國外房地產“去庫存”之鑒

武小藝

摘要：自1996年末中央確定住宅建設作為新的經濟增長點以來，全國房地產業呈現出迅猛發展且量價齊升之態勢。經過20年的發展，房地產滯銷、庫存過大的問題與年俱增，嚴重地影響著國民經濟的發展。黨中央國務院將房地產“去庫存”列為2016年全國經濟工作的五大任務之一。如今，住宅的“去庫存”效果顯著，非住宅卻困難重重。解析美、日、泰、德及歐盟一些國家房地產“去庫存”的做法，以從中獲得一些啟示。

關鍵詞：國外;房地產;去庫存

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）10-0076-79 收稿日期：2019-09-05

房地產高企的庫存，引起黨中央國務院及各界的廣泛關注。2015年中央經濟工作會議將“去庫存”列為2016年全國經濟工作的五大任務之一。在習近平總書記主持召開的中央財經領導小組第十一次會議上，提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展。這是十八大以來習近平總書記首次對于房地產庫存表態。近四年來，各省市因城施策去庫存，收到了較好的效果。從全國商品房待售面積看，去庫存的成效十分顯著，甚至出現了可以停止去庫存之說，但是去庫存的效果是以住宅為主顯示的，非住宅去庫存進展緩慢，成為房地產去庫存“最難啃的骨頭”。為此，有必要借鑒一些國外去庫存的做法與經驗，為我所用。

1美國

2008年，美國發生金融危機，一度出現了嚴重的房屋庫存積壓問題。當時，美國房屋空置率達到2.9%，創歷史新高（此前的歷史平均值為1.47%，2005年以前的最高值為2.0%）。但2015年底，美國房屋空置率已經下降至1.9%。主要原因是：美國政府推出大規模的經濟刺激方案。

第一，采取擴張性的財政政策和貨幣政策。通過擴大政府在基礎設施建設方面的支出，刺激經濟，盤活房地產存量，同時解決就業;通過各種稅收減免優惠政策，吸引供給側結構優化型投資，同時鼓勵市場釋放需求;通過利率杠桿降低融資成本和貸款成本，激發市場活力。

第二，救助房地美和房利美。國會批準成立負責監管兩個公司的聯邦住房金融署，政府接管房利美和房地美，通過購買優先股向房利美和房地美各注入資金。美國救助“兩房”，利率降為零。并大量購買MBS（Mortgage-Backed Security，抵押支持債券或者抵押貸款證券），以壓低長期貸款利率。

第三，回購房地產債券。美聯儲2012年9月13日推出第三輪量化寬松（即QE3），短期內對住房市場產生積極影響。QE3確能在短期內使住房抵押貸款擔保債券市場的流動性得到改善，對推動房地產逐步走出低谷有積極作用。

第四，吸引外國人購房，利用外部需求助力內部市場。2015年12月23日，美國總統奧巴馬簽署了一項法案，放寬了實施35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率。該法案規定，外國養老基金在美投資房地產時，享有與美國養老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開始實施的《外國投資房地產稅法案》（FIRPTA）對外國養老金投資美國房地產時征收的稅率。

2日本

20世紀80年代后期，由于日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產及股票市場，致使房地產價格暴漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄炒股票和房地產。到1989年，國土面積僅相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。當年日本的GDP為3萬億美元左右，而當年的全國住宅價值為6.47萬億美元。也就是說日本房地產最瘋狂的時候住宅價值為GDP的200%以上。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，遺留下來的壞賬高達6000億美元。日本政府在汲取教訓和重塑房地產業的過程中，推出了一系列改革措施。

第一，大量發行國債，利用國債建設公共配套設施，運用支出調整政策與支出轉換政策，恢復房地產業及其他經濟部門的活力，提高房地產的附加值。

第二，采用擴張性的貨幣政策增加流動性，通過多輪降息，大幅降低利率，最后以零利率來推行量化寬松政策，通過降低購房成本來刺激房地產市場發展。

第三，調整市場結構，緩解供需矛盾。一方面放寬限購，鼓勵市民貸款購房;另一方面幫助開發商建立房地產投資信托基金，專門用于商業地產投資的融資互助。

第四，調整行業建筑標準，放寬建筑物高度限制，縮短建筑方案審批周期，鼓勵環保節能建材的使用。

經過長達十多年的房地產行業結構性調整和洗牌，競爭力弱的財團及開發商紛紛被淘汰，房地產庫存逐步被消化。

3泰國

泰國是東亞金融危機的起源地。20世紀80年代以來，泰國將出口導向型工業化作為經濟發展的重點。為了解決基礎設施落后和資金短缺等問題，泰國政府進行了一系列的改革措施，這其中包括開放資本賬戶。當時泰國土地價格低廉，勞動力供給充足，工資和消費水平都比較低，再加上政府的各種優惠政策，大量外資迅速涌入泰國。在銀行信貸的大量擴張下，首都曼谷等大城市的房地產價格迅速上漲，房地產業的超高利潤更是吸引了大量的國際資本，兩者相互作用，房地產泡沫迅速膨脹。1989年泰國的住房貸款總額為459億泰銖，到1996年則超過了7900億泰銖，7年里增加了5倍多。與此同時，房地產價格也迅速上升。1988-1992年間，地價以平均每年10%-30%的速度上漲;在1992-1997年7月，則達到每年40%，某些地方的地價1年竟然上漲了14倍。房地產業在過度擴張的銀行信貸推動下不可避免地積聚了大量的泡沫。由于沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大泡沫。1996年，泰國的房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率高達50%。

為了應對房地產泡沫破滅后的行業危機，泰國政府之后采取了多項經濟刺激措施。第一，降低地價以消化房地產庫存。1998年，泰國政府宣布降低首都曼谷和其他部分地區的官方參考地價，下降幅度高達45%。這一決定旨在扭轉不正常的房地產業給經濟發展帶來的不利影響，鼓勵人們購買目前大片閑置的商品房。第二，實行房地產交易稅費優惠刺激樓市需求。在房地產泡沫破滅后的幾年，為了恢復房地產市場，泰國政府陸續推出了各種支持措施如降低手續費率、個人房地產貸款利息可抵扣應納所得稅和降低房地產企業的所得稅等，加上貸款利率大幅降低，泰國房地產市場需求得以釋放。第三，泰國政府住房銀行引入專門的住房融資方案。自從1997年金融危機之后，泰國政府住房銀行在抵押貸款方面起著至關重要的作用。即使在1997至1998年問資金流動緊張的關鍵時期，大多數銀行都嚴格控制貸款。泰國政府住房銀行仍然繼續發放住房貸款。作為國家的有力工具，泰國政府住房銀行響應政府政策，引進多種創新的住房融資方案，促進購房需求，協助政府搞活房地產業，刺激危機后的經濟增長。從2000年起，泰國房地產業開始逐步復蘇，泰國經濟也逐漸趨于穩定。

4德國及歐盟一些國家

德國房地產市場在較長的歷史時期一直保持平穩運行，得益于穩定的產業定位、穩定的貨幣條件、充分的住房供給、合理的住房需求。

首先，德國將房地產作為具有福利性質的服務型產業，而非國民經濟支柱產業。機械制造、汽車、電子設備、化工制造是德國工業的四大支柱產業，現代制造業創造高附加值，工業對GDP的貢獻程度接近35%;德國還具有發達的現代服務業，對GDP貢獻約25%，房地產對經濟的貢獻僅占8%左右。房地產具有重要的社會福利性質，房地產“服務產業”的產業定位決定了政府制定房地產政策的出發點和落腳點是保障居民住房需求。

其次，德國房價的平穩發展得益于穩定的貨幣投放。德國M2增速-GDP增速，如表1所示。1996年至2010年德國M2增速-GDP增速僅為1.92%、2010年至2015年該比例為2.82%，均顯著低于中國同期M2增速-GDP增速（7.4%、7.27%）。M2/GDP衡量產出一單位GDP需要多少廣義貨幣投放，德國M2/GDP始終穩定在1以內，不到1單位的廣義貨幣投放可以帶來l單位經濟增長。2000年后此比例基本穩定在0.7左右，2008年金融危機后該比例也保持穩定，沒有出現大幅上升。而中國M2/GDP近期始終高于1，并呈現上升趨勢，由2000年的1.366上升為2015年的2.057，增長幅度為50.6%。以上兩指標說明德國實體經濟吸納貨幣能力較強，德國貨幣投放整體保持穩定，經濟中穩定的流動性為良性的房地產市場創造了貨幣條件。

再次，德國實行由開發商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應體系，特別是住宅公寓，保障了充足的住房供給。德國人的住房狀況由他們的公寓和房地產所在的住房市場決定。無論公寓位于柏林一米特區的弗里德里希大街還是小社區的“鄉村街道”。它們都發揮著重要的作用。因為房地產及其市場不是自說自話：除了設計要求和住房政策干預外，它們還被證明是社會、經濟、地理過程和結構的產物。其中，合作社共同建房占每年新建住宅總數的比例超過30%，同時政府對合作社建房給予多方面的政策支持，包括稅收、低息貸款等。政府充分考慮收入差距，對地產規劃中的高、中、低檔房屋比例進行明確規定，同時為中低收人人群提供保障房。2014年德國聯邦調查局公布，德國人均居住面積為43平方米，擁有自己住房者的人均居住面積為47平方米，住房供給較為充足。德國近4100萬套房中有一半以上是公寓樓，而獨立式和半獨立式住宅僅有1820萬個單位。就每個家庭可用的家庭生活空間而言，121平方米的單戶獨立住宅房屋面積遠高于公寓樓的平均面積（90.7平方米），而67平方米的多戶住宅的公寓樓明顯低于平均面積。

總之，穩定的貨幣環境、準確的產業定位及供需雙側的均衡發展，共同構成了德國房地產市場長期的良性發展，保障了房地產市場的平穩運行。

此外，歐盟一些國家對空置房屋采取的處罰措施都是比較嚴厲的。在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則在50多年前就開始對閑置6周以上房屋者進行罰款。在德國，業主必須使空置房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房。

綜上，典型國家去庫存更具體為嚴厲打擊空置房。我們理解，空置房包括住宅和非住宅，這些國家嚴厲處置空置房，一是為了使有限的房地產資源最大限度地得到利用;二是為了抑制投機炒作，平抑房價;三是為了節約土地，提高土地利用率，四是不要讓空置房制約社會經濟發展。這對于研究我國的非住宅去庫存顯然是非常有益的。