lüthi 先生給予的幫助。）

注釋

1）根據Mercer咨詢公司針對世界231個城市的調查，給出的全球生活質量最高的城市排名。蘇黎世常年來穩居第二（2010-2018）。評判標準涉及39個因素，涵蓋了城市政治與社會環境、社會經濟、以及社會文化環境的方面。