新會計準則下房地產開發企業會計核算探討

趙筠

摘要：房地產開發企業已經成為我國目前經濟發展重要的支柱產業，即使在我國住房政策逐漸變化的環境下，仍然發揮著重要作用，同時，該產業與民眾生活息息相關。文章根據房地產企業會計核算的特性，立足當前房地產企業實際，旨在依據新會計準則，建立健全會計核算體系，規范房地產開發企業的賬務處理，有效規避企業風險，提高經濟效益。

Abstract： Real estate development enterprises have become an important pillar industry in China's economic development. Even under the changing environment of housing policy， they still play an important role. At the same time， the industry is closely related to people's lives. According to the characteristics of accounting in real estate enterprises and the current reality of real estate enterprises， this paper aims to establish and improve the accounting system according to the new accounting standards， standardize the accounting treatment of real estate development enterprises， effectively avoid enterprise risks and improve economic benefits.

關鍵詞：開發成本;房地產開發;會計核算;收入

Key words： development cost;real estate development;accounting;income

中圖分類號：F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）29-0109-02

0? 引言

隨著我國社會經濟水平不斷發展，人們的生活得到了極大改善，并帶來了房地產企業的穩步發展。目前，在我國住房政策不斷變化的前提下，房地產行業依然在我國社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用，并成為推動國民經濟發展的重要支柱產業。受房地產企業快速發展、新企業會計準則的實行、稅法稅率的不斷變化等諸多因素的影響，對房地產企業在會計核算方面也不斷提出新要求。

1? 房地產開發企業的經營特征

房地產開發企業作為比較特殊的經濟密集型行業，所開發及生產的商品具有一定的特殊性，使得房地產行業有別于其他經營性企業。

1.1 開發經營具有計劃性? 房地產開發企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。

1.2 開發產品具有商品性? 房地產開發企業的產品作為商品供應市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價進行交易。

1.3 開發建設周期長，投資數額大? 房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等開發階段，往往經過數年才能全部完成。同時，開發階段需要大量資金的投入。

1.4 房地產經營風險較大? 作為一項復雜的綜合性房地產工程，其成本、設計、施工、銷售以及政策等都會影響到房地產開發的效益。該行業會受到各種外部環境和內部因素等多方面制約，企業融資難，依賴銀行貸款嚴重，負債經營程度高，資金鏈一旦斷裂，帶來的風險將是毀滅性的。

2? 房地產開發企業會計核算特征

2.1 資金需求量大? 房地產開發產品單位價值高，建設周期長，房地產開發資金投入量比其他行業大得多，屬于資本密集型行業。房地產開發企業所需資金，主要通過負債和吸收所有者投資取得。債務籌資渠道主要有金融機構貸款、預收購房金，預收代建工程款或發行股票、增資擴股等。目前我國房地產開發企業主要通過債務形式融資，因而資產負債率較高，借款費用負擔較重，一旦開發產品銷路不暢，其所占用的大量資金將難以收回和參與周轉，致使企業陷入財務困境。

2.2 開發經營業務復雜? ①房地產開發企業開發經營涉及的內容非常廣泛，包括土地、房屋、代建工程以及城市基礎設施和公共配套設施的開發建設業務。具體從征地開始，經過拆遷、勘察、設計施工、銷售到售后服務全過程都要涉及到。②開發經營涉及面廣、經濟往來客戶多。表現在：企業因購銷關系存在，必然要與設備、材料供應單位等進行貨款結算;其次，因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生工程款的結算;另外，如有代建工程，也要與委托方發生收款結算業務。

2.3 核算周期的長期性? 房地產開發企業的產品開發，通常需要經過開發所在地區總體規劃。因此，產品開發周期較長，有的需要幾年甚至十幾年才能完成。這一特點決定了房地產開發企業的會計核算應按權責發生制原則和配比原則，合理確定各個會計期間的收入和費用，正確處理跨年度的各項收入和費用，以合理確定各期的損益。

2.4 商品銷售的特殊性? 房地產產品既有一般商品的屬性，又具有其特殊性。特殊性主要表現在：其一，房地產產品的不可移動性，房地產產品通常在固定地點上進行開發建設，產品是不可以移動的;其二，商品的價格受所處地理位置、交通條件、基礎設施、配套工程等相關因素的影響較大，通常按供需雙方合同或協議規定的價格、市場價格等作價銷售。

3? 房地產企業會計核算存在問題分析

3.1 披露企業會計信息不充分

房地產企業在開發過程中必然面臨著多樣化的風險，也客觀上需要對企業的信息披露提出了更高的要求，尤其是要全方位的披露風險。目前房地產企業只是在擔保抵押貸款方面強化了信息風險的披露，但沒有涉及到有關于房地產質量保證等方面的信息風險披露，房地產工程質量存在不少問題。

3.2 開發成本核算的復雜性

3.2.1 成本核算內容繁多? 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多，不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，不同類型的建設項目，其投資和費用構成也有一定的差異。房地產開發企業開發成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用六個成本項目。在成本核算方面的特殊性主要表現為核算對象的比較復雜。房地產企業每一項工程的投入資金巨大，開發項目在開發過程中的發生的各種稅費，還會出現各種不可預見的費用等，在房地產企業開發成本核算中必須考慮的。

3.2.2 成本核算特殊性? 由于房地產企業的開發經營過程較為復雜，首先，確定開發項目的成本核算對象比較復雜。確定成本核算對象時，應結合開發項目的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊等因素，考慮不同情況加以確定。其二，“開發成本”賬戶核算內容復雜。該賬戶應按成本核算對象（如土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建工程開發等）設置明細賬戶，按成本項目進行明細核算。其三，開發間接費用核算復雜。開發間接費用作為內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用。為簡化核算并防止重復分配開發間接費用，自用士地開發成本以及不能有償轉讓的配套設施開發成本，均不分配開發間接費用。因為自用土地和不能有償轉讓的配套設施開發成本，可直接分配計入相關有關房屋的開發成本。

3.3 收入核算內容的復雜性

房地產企業的主要收入主要包括土地轉讓、房屋銷售、配套設施的銷售、出租商品的租金等收入。銷售商品房是房地產開發企業的主要經營業務，盡管其會計處理和一般的制造企業銷售產品類似，都要確認收入和結轉成本。但是，房地產企業的商品房價值高，經營風險大，在銷售方式方面也與一般工商企業存在很大差異。房地產企業商品房的銷售按是否能立即交房分為現售和預售，按結算方式的不同又分為分期收款銷售、按揭貸款銷售、一次性收款銷售等。銷售方式的不同，導致房地產企業收入的確認與制造企業相比具有一定的特殊性。這些特殊銷售方式造成收入確認上的特殊性。

3.4 應交稅費核算的不規范性

房地產開發企業往往采用銀行按揭貸款方式銷售商品房，會計核算上應按合同或協議約定的價款確定主營業務收入。根據首付款于實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日再確認收入。

例如：榮盛房地產開發公司通過按揭貸款方式出售商品房10套，不含稅銷售額為1500萬元，增值稅稅率為9%。收取定金50萬元，銀行按揭風險抵押金為商品房不含稅銷售額的5%，付款為總款項的30%。商品房的總開發成本為850萬元。會計處理如下：

①收到定金時：

借：銀行存款 500000

貸：預收賬款 500000

②簽訂合同，收到首付款時：

借：銀行存款 4405 000

預收賬款 500 000

貸：主營業務收入——商品房 4500 000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 405 000

③按揭貸款到賬時：

借：銀行存款? ? ? ? ? ? 10 695 000

其他應收款——按揭風險抵押金 750 000

貸：主營業務收入——商品房 10 500 000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 945 000

④結轉商品房銷售成本：

借：主營業務成本 8 500 000

貸：開發產品——商品房 8 500 000

⑤簽發房產證給銀行，收回風險抵押金：

借：銀行存款 750 000

貸：其他應收款—按揭風險抵押金 750 000

3.5 房地產企業借款費用核算不規范

房地產企業在進行項目招標過程中，需要投放大量資金，對資金有著較高的要求。一般說來，房地產企業從借貸到歸還需要一定時間，延長了資本回收周期，在籌資中往往借助債務資本。但在新會計準則執行后，借款費用資本化范圍擴大，借款費用的核算不規范也常出現。因此，要具體分析是一般借款還是專門借款，兩種借款計算利息計算和會計處理方法不同，有的利息資本化有的費用化，這些在企業會計核算中需要重點關注。

綜上所述，房地產企業面臨的風險因素較多，需要財務人員具備豐富的專業知識和技能，以便及時、精準地對各項潛在風險因素加以預測和把控。健全房地產企業的會計核算體系很有必要，確保企業會計信息的精準性和真實性。①加強房地產企業披露信息力度，重視對其風險的披露，盡量避免企業的投資風險和財務風險;②完善房地產企業項目成本核算，明確對象和各項成本項目;③認真執行企業會計準則，全面應用權責發生制，落實到會計基礎核算工作，明確收入和費用確認標準;④健全房地產企業借款費用核算規范化。加強財會人員培訓，有效提高財務人員職業素養，保證企業會計核算的準確性與科學性，促進對房地產企業有效管理，保證效益最大化。

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