教育資源可達(dá)性對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響

洪世鍵 顏靜嫻 楊林川 陳洋

摘要：在我國(guó)，城市居民對(duì)子女教育質(zhì)量的重視程度與日俱增。伴隨著劃片入學(xué)政策的全面推廣和嚴(yán)格執(zhí)行，教育資源（尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源）的爭(zhēng)奪日漸激烈。由于“租購(gòu)不同權(quán)”的制度安排，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房成為獲取優(yōu)質(zhì)教育資源的必要手段。教育資源可達(dá)性對(duì)住宅價(jià)值的影響引起了社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注。為更加系統(tǒng)全面地反映教育資源可達(dá)性，本文采取和比較了三種空間可達(dá)性的測(cè)度方式（最近距離、累積機(jī)會(huì)和設(shè)定虛擬變量）。接著，基于廈門(mén)島430個(gè)住宅小區(qū)樣本，建立特征價(jià)格模型，實(shí)證分析教育資源可達(dá)性對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。結(jié)果表明：（1）教育資源可達(dá)性，尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源可達(dá)性，正向影響住宅價(jià)格;（2）1公里范圍內(nèi)幼兒園和小學(xué)的數(shù)量每增加10%，住宅價(jià)格分別提高1.39%和1.59%;（3）劃片小學(xué)和派位中學(xué)的質(zhì)量已資本化入住宅價(jià)格：劃片小學(xué)和派位中學(xué)的質(zhì)量每提高1個(gè)單位，住宅價(jià)格分別上升7.90%和5.55%;（4）較之幼兒園和中學(xué)，居民愿意為小學(xué)支付更高的價(jià)格;（5）控制教育質(zhì)量的影響之后，可達(dá)的教育數(shù)量（反映文化和教育氛圍以及伴生的商業(yè)氛圍以及和諧的生活環(huán)境）仍顯著影響住宅價(jià)格。這一點(diǎn)在現(xiàn)有研究中很少提到。根據(jù)以上發(fā)現(xiàn)，本文認(rèn)為將優(yōu)質(zhì)公共教育資源與住房產(chǎn)權(quán)掛鉤的“租售不同權(quán)”的制度安排加劇了學(xué)區(qū)房資源的競(jìng)價(jià)和按照收入等級(jí)分割居住區(qū)享受公共資源配置。

關(guān)鍵字：教育資源;可達(dá)性;住宅價(jià)格;特征價(jià)格;學(xué)區(qū)房;廈門(mén)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0028-36 收稿日期：2019-05-20

教育是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步不可或缺的要素，也是提高國(guó)民素質(zhì)、促進(jìn)人的全面發(fā)展的根本途徑。教育資源可達(dá)性對(duì)個(gè)人和家庭而言至關(guān)重要。而在教育部門(mén)近年來(lái)公布的嚴(yán)禁擇校、嚴(yán)格劃片入學(xué)的政策下，優(yōu)質(zhì)教育資源的爭(zhēng)奪也顯得愈發(fā)激烈，“學(xué)區(qū)房現(xiàn)象”頻頻出現(xiàn)。高收入人群通過(guò)在優(yōu)質(zhì)教育資源附近買(mǎi)房從而讓孩子獲得優(yōu)質(zhì)的教育，而低收人人群因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)購(gòu)房獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源而被排除在外。現(xiàn)有的劃片入學(xué)政策只是將原本交給學(xué)校的擇校費(fèi)轉(zhuǎn)化為由開(kāi)發(fā)商賺取的收益，并沒(méi)有有效地改善受教育機(jī)會(huì)不公平的問(wèn)題，反而加劇了優(yōu)質(zhì)教育資源分配不公現(xiàn)象的發(fā)生。

住宅價(jià)格受到社會(huì)廣大群體的強(qiáng)烈關(guān)注。住宅作為不動(dòng)產(chǎn)和具有異質(zhì)性的商品，其價(jià)格會(huì)因?yàn)樽陨淼奶卣鞑顒e而產(chǎn)生較大差異。現(xiàn)階段的社會(huì)人士對(duì)子女教育的重視只增不減，教育的投資需求也愈演愈烈，使得教育質(zhì)量成為影響住宅價(jià)格的重要因素。我國(guó)現(xiàn)階段教育資源的發(fā)展不均衡，區(qū)域間差異較大，優(yōu)質(zhì)教育資源準(zhǔn)入門(mén)檻的限制，導(dǎo)致對(duì)優(yōu)質(zhì)教育和重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房的追捧成為“教育地產(chǎn)”蓬勃發(fā)展的推力，使得“學(xué)區(qū)房”成為現(xiàn)階段教育體制下的特色產(chǎn)物。事實(shí)上，隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的逐步成熟，住房選址已經(jīng)成為居民獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的中間機(jī)制，住房市場(chǎng)某種程度上已經(jīng)承擔(dān)了城市優(yōu)質(zhì)教育資源空間配置的重要功能。而居民對(duì)原本分布不均衡的優(yōu)質(zhì)教育資源的競(jìng)價(jià)已經(jīng)將學(xué)區(qū)房熱推到了高潮，也加劇了優(yōu)質(zhì)教育資源分配不均和居民需求日趨擴(kuò)大之間的矛盾。這意味著不能孤立而必須系統(tǒng)地剖析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格，從而為優(yōu)質(zhì)教育資源空間配置與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控提供決策依據(jù)。

教育資源可達(dá)性如何并且在多大程度上影響住宅價(jià)格？不同階段的教育設(shè)施（如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）對(duì)住宅價(jià)格的影響有何異同？這是本文關(guān)注的問(wèn)題。基于此，本文采用累積機(jī)會(huì)、虛擬變量和最近距離三種空間可達(dá)性的測(cè)度方法，并構(gòu)建多個(gè)特征價(jià)格模型進(jìn)行實(shí)證分析。本文相關(guān)結(jié)論對(duì)政府部門(mén)合理改進(jìn)教育資源的規(guī)劃，均衡區(qū)域間義務(wù)教育資源的供給配置提供相關(guān)政策決策的理論依據(jù)。

1文獻(xiàn)綜述

Oates最早將學(xué)校作為住宅價(jià)格的一個(gè)影響因素納入考量，用特征價(jià)格法分析了新澤西州北部的學(xué)校支出和住宅價(jià)格的關(guān)系。他發(fā)現(xiàn)在學(xué)校在每個(gè)學(xué)生上的支出對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生正影響。Jud和Watts分析美國(guó)北卡羅萊納州夏洛特市1977年住宅交易數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)學(xué)生成績(jī)與學(xué)校周邊住宅價(jià)格呈正相關(guān)性。Hayes和Taylor基于得克薩斯州達(dá)拉斯市北部的住宅交易數(shù)據(jù)，證實(shí)了考試成績(jī)與住宅價(jià)格的正相關(guān)性。Haurin和Brasington用9年級(jí)考試通過(guò)率（指閱讀、寫(xiě)作、數(shù)學(xué)、公民權(quán)利與義務(wù)四科全通過(guò)的比率）衡量學(xué)校質(zhì)量。他的研究表明，該通過(guò)率每提高1%，住宅價(jià)格上漲0.5%。Black在馬薩諸塞州3個(gè)縣用標(biāo)準(zhǔn)化考試成績(jī)來(lái)衡量學(xué)校質(zhì)量，他的研究表明，標(biāo)準(zhǔn)化考試成績(jī)每提高5%，相應(yīng)的住宅總價(jià)平均上漲2.1%。Downes和Zabel在芝加哥都市統(tǒng)計(jì)區(qū)對(duì)學(xué)校質(zhì)量采用“學(xué)校產(chǎn)出”和“學(xué)生投入”兩種指標(biāo)衡量，發(fā)現(xiàn)了這兩種指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的顯著影響：（1）學(xué)校產(chǎn)出：閱讀成績(jī)每提高1%，住宅總價(jià)上漲1.6%;（2）學(xué)生投入：學(xué)生人均支出每提高1%，住宅總價(jià)平均上漲0.67%。Clark等以加州弗雷思諾市為研究對(duì)象，得出學(xué)校特征對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響，且投入變量比產(chǎn)出變量有更大的彈性。Figlio和Lucas利用佛羅里達(dá)州住宅重復(fù)交易數(shù)據(jù)，在控制考試成績(jī)等可觀測(cè)的學(xué)校特征后，驗(yàn)證了住房市場(chǎng)會(huì)對(duì)州政府發(fā)布的學(xué)校質(zhì)量評(píng)級(jí)作出反應(yīng)。Reback為了識(shí)別與學(xué)區(qū)邊界的重要性減弱相關(guān)的資本化效果，采用公立學(xué)校選擇項(xiàng)目，利用來(lái)自于明尼蘇達(dá)州的跨學(xué)區(qū)選擇的調(diào)查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)學(xué)生能夠轉(zhuǎn)入的首選學(xué)區(qū)，其住宅物業(yè)顯著升值，而轉(zhuǎn)出學(xué)生的學(xué)區(qū)，其住宅物業(yè)價(jià)值下降。Kane和Riegg通過(guò)北卡羅萊納州梅克倫堡縣1994年至2001年的樣本數(shù)據(jù)，研究了小學(xué)學(xué)生平均成績(jī)與住宅價(jià)格的關(guān)系。他的研究表明：不對(duì)學(xué)校進(jìn)行任何限制時(shí)，學(xué)生成績(jī)每上升一個(gè)等級(jí)，住宅價(jià)格的對(duì)數(shù)變化上升52.7%;將其影響范圍限制在84個(gè)邊界中時(shí)，每一個(gè)等級(jí)的學(xué)生考試成績(jī)，對(duì)住宅價(jià)格的對(duì)數(shù)影響為31.1%;而當(dāng)影響范圍進(jìn)一步限定在鄰里單元內(nèi)，一個(gè)單位等級(jí)的學(xué)生考試成績(jī)對(duì)住宅價(jià)格對(duì)數(shù)的影響為13.8%。

近年來(lái)，隨著住宅掛牌或者交易數(shù)據(jù)的逐漸開(kāi)放，利用微觀數(shù)據(jù)的實(shí)證研究開(kāi)始涌現(xiàn)，對(duì)住宅價(jià)格影響機(jī)制的了解也逐步加深。主要的研究方法是特征價(jià)格模型（近年來(lái)被廣泛用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的、考慮空間自相關(guān)或空間異質(zhì)性的空間計(jì)量模型可視為特征價(jià)格模型的升級(jí)版）。Zheng和Kahn通過(guò)探究北京的教育地產(chǎn)的可達(dá)性，得出距離重點(diǎn)高中和大學(xué)越近的住宅價(jià)格更高。胡婉嚦等和Zheng等基于我國(guó)“租買(mǎi)不同權(quán)”的入學(xué)制度設(shè)定，在邊界固定效應(yīng)方法的基礎(chǔ)上，通過(guò)比較二手房?jī)r(jià)格和房租，得到2011年北京市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)約為8.1%或2266元/平方米。馮皓和陸銘以上海市的不同區(qū)域作為研究單元，通過(guò)面板數(shù)據(jù)的固定效應(yīng)模型檢驗(yàn)了區(qū)域內(nèi)的教育質(zhì)量對(duì)于區(qū)域的平均房?jī)r(jià)有顯著的正向影響，同時(shí)基于“實(shí)驗(yàn)陛示范性高中”命名的自然實(shí)驗(yàn)，進(jìn)一步驗(yàn)證了房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)教育質(zhì)量的外生變化做出反應(yīng)：區(qū)域內(nèi)每增加一所此類(lèi)高中，平均房?jī)r(jià)提升6.9%。彭敏學(xué)證實(shí)了教育水平對(duì)廈門(mén)島整體住房?jī)r(jià)格存在顯著影響，但對(duì)某些子市場(chǎng)影響不明顯，并指出城市中心與外圍子市場(chǎng)的極化分布形成空間分割，降低了住宅子市場(chǎng)間的消費(fèi)替代性。溫海珍等對(duì)杭州市各類(lèi)教育配套對(duì)住宅價(jià)格的影響進(jìn)行了大量的研究。他們的研究結(jié)果表明：教育設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格具有正向的資本化效應(yīng);小學(xué)和初中存在顯著的學(xué)區(qū)效應(yīng)：小學(xué)質(zhì)量、初中質(zhì)量每上升1個(gè)等級(jí)，將給其學(xué)區(qū)內(nèi)的住宅價(jià)格帶來(lái)2.3%或2.6%的增幅;幼兒園、高中和大學(xué)則通過(guò)可達(dá)性提高了周邊住宅的價(jià)格：小區(qū)1km范圍內(nèi)每增加一所幼兒園，住宅總價(jià)上升0.1%;處于高中或大學(xué)lkm范圍內(nèi)，住宅總價(jià)分別上升1.8%和2.1%。這有力地說(shuō)明了購(gòu)房者或者投資者愿意為教育質(zhì)量或可達(dá)性支付附加價(jià)格。他們的研究也說(shuō)明教育資源的資本化效應(yīng)存在空間異質(zhì)性，以及高價(jià)房買(mǎi)家更愿意為教育設(shè)施進(jìn)行付費(fèi)。Yang等運(yùn)用特征價(jià)格法和傾向得分匹配發(fā)現(xiàn)廈門(mén)島重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)為9.3%-12.1%。楊林川等基于廈門(mén)島的研究發(fā)現(xiàn)教育設(shè)施的規(guī)劃布局已資本化入住宅價(jià)格。洪世鍵和周玉采用差分回歸法對(duì)廈門(mén)島內(nèi)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格外溢現(xiàn)象進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)小學(xué)質(zhì)量每上升一個(gè)等級(jí)，其招生范圍內(nèi)的小區(qū)房?jī)r(jià)將會(huì)上升1.7%。

綜上發(fā)現(xiàn)，大部分研究分析得到了教育資源正向影響住宅價(jià)格的結(jié)論。但是，國(guó)外研究多數(shù)用具體的衡量指標(biāo)將學(xué)校質(zhì)量這個(gè)抽象的概念細(xì)化。在衡量指標(biāo)的選擇上，一般分兩種：一種是采用學(xué)校“投入”作為自變量，如學(xué)生的平均支出、學(xué)校經(jīng)費(fèi)、師生比例、老師能力水平等;另一種則是采用學(xué)校“產(chǎn)出”作為自變量，如考試成績(jī)、考試通過(guò)率、輟學(xué)率等。而國(guó)內(nèi)研究受到數(shù)據(jù)獲取性的影響，極少像國(guó)外研究那樣把學(xué)校質(zhì)量拆分成若干指標(biāo)。所以，它們對(duì)于教育資源與住宅價(jià)格的研究上多采用最近距離或者一定距離/范圍內(nèi)“有無(wú)”（優(yōu)質(zhì)）教育資源作為虛擬變量（有則1，無(wú)則0）的方式引入特征價(jià)格模型，所以多數(shù)研究只得到了“教育資源正向影響住宅價(jià)格”的簡(jiǎn)單結(jié)論。另外，部分研究從多個(gè)角度對(duì)教育的多個(gè)層次進(jìn)行了細(xì)化：從住宅周?chē)鷮W(xué)校的數(shù)目，量的角度來(lái)衡量;從是否是重點(diǎn)學(xué)校，質(zhì)的角度來(lái)衡量;或者從距離學(xué)校的遠(yuǎn)近單方面來(lái)考察。然而，在現(xiàn)階段就近入學(xué)的政策下，距離的范圍并不對(duì)應(yīng)住宅對(duì)應(yīng)義務(wù)教育學(xué)校的劃分范圍。僅從質(zhì)量或地理（即距離）單方面來(lái)衡量存在一定的問(wèn)題。基于此，本文從質(zhì)、量和地理三個(gè)層面對(duì)教育資源可達(dá)性進(jìn)行評(píng)估，并分析它的資本化效應(yīng)。

2研究對(duì)象與方法

2.1研究對(duì)象和數(shù)據(jù)

本文研究區(qū)域?yàn)閺B門(mén)島。它分為思明和湖里兩個(gè)區(qū)，總面積約為130平方公里。根據(jù)《義務(wù)教育法》，廈門(mén)市九年義務(wù)教育采用小學(xué)劃片招生，中學(xué)電腦隨機(jī)派位、就近入學(xué)的方式進(jìn)行，沒(méi)有擇校生名額的設(shè)置，最大限度地杜絕條子生的存在。家長(zhǎng)要想孩子獲得優(yōu)質(zhì)的教育資源，通過(guò)正常的途徑劃片到重點(diǎn)小學(xué)，再電腦派位到重點(diǎn)中學(xué)，就必須購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，這使得教育資源可達(dá)性對(duì)于房?jī)r(jià)的影響可能會(huì)變得顯著。

表1對(duì)比廈門(mén)島1894個(gè)小區(qū)的住宅均價(jià)以及8所省級(jí)示范小學(xué)所對(duì)應(yīng)劃片小區(qū)的住宅均價(jià)。我們可發(fā)現(xiàn)省級(jí)示范小學(xué)的劃片小區(qū)的均價(jià)明顯高于島內(nèi)其他住宅。然而，簡(jiǎn)單的均值對(duì)比雖然能直觀反映均價(jià)差距，但是無(wú)法排除住宅建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征等其他因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。值得注意的是，廈門(mén)島所有省級(jí)示范小學(xué)均位于思明區(qū)，呈現(xiàn)出明顯的空間分異。

本文的重點(diǎn)在于探究教育資源可達(dá)性對(duì)住宅價(jià)格的影響，選取廈門(mén)島住宅小區(qū)（2016年12月）均價(jià)的截面數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象。研究數(shù)據(jù)（住宅價(jià)格和建筑特征等）主要來(lái)自安居客（http：//xm.anjuke.com/）。本文共選取廈門(mén)島430個(gè)住宅小區(qū)（思明區(qū)285個(gè)、湖里區(qū)145個(gè)）為樣本。在廈門(mén)島這樣一個(gè)狹小的地理空間采用特征價(jià)格模型進(jìn)行量化分析也能較好地避免特征價(jià)格模型普遍存在的“遺漏變量偏誤”的問(wèn)題。教育資源可達(dá)性測(cè)度方面，本文考察了距離住宅1公里范圍內(nèi)教育資源的多寡或有無(wú)。

國(guó)外的房地產(chǎn)信息共享機(jī)制較為完善，數(shù)據(jù)較為全面。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的完整數(shù)據(jù)（比如裝修水平、采光情況、是否擁有海景/湖景、是否有停車(chē)位）較難取得。為克服住宅特征搜集上的困難，本文采用從住宅小區(qū)的均價(jià)（元/平方米），忽略單套住宅因朝向、面積、樓層等造成的價(jià)格差異，能更好地處理“遺漏變量偏誤”的問(wèn)題。而對(duì)于教育資源質(zhì)量的評(píng)估，國(guó)外文獻(xiàn)多采用學(xué)生的考試成績(jī)，通過(guò)率或?qū)W校的教育經(jīng)費(fèi)支出等數(shù)據(jù)來(lái)衡量。但由于國(guó)內(nèi)難以采集到相應(yīng)的成績(jī)和通過(guò)率數(shù)據(jù)。所以本文對(duì)于廈門(mén)市教育資源（包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）質(zhì)量的評(píng)估，主要依據(jù)教育局網(wǎng)站公布的廈門(mén)島內(nèi)教學(xué)質(zhì)量評(píng)比文件。樣本的空間距離數(shù)據(jù)基于高德地圖導(dǎo)航的實(shí)際道路網(wǎng)絡(luò)測(cè)算的路網(wǎng)步行距離，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的教育質(zhì)量評(píng)估數(shù)據(jù)來(lái)自廈門(mén)市教育局公布的學(xué)校教學(xué)質(zhì)量評(píng)估信息。由于廈門(mén)島內(nèi)一手房住宅市場(chǎng)趨于飽和，并且受新一輪地王效應(yīng)的膨脹影響，一手房住宅市場(chǎng)虛高程度較為嚴(yán)重，所以本文的數(shù)據(jù)收集均以廈門(mén)島內(nèi)的二手住宅市場(chǎng)為主，并且舍棄別墅等不具代表性的高端住宅以及產(chǎn)權(quán)時(shí)間小于普通住宅的商住兩用、不限購(gòu)不限貸的商業(yè)住宅。

2.2研究方法

特征價(jià)格理論認(rèn)為異質(zhì)性商品的每個(gè)特征（或?qū)傩裕?duì)應(yīng)一個(gè)特征價(jià)格。特征價(jià)格理論提供了一種確定屬性價(jià)格結(jié)構(gòu)，將屬性在隱含市場(chǎng)上當(dāng)成單獨(dú)的商品的分析方法。

特征價(jià)格模型運(yùn)用于住宅價(jià)格分析，通常考慮住宅三方面的特征：①建筑結(jié)構(gòu)（structure），包括建筑面積、年齡、層數(shù)、車(chē)位等住宅“自身”的特征;②鄰里環(huán)境（neighborhood），包括指住宅周邊的教學(xué)質(zhì)量、公共設(shè)施水平、景觀環(huán)境、空氣質(zhì)量等;③地理區(qū)位（10eation），包括到城市中心的距離、商業(yè)、交通可達(dá)性等。基本的模型設(shè)定分為線性（1inear）模型、半對(duì)數(shù)（semi-log）模型和（雙）對(duì)數(shù)（double-log）模型。住房的特征價(jià)格模型可表達(dá)為：

Price=f（structure，location，neighborhood）

2.3變量選取與量化

本文以小區(qū)住宅均價(jià)為因變量。受數(shù)據(jù)可獲得性的限制，考慮住宅三方面特征，共選取15個(gè)指標(biāo)作為自變量。由于本文的重點(diǎn)是研究教育資源可達(dá)性對(duì)住宅價(jià)格的影響，所以盡量細(xì)化解釋變量（即教育資源可達(dá)性）的測(cè)度精度，采用累積機(jī)會(huì)、虛擬變量和最近距離3種可達(dá)性測(cè)度方法，選取了共計(jì)8個(gè)教育特征變量。另外，選取4個(gè)建筑特征變量和3個(gè)區(qū)位特征變量作為控制變量。住宅特征變量及其量化如表2所示。我們對(duì)變量進(jìn)行了相關(guān)性檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，不存在多重共線性。

3實(shí)證模型與結(jié)果分析

為了對(duì)比教育資源可達(dá)性變量在解釋住宅價(jià)格的作用，建立兩個(gè)住宅特征價(jià)格模型。首先，只加入控制變量和累積機(jī)會(huì)法測(cè)度的可達(dá)性變量（模型一）;再次，加入所有的自變量（模型二）。在比較特征價(jià)格模型常用的3個(gè)基本函數(shù)形式（線性、半對(duì)數(shù)和對(duì)數(shù)）后，最終選定調(diào)整R2最大、AIC最小、Log-likelihood最大、擬合結(jié)果最優(yōu)的對(duì)數(shù)模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)。

模型一：只加入控制變量和累積機(jī)會(huì)法測(cè)度的可達(dá)性變量，即1公里范圍內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的數(shù)量（#k、#p、#m）。故模型一可表達(dá)為：

模型二：在模型一的基礎(chǔ)上，加入虛擬變量和最近距離測(cè)度的可達(dá)性指標(biāo)，即1公里內(nèi)幼兒園質(zhì)量（qk）、住宅劃片小學(xué)質(zhì)量（qp）、住宅派位中學(xué)質(zhì)量（qm）、劃片小學(xué)步行距離（dp）、派位中學(xué)步行距離（dm）。故模型二可表達(dá)為：

回歸分析軟件為Stata（v14），參數(shù)估計(jì)方法為最小二乘法。模型結(jié)果如表3所示。

模型一、二在系數(shù)大小、符號(hào)和統(tǒng)計(jì)顯著性方面大體相同。在加入教育質(zhì)量及步行距離的解釋變量后，模型的調(diào)整R2由0.544上升到了0.670，說(shuō)明模型從能夠解釋住宅價(jià)格差異的54.4%上升到67.0%，也說(shuō)明教育質(zhì)量及步行距離變量在解釋住宅價(jià)格差異方面至關(guān)重要。值得注意的是，模型二的調(diào)整R2為0.670，和其他研究中基于小區(qū)均價(jià)的特征價(jià)格模型相近。

分析解讀8個(gè)教育資源可達(dá)性變量是本文的重點(diǎn)。首先，住宅1公里范圍內(nèi)的幼兒園數(shù)（#k）、小學(xué)數(shù)（#p）和中學(xué)數(shù)（#m）代表了住宅周邊的文化和教育以及伴生的商業(yè)氛圍。在模型一和二中，#m不顯著，但#k和#p均在5%的水平上顯著，這說(shuō)明廈門(mén)島內(nèi)的幼兒園和小學(xué)的正向外部效應(yīng)已資本化入住宅價(jià)格。1公里范圍內(nèi)幼兒園和小學(xué)的數(shù)量每增加10%，住宅均價(jià)分別提高1.39%、1.59%。其次，住宅的劃片小學(xué)質(zhì)量（qp）和派位中學(xué)質(zhì)量（qm）均在5%的水平上顯著，說(shuō)明教育質(zhì)量是住房?jī)r(jià)格的重要影響因子。劃片小學(xué)和派位中學(xué)的質(zhì)量每提高1個(gè)單位，住宅價(jià)格分別上升7.90%（=e^0.076-1）和5.55%（=e^0.054-1）。而1公里范圍內(nèi)是否存在省優(yōu)幼兒園（qk）不顯著，說(shuō)明它對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大。可能的解釋是現(xiàn)階段存在多數(shù)民辦幼兒園與公辦幼兒園相比，質(zhì)量相差并不大;多數(shù)高質(zhì)量的私立幼兒園有著教學(xué)設(shè)備新、環(huán)境好、教學(xué)質(zhì)量高、安全系數(shù)高的優(yōu)勢(shì)，質(zhì)量上不低于甚至是高于省優(yōu)幼兒園。再次，在控制了教育數(shù)量和質(zhì)量后，劃片小學(xué)和派位中學(xué)的步行距離（dp和dm）均不顯著，說(shuō)明在學(xué)校質(zhì)量、文化和教育以及伴生的商業(yè)氛圍相同的情況下，就學(xué)距離已不是影響房?jī)r(jià)的因素。這樣的結(jié)果也比較合理。可能的解釋是現(xiàn)階段一般采取就近入學(xué)的劃片制度，在劃片（或者派位）的區(qū)域內(nèi)，交通成本差異不會(huì)太大。也就是說(shuō)。可能是變量缺乏差異性（1ack of variability）使得它們失去了統(tǒng)計(jì)顯著性。最后，在控制了教育質(zhì)量和步行距離后，教育數(shù)量變量（#k和#p）依然顯著。文化氛圍和知識(shí)外溢效應(yīng)（knowledge spillovers）以及教育資源一定程度上帶來(lái)了周邊商業(yè)的繁榮。

下面討論建筑結(jié)構(gòu)和地理區(qū)位特征變量。建筑年齡（age）在模型一、二中均在1%的水平上顯著，其系數(shù)為負(fù)，這說(shuō)明建筑年齡顯著負(fù)向影響住宅價(jià)格;車(chē)位配比（rp））在模型一、二中均在5%的水平上顯著，這說(shuō)明在城市化的進(jìn)程中，隨著城市道路的發(fā)展和居家用車(chē)的日益普及，居民對(duì)于車(chē)位的需求上升，住宅的車(chē)位配比越高，停車(chē)越寬裕，這樣的條件將正向影響住宅價(jià)格;容積率（far）與綠化率（gr）在模型一、二中均不顯著。這樣的結(jié)果可能是樣本量太小造成的。交通、商業(yè)便捷程度（tc和cc）在模型一中不顯著，在模型二中在5%的水平上顯著;醫(yī)療便捷程度（hc）在模型二中不顯著，但在模型一中在5%的水平上顯著。值得注意的是，交通便捷程度（tc）的系數(shù)均為負(fù)，并且在模型2中在5%水平上顯著。這與其他研究中交通便捷度正向促進(jìn)住宅價(jià)格的結(jié)論相違背。一個(gè)可能的解釋是此變量是基于步行15分鐘內(nèi)的公交路線數(shù)量，單憑公交路線數(shù)量一個(gè)指標(biāo)難以全面刻畫(huà)交通便捷程度。另外，對(duì)于廈門(mén)島這樣一個(gè)公交服務(wù)較為完善的區(qū)域，周邊公交路線較少的地區(qū)往往發(fā)展更晚、樓房開(kāi)發(fā)更新、質(zhì)量更高，因此房?jī)r(jià)更高。因此，研究者應(yīng)該非常小心謹(jǐn)慎地分析和理解看似與現(xiàn)實(shí)相悖的分析結(jié)果。

4結(jié)論與討論

基于廈門(mén)島內(nèi)430個(gè)小區(qū)數(shù)據(jù)，本文建立特征價(jià)格模型分析教育資源可達(dá)性對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，研究發(fā)現(xiàn)教育資源質(zhì)量的資本化效應(yīng)非常顯著。具體而言，本文的發(fā)現(xiàn)可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：第一，基于累積機(jī)會(huì)的教育資源可達(dá)性顯著提升住宅價(jià)格：1公里范圍內(nèi)幼兒園和小學(xué)的數(shù)量每增加10%，住宅均價(jià)分別提高1.39%、1.59%。第二，劃片小學(xué)和派位中學(xué)的質(zhì)量已資本化入住宅價(jià)格：劃片小學(xué)和派位中學(xué)的質(zhì)量每提高1個(gè)單位，住宅價(jià)格分別上升7.90%和5.55%。第三，在控制了教育數(shù)量和質(zhì)量后，劃片小學(xué)和派位中學(xué)的步行距離均不顯著。第四，在控制了教育質(zhì)量和步行距離后，教育數(shù)量依然顯著。第五，較之幼兒園和中學(xué)，居民愿意為小學(xué)支付更高的價(jià)格。在控制變量方面，建筑年齡負(fù)向影響住宅價(jià)格;車(chē)位配比正向影響住宅價(jià)格：住宅小區(qū)的綠化率和容積率不顯著影響住宅價(jià)格;醫(yī)療便捷度與商業(yè)便捷度均正向影響住宅價(jià)格，且后者的特征價(jià)格高于前者。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅，重要原因是“就近入學(xué)”政策和公共資源供求不匹配。由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)促使學(xué)區(qū)房的價(jià)格被哄抬，高昂的價(jià)格超出普通家庭的承受范圍，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源被社會(huì)的中高收入所占有，而中低收人居民因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)能力不足，無(wú)法接受優(yōu)質(zhì)教育。然而，政府在教育資源上的財(cái)政投入使用的是全民的納稅收入，這將產(chǎn)生富裕階層對(duì)貧困階層的資源掠奪，引發(fā)社會(huì)教育資源分配不公的矛盾，這也同政府頒布就近入學(xué)政策的初衷——促進(jìn)義務(wù)教育的公平性相違背。實(shí)際上，優(yōu)質(zhì)教育資源的匱乏和學(xué)校間教育質(zhì)量差距的懸殊才是引發(fā)教育資源爭(zhēng)奪、加劇社會(huì)不平等的根源。短期內(nèi)要想建立一套完善公平的入學(xué)機(jī)制來(lái)匹配優(yōu)質(zhì)教育資源無(wú)疑困難重重。一個(gè)重要的途徑是促進(jìn)教育資源水平的均衡化。

政府可采用多種政策措施去引導(dǎo)和緩解分配不公的矛盾，減少以房擇校、貨幣擇校的行為，避免高價(jià)學(xué)區(qū)房扭曲教育機(jī)會(huì)均等的社會(huì)公平。政府應(yīng)發(fā)揮資源優(yōu)化配置的主觀能動(dòng)作用，科學(xué)合理地同步發(fā)展科教事業(yè)。對(duì)于廈門(mén)島全部省級(jí)示范小學(xué)都位于思明區(qū)的地區(qū)不平衡現(xiàn)象，應(yīng)加大劣勢(shì)地區(qū)（即湖里片區(qū)）的教育投入和扶持力度，建議在湖里設(shè)立教育實(shí)驗(yàn)基地、創(chuàng)辦名校分校、增加財(cái)政補(bǔ)助支出和加強(qiáng)湖里校區(qū)的師資水平與硬件設(shè)施建設(shè)。逐步消除教育資源可達(dá)性的不平衡，實(shí)現(xiàn)教育資源與土地的資源的最優(yōu)化利用。可參考日本和韓國(guó)的“義務(wù)教育學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)”，對(duì)師資的編制和薪酬體系進(jìn)行統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，建立教師每3-5年定期流動(dòng)的制度，推動(dòng)各院校之間師資力量的均衡發(fā)展，減小學(xué)校教學(xué)水平的差距;并鼓勵(lì)定期的教學(xué)研討，促進(jìn)薄弱院校的教學(xué)發(fā)展。

在我國(guó)，優(yōu)質(zhì)教育資源的入學(xué)資格通常要求購(gòu)房者具有對(duì)應(yīng)住房的產(chǎn)權(quán)，將優(yōu)質(zhì)教育資源與房產(chǎn)進(jìn)行綁定，并將租房者排除在獲得受教育權(quán)的門(mén)檻之外。政府應(yīng)鼓勵(lì)就近入學(xué)政策與戶籍制度相分離，放寬嚴(yán)格的入學(xué)制度。2017年7月，廣州率先提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)（或租售同權(quán)）”的政策，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。如果“租售同權(quán)”在城市全面貫徹落實(shí)，這對(duì)當(dāng)?shù)氐淖》拷灰资袌?chǎng)和租賃市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生重大影響。首先，“租售同權(quán)”使得學(xué)區(qū)房售價(jià)可能會(huì)下降，租金可能會(huì)上升。其次，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”能有效緩解居民因教育需求購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的緊迫性。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這一政策有潛力促進(jìn)我國(guó)城市的教育從“機(jī)會(huì)公平”向“質(zhì)量公平”轉(zhuǎn)型。另外，它還有機(jī)會(huì)作為促進(jìn)“租售并舉”和住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的突破口。值得注意的是，諸如“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這樣擁有創(chuàng)新性、無(wú)法吸取和參考外部經(jīng)驗(yàn)的政策難以一出臺(tái)就盡善盡美，在落實(shí)實(shí)施層面也可能荊棘密布、困難重重。這使得政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整顯得尤為重要。