土地財政、房地產投資與“產業空心化”

■崔光燦，劉羽晞

本文從土地財政與房地產投資的聯合視角來研究我國的產業空心化態勢，利用2005～2016年我國31個省域的面板數據，探究規模空心化和效率空心化的影響因素與影響程度。研究發現，土地財政對產業空心化的影響具有明顯的空間地理差異，過度的土地財政依賴會導致產業空心化的不斷蔓延，房地產投資也是加重產業空心化的重要因素。面對當前實體經濟萎縮，虛擬經濟膨脹的狀況，合理地規劃土地財政、促進房地產市場健康投資將是抑制產業空心化的關鍵。

一、引言與文獻綜述

自20世紀90年代以來，我國第三產業對國民經濟的貢獻率從90年代早期的18.9%上升至2017年的61.6%，其增速遠超過第二產業，這種產業結構軟化現象有利于優化經濟結構。但與此同時，大量實體經濟資金也流入資本市場中，為尋求高額收益而使得虛擬經濟不斷膨脹，這種脫離實體經濟的現象也敲響了“產業空心化”的警鐘。一方面，房地產市場的高額利潤讓投資者看到了巨大的套利空間，由此引起的虹吸效應抑制了其他產業的發展，造成產業結構扭曲與產業空心化態勢。另一方面，地方政府出于政績考核的壓力會偏好“以地生財”的土地財政手段，將土地供應于房地產市場，實體產業在土地等約束之下不斷萎縮，部分工業企業由于在當地發展困難而被迫將資本轉移，致使當地出現“產業空心化”現象。

土地財政對房地產投資的影響一直被關注。夏依和郭傳輝（2012）以分稅制為背景，揭示了政府通過促進房地產業投資、推高房價等行為來緩解自身財政困難的現象。邵朝對（2016）認為由土地供應和房地產投資增加引起的房價上漲對于城市化的優化作用正在不斷削弱。不可否認的是，土地供應對于房地產投資的正向作用同時也會由于高房價而反作用于土地供應，因而政府應當減輕對土地財政的過度依賴（武丁等，2017）。從房地產投資與產業空心化來看，多數學者聚焦于制造業空心化。呂玉霞（2017）認為房地產投資市場的快速發展有可能導致制造業的遷出行為，導致制造業的產業空心化現象。Miao&Wang（2012）通過內生增長模型表明，企業投入存在泡沫的房地產等市場，會對原本主要業務的創新投入產生擠出效應。范言惠等（2013）指出房地產投資的擴張將對制造業產生不利影響，引發制造業的“荷蘭病”。吳海民（2012）對12個省市的民營工業數據進行研究發現，房地產價格的上漲將會導致規模空心化和效率空心化的現象。從土地財政與產業空心化來看，現有文獻對該領域的研究較少，且主要集中于土地要素角度。蔡昉（2009）認為由于土地生產要素的差異化政策，使得本地的產業集聚動能萎縮，現有產業資本傾向于向內陸地區轉移，這將不可避免地引發產業空心化。劉凱和陳秀英（2015）從“產業要素誤置說”出發，認為地方政府對土地財政的不斷依賴在長期會導致土地和資金等要素配置結構扭曲，如果新興產業無法及時填補，將引發城市過快出現產業空心化的問題。

據此，本文創新性地將土地財政與房地產投資納入產業空心化的研究之中，從理論和實證上厘清土地財政、房地產投資以及產業空心化的內在邏輯關系，并對其傳導和影響機制進行細化探討。

二、理論模型與假設

（一）模型設定

本文在趙祥（2016）的模型基礎上，假設完整經濟系統中僅包括以下四個行為主體：家庭、政府、工業企業以及房地產開發商，不同的行為主體具有不同的目標函數和約束。

1.家庭。家庭作為工業產成品的最終消費者，以追求自身效用最大化為目標。本文假設其滿足科布-道格拉斯的效用函數形式，則其效用最大化水平為：

其中，Ci為消費的工業產成品，將其價格單位化為1，且α+β=1。Hi為消費的住房面積，Ri為家庭的收入總額。ph為房價，此時房地產開發商的利潤公式為：

其中，Q為房屋竣工面積，Ch為除土地要素之外的其他投入成本，Th為建造房屋所需的土地成本。假設房地產市場是完全競爭的，開發商建造房屋只需要投入土地，當到達均衡點時開發商利潤為零。因此，市場出清時，Q=H=NH，N為家庭數量。由（2）式，求出市場均衡條件下的房屋價格：

2.政府。假設政府的主要目標是促進當地經濟和社會發展，地方經濟發展需要基礎設施投入，社會發展需要民生保障等方面的支出，這兩者都離不開財政持續支出。因此，政府的效用函數為：

其中，Ug為政府效用，f為當地經濟發展水平。此外，HTh為土地出讓收入，T0為其他財政收入，X為地方財政支出。一般情況下，政府財政支出將會對當地經濟產生積極影響，由此可得：

假設f為線性形式，即：

3.工業企業。假設工業企業滿足規模報酬不變的科布-道格拉斯生產函數：

其中，Y為工業企業的產出水平，k和l為租用的資本存量和勞動投入，資本的產出份額γ∈（0，1），產出品價格單位化為1，若用r表示資本租用價格，w表示勞動力所獲的工資，此時工業企業利潤函數為：

（二）模型求解和研究假設

1.家庭。根據（1）式，由于消費者收入水平和工業產出品價格的外生性假設，消費者會根據房價選擇自身消費組合以實現效用最大化。通過拉格朗日函數求解，得出消費者均衡：

把（3）式代入（9），根據（1）、（8）、（9）式，可得家庭進行消費活動時的間接效用函數：

對土地價格進行求導，可得：

假設1：政府對土地財政的依賴將提升工業生產成本，可能導致以工業為主的實體經濟撤退現象。

2.政府。聯立（4）式、（5）式可得：

將上式聯立（3）式，可得：

對于（12）式，對ph進行求導可得：

假設2：土地財政有推高房價的內在激勵，對房地產投資市場具有正向促進作用，導致虛擬經濟不斷繁榮。

3.工業廠商。工業廠商的目標是追求利潤最大化，即：

從（14）式可知，資本存量k與資本租用價格r成反比，即當資本的租用價格上漲時，工業企業將會減少自身資本存量。同時，由加速投資理論可知，企業的當期投入根據產出的變化而變化，即：

根據（16）式，資本租用價格將對工業廠商的當期投資水平產生負向影響，當資本租用價格上漲時，廠商當期將會減少投資。也就是說，房地產價格上漲會抬升資本租用價格，引發工業廠商當期投資減少，當期產出也因此下降。據此提出假設3。

假設3：資本成本提高，工業企業將減少投資和產出，這將對工業部門的發展具有負向影響，導致實體經濟逐漸萎縮。

圖1總結了地方政府由于土地財政依賴分別對土地市場及房地產市場的邏輯傳導機制，以及從實體經濟和虛擬經濟兩條路徑分別導致產業空心化現象的機制。

圖1 土地財政引致產業空心化機理

三、變量、數據與模型

（一）樣本選取與變量說明

本文選取2005～2016年間我國31個省市區為研究對象。主要變量定義如下所示。

1.被解釋變量

基于已有研究，本文認為產業空心化是指因外部條件變動使得部分產業資本“離本土化”的“脫實向虛”的非合理化經濟現象，相比于對外直接投資的產業空心化行為，更應關注規模以上工業企業“產業遷出”而導致的本地區產業空心化問題。產業空心化可以通過產業技術手段、產業規模、產業關聯度、產業可持續發展情況等指標來進行具體測度。本文選取以下兩個指標：規模空心化、效率空心化。一方面，產業空心化帶來了工業等生產部門在經濟增長中地位的下降和行業萎縮，這體現在規模層面上的空心化；另一方面，傳統產業中溢出的部分資源可能并未充分利用于產業升級之中，新興的優勢產業無法完全填補傳統產業在萎縮中留下的空白，造成了效率的空心化。

（1）規模空心化

借鑒吳海民（2012）的方法，選取各省規模以上工業總產值與全部工業總產值的比值作為替代變量。一般而言，指數越大，說明規模空心化水平越輕。反之，則越重。

（2）效率空心化

為測度效率空心化，本文剔除了規模因素的干擾，采用純技術效率指標的動態變化進行表示。根據Banker et al.（1984）的做法，把凸性約束加入到“生產可能集”之中，同時放寬規模報酬不變的原假設，通過考量純技術效率數據包絡分析BC2模型來進行測算。具體模型如下：

其中，θt為純技術效率，xj與yj表示總的觀測樣本中的投入和產出，λ為衡量投入產出變量的權重系數。對于BC2包絡分析模型，本文以C-D生產函數為基礎，采用規模以上工業固定資產凈值作為資本投入，采用工業從業人員作為勞動力投入（吳海民，2012）。數據經過整理之后使用frontier4.1規劃軟件進行運算，得出2005～2016年我國31個省市區規模以上工業的純技術效率指標。一般而言，指數越大，說明效率空心化水平越輕，反之，則越重。

2.解釋變量

土地財政（LFR）：本文采用土地出讓金與地方財政支出的比值來衡量政府對土地財政的依賴程度（高波，2013）；房地產投資（HI）：房地產行業的繁榮會造成工業產出比例的相對下滑（趙祥，2016），從而造成產業空心化現象。本文選取各省市本年房地產完成投資數額進行測算。

3.控制變量

為控制土地財政對于產業空心化的影響隨房地產投資而變化的態勢，本文將土地財政與房地產投資的交互項（LFR*HI）引入模型。同時，列入城鎮失業率（UR）、原材料、燃料、動力購進價格指數（RMP）、固定資產投資價格指數（FAI）、各省規模以上工業利潤總額（TP）作為控制變量。此外，本文選取地區生產總值（GDP）來控制當地經濟水平對產業空心化可能產生的影響。

以上變量的原始數據來自2005～2016年間的《中國國土資源統計年鑒》《中國統計年鑒》《中國城市統計年鑒》以及同花順數據庫。

（二）模型設定

根據以上描述，本文建立以下面板模型：

其中，Yit代表地區的產業空心化程度，分別用SH、EH，即規模空心化指數和效率空心化指數來表示，i為不同城市，t為時間，μit為誤差項，代表其余各個因素的整體影響。為避免異方差，本文對變量進行了對數處理。所有變量和數據的描述性統計如表1所示。

表1 各變量的描述性統計

四、實證結果

本文選用LLC、IPS兩種檢驗方法進行單位根檢驗。所有變量均通過檢驗，證明數據具有較好的平穩性。同時，根據F檢驗、Hausman檢驗以及LR檢驗綜合判斷，最終認為固定效應模型（FE Model）較為合適。

（一）全國樣本回歸結果

土地財政依賴對產業空心化的影響分析。從表2可知，無論模型（1）還是模型（2），土地財政均會加重產業空心化現象。當土地依賴每增加1個百分點，規模以上工業總產值與全部工業總產值的比例將會下滑0.44個百分點，致使規模空心化的產生。此外，土地財政的依賴還呈現出對純技術效率的顯著抑制性，土地依賴每增加1個百分點，純技術效率將會下滑1.29個百分點，導致工業企業出現效率空心化現象。以上回歸結果表明土地財政依賴所帶來的工業等實體經濟撤退現象，這在一定程度上驗證了假說1。一方面，財權與事權的不對稱使得有限的土地分配給工業用地的數額不斷減少，加之地價上漲，一些企業只能遷入到成本低廉地區，引起了“規模空心化”趨勢。另一方面，傳統產業部門由于缺少開發高技術、高加工的核心能力，基礎生產能力停滯不前，使得“效率空心化”現象不斷凸顯。

表2 模型全樣本的回歸結果

在房地產投資對產業空心化的影響分析中，與土地財政相似，房地產投資額每增加1個百分點，規模以上工業總產值與全部工業總產值的比值將會下滑0.02個百分點，致使規模空心化的產生。此外，房地產投資也會對工業技術效率產生一定的消極影響。房地產投資每增加1個百分點，工業純技術效率將會下滑0.06個百分點，使工業呈現效率空心化現象。一方面，房價的看漲預期促進了房地產投資的不斷擴張，對工業等實體產業不斷進行沖擊，引發“規模空心化”。另一方面，房地產具有投資周期長、投入資金多等特點，工業企業如果抽資投入房地產市場，勢必會造成實體產業資金不足現象，從而導致“效率空心化”。

表2中控制變量的回歸結果與理論預期也基本一致。土地供給與房地產投資的乘積交互項（LFR*HI）回歸系數在1%的水平上顯著，表明政府對于土地財政的依賴，在一定程度上對房地產投資引起的產業空心化問題起到了推波助瀾的作用，這驗證了假說2。固定資產投資價格指數（FAI）的回歸系數為-0.13，即當固定資產投資價格上升時，區域優勢將難以持續，原有產業可能進行對外投資而導致當地出現產業空心化問題。同時，原材料、燃料、動力購進價格指數（RMP）每上升1個百分點，該地區規模以上工業總產值占全部工業總產值的比重就下降0.09個百分點。這是因為隨著我國經濟較發達地區原材料成本不斷上升，實體產業資本面對難以解決的“成本瓶頸”，紛紛從實體產業中遷出，流向具有高回報率的市場之中，加重了“產業空心化”趨勢，驗證了假說3。相反，在模型（1）中，工業利潤總額每上升1個百分點，規模以上工業總產值與全部工業總產值的比例將會上升0.06個百分點，這說明工業利潤的增加將在一定程度上緩解規模空心化現象，對效率空心化也同樣具有一定的緩解作用。

（二）分地區回歸結果

本文按照國家統計局的劃分標準，將31個省市區劃分為東、中、西三個部分進行細分回歸，結果如表3所示。在規模空心化方面，與全國層面不同的是中、西部地區的對于土地財政的依賴并未導致規模空心化現象的產生，這可能是由于中西部地區相對地廣人稀，土地尚有可持續供應空間。中部地區房地產投資的回歸系數雖為負，但并不顯著，說明房地產投資處于成長階段，并未明顯出現規模空心化的現象。此外，西部地區交互項系數顯著為正，表明政府對于土地財政的依賴，在一定程度上對房地產投資增加而引發的規模空心化現象起到緩解作用。這是由于西部地區經濟較為欠發達，在原有投資不足的情況下不論是增加土地供給還是增加房地產投資都能夠促進當地產業的發展，因而尚未到達產業空心化的階段。

在效率空心化方面，政府對于土地的依賴對東、中、西地區技術效率均產生負向影響，符合理論假設。與全國層面不同的是，西部地區的房地產投資對效率空心化產生顯著正向影響，同時中西部地區的交互項（LFR*HI）回歸系數為正且顯著，表明政府不斷供給土地的偏好會對由房地產投資而引發的效率空心化問題產生積極影響。控制變量中，原材料、燃料和動力購進價格指數（RMP）在中西部地區對效率空心化產生正向影響，這與全國層面存在差異。此外，相比于規模空心化可以看出，技術效率的空心化現象對于土地財政與房地產投資的波動所引起的反應更加敏感。

表3 模型分地區的回歸結果

表4 全國樣本數據穩健性檢驗

（三）穩健性檢驗

為確保實證結果的穩定性與可靠性，本文運用土地供應面積（LS）來替代上文中的土地財政依賴變量（李一花等，2018），表4結果顯示在1%的顯著性水平上，土地供應面積對于規模空心化以及效率空心化均產生負向影響，其他變量與上文的分析基本一致。因此，本文所得結論較為穩健。

五、結論與建議

本文從總體和區域兩個層面考察了土地財政、房地產投資于產業空心化之間的內在關聯機制。研究結論如下：第一，政府對于土地財政的依賴，不僅在微觀層面引發部分工業企業遷出，還會在宏觀層面導致實體經濟逐漸萎縮。從規模空心化角度來看，東部地區土地財政的依賴將會加重產業空心化程度，而中西部地區的土地財政則尚未導致產業空心化現象。從效率空心化角度來看，不同區域的土地財政均會對產業空心化起到推波助瀾的作用；第二，房地產投資對產業空心化的影響具有顯著的空間地理差異，但總體上不利于提升產業效率。在東部地區，房地產投資會加速規模空心化的蔓延，而在中、西部地區，房地產投資行為在一定程度上能帶動當地產業的合理發展。但是，房地產投資在區域及全國層面均對效率空心化產生負向影響；第三，在控制變量中，固定資產投資價格與原材料、燃料動力購進價格的攀升在不同區域具有顯著差異。東部地區的成本價格上漲將會引發工業為代表的實體經濟衰退現象，而中西部地區的大多省份作為原料生產基地，價格的上漲反而會帶動當地產業的發展從而并不會引起產業空心化現象。此外，工業企業利潤的上升則可以在一定程度上減緩空心化的趨勢。

綜上所述，本文提出以下政策建議：一是扭轉土地財政依賴模式。一方面，分地區加強土地監管機制，規范土地出讓程序，逐步實現土地資源的市場化配置。另一方面，深化分稅制改革，加強地方政府“事權”與“財權”的匹配程度，緩解政府對于土地的依賴。此外，健全完善稅收管理系統，保障政府穩定的收入來源；二是促進房地產市場的健康發展。一方面，完善相關政策，比如實施有效的商品房限貸政策，調節房地產市場的供需狀況。另一方面，通過對公租房、廉租房等的不斷扶持及建設，解決低收入群體的住房問題，有效抑制房價的過快上漲；三是轉變產業發展模式。在實體經濟中適當發展高端制造業，提高實體產業的競爭優勢，同時兼顧傳統產業的可持續發展，維持實體產業的多樣性。同時，引導合理的虛擬經濟投資導向，對民間投機行為加以適度監管，防止虛擬經濟投資過熱引發的泡沫。