溫州市閑置農房盤活利用模式及推進策略

葉蘇達

浙江省溫州市于2018年將閑置農房盤活工作列入鄉村振興“六千六萬”行動部署。一年來，溫州市共完成農房盤活3131幢，完成盤活面積80.85萬平方米，帶動農戶就業10825人，增加村集體收入3842.66萬元，增加農戶收入2.08億元，并涌現了大量的典型。

一、盤活利用主要模式

（一）宅基地改革推動型。以瑞安市北麂鄉立公村為代表，該村位于北麂本島中心位置，遠離塵囂，全村186戶623人大多數遷居瑞安市區及周邊鄉鎮，村內僅十余老人留守。而村里閑置的200來間石頭房子挨挨擠擠，富有特色，成就了海島獨特的民居建筑藝術，具備整村開發為旅游目的地的潛質，同時老百姓盼發展、求發展的愿景十分強烈。北麂鄉有序推進農村宅基地“三權分置”改革試點工作。在“三權分置”政策下，首批31戶農戶49間農房成功辦理不動產產權證。在此基礎上，村里探索創新，引入立公村鄉賢謝作永及他的團隊，將整村打包開發民宿項目，建設“中國北麂一帶一路國際漁村文旅小鎮”。目前已直接增加村集體經濟收入20萬元，帶動村民增收328萬元。

（二）社會資金眾籌型。以洞頭區隔頭村凸壟底自然村為代表，該村三面環山，南側面海，村內有27棟保存完好具有海島特色的石屋。工商資本通過租金與分紅的方式將村民閑置石屋統一收租，并出讓一定比例股權給有投資意向的村民。利用石屋及元寶山建設客房、餐廳、室外海景平臺、游泳池、兒童游玩區、淡水垂釣區、生態采摘園、森林游步道等設施，打造成為一站式鄉村野奢休假綜合體。該項目采用了開放的眾籌方式，作為溫州市首家民宿類眾籌項目在國內民宿眾籌平臺，開放一期5幢石屋，上線僅48小時，認籌總額達495萬元，超額完成認籌額。成功吸引了建筑行業、旅游行業、互聯網行業相關背景的共建人參與到項目中來，項目從設計規劃到建成運營都有較為專業力量的支持。

用柴火堆成的院門和圍欄讓閑置農房獨具一格

（三）扶貧資金入股型。以蒼南縣莒溪鎮溪東村為代表，該村原為經濟薄弱村，畬族人口占全村人口的97%，保留有完整的畬語、畬歌、畬舞及畬族風俗習慣，環境優美、民風淳樸，具備發展旅游產業的先天優勢。以“畬族風情民宿”項目為依托，開展財政扶貧資金“折股量化”試點。該項目盤活一棟約1500平方米閑置三合院古宅開發建設，設施包括風情民宿、鄉村旅體驗館、農家樂餐廳等，承包方為村股份經濟合作社，經營方為縣旅游投資集團，合作期限為20年。項目總投資505萬元，縣財政安排150萬元以折股量化方式全部注入村集體并入股到企業用于項目經營。村經社占股45.9%，按持股比例參與收益分配。項目運營后，預計年收益50萬元，每年可取得分紅收益23萬元，在保證40%歸村、10%歸村民業主的前提下，其余50%由鄉鎮統籌幫扶全鎮范圍內低收入農戶，預計每戶每年可增收2000元到3000元。

（四）農房山林全面盤活型。以平陽縣懷溪鎮水口村為代表，在村“兩委”帶領下，進行全村土地流轉，盤活村里閑置農房，新建民宿、游客服務中心、天然泳池、水下餐廳等配套設施，主推鄉村旅游，整治村莊環境，實現了從“最臟村”到“最美村”、從后進村到先進村、從貧困村到小康村的華麗轉型。發動全村鄉賢籌資2000萬元成立公司，村集體以自然資源和爭取的政策項目資金2000多萬元入股，召集15名村民，確保村集體是最大的受益方，提高村集體造血能力。整合資源，打造森林康養基地，挖掘農耕文化、發展鄉村旅游，創成穹嶺國家AAA級景區，打造懷溪番鴨美食特色街，建成戶外拓展旅游基地，種植110畝桃花林梯田景觀。年客流量超20萬人次，旅游產值達800多萬元，村民人均收入從2014年的0.8萬元提高到2018年2萬元，村集體總收入較2017年同比增長86%，經營性收入較2017年同比增長100%。

（五）異地安置盤活型。以文成縣西坑畬族鎮讓川村為代表，通過在村落外圍劃出安置用地，對村內有意新建房屋的農民，以土地置換的方式引導到村外安置，進而實現保護古建和村民過上現代生活的“雙贏”，也為實現游覽區和服務區分離打下基礎。同時村里實行保護為先、有效利用的原則，將始建于乾隆年間的葉氏祠堂以及有淳樸鄉土人情的四合院、節孝牌坊、老門臺等古跡打造成節點景觀。走進讓川，只見由農房、古民居等改造的11家特色民宿依山而建，錯落分明，背靠千年古樟，毗鄰紅楓林，形成了讓川村獨具特色的民宿群。

（六）文創產業引領型。以鹿城區七都街道為代表，七都島位于甌江之中，生態環境優良，極具生態特色的七都花海成了不少市民舉家郊游、年輕人拍婚紗照的首選地。七都通過村民代表大會、村規民約等方式，鼓勵村民把村里閑置的土地、空置的民居出租給文創企業。同時，對花海周邊各村進行有計劃的整治，讓這里逐漸成為文創產業的集聚地。菜菜頭動漫藝術中心、陳太家茶室、瓜瓦民宿等文創工作室，讓眾多原本因出國空置的民房一下子變得有了“腔調”。樟里村、前沙村也因文創企業的集聚成了為人熟知的“文創村”，藝術攝影、動漫設計、咖啡茶座、文化創意等產業紛紛借花海經濟東風在當地興起。如今，七都街道風景宜人，老涂村的旖旎荷塘邊、前沙村文藝氣息濃郁的院落里、樟里村甌式民居的壁畫前游人如織。旅游開發為農戶和村集體創收20%以上。

二、存在的主要問題

（一）農房確權難度大。許多農房建設年代久遠，因種種歷史原因，房屋存在權屬爭議。部分農民物權意識淡薄，對“產權證”價值和作用認識不到位，對確權認證工作態度不積極，主動申請意識不強。農房（宅基地）確權率低，為今后的流轉、盤活利用埋下了隱患。

（二）農戶意愿有待加強。閑置農房盤活多以租賃形式，總體溢價不高，部分村民認為流轉期限較長，考慮到通貨膨脹等因素，后期僅僅從租金上取得的收益太小，但第三方一般不太傾向讓村民入股。工商資本在投資閑置農房的合作洽談中，存在著投資商租賃意向價格與個別村民租賃期望價格差距較大的矛盾。

（三）盤活用途較為同質化。在目前盤活的1612幢農房中，鄉村民宿426幢，占26.4%；餐飲娛樂（含農家樂）454幢，占28.1%，因缺乏頂層設計和統一規劃，風格樣式和發展定位存在同質化問題，特色不明顯，在有限的休閑旅游需求下，會造成無序競爭，難以實現可持續性發展。

（四）配套政策有待完善。部分縣（市、區）在閑置農房盤活方面還未形成政策體系。農房（宅基地）的流轉渠道還不夠通暢；對流轉后農房的改建審批方面還存在諸多限制；民宿開發等項目在消防審核上還存在不少困難；部分新興業態，如短租公寓，還處于不合法經營狀態。

三、推進思路及策略

（一）搭建流轉平臺，強化服務引導。指導各縣（市、區）探索組建多種形式的公益性的閑置農房流轉平臺，完善現有農村產權交易平臺，充分利用農合聯平臺、鄉賢群體、涉農企事業單位，構建市、縣、鄉農村產權交易平臺，確保流轉雙方的合法權益。簡化審批流程，對閑置農房盤活利用過程中遇到的農房確權登記、流轉、利用等環節，推行“最多跑一次”和一站式服務。將閑置農房盤活利用與鄉村振興示范帶和西部休閑產業帶建設緊密結合，為其提供產業支撐、規劃引領、基礎保障。充分發揮農合聯生產、供銷、信用等服務功能，開展鄉村閑置農房、資產、資源調查登記和咨詢服務、示范引路工作。

（二）總結經驗做法，強化示范引領。適時對目前全市的農房盤活進行階段性總結，做好數據統計，找出適用做法，分析問題瓶頸，為下步政策提供依循。針對不同的盤活方式、用途需求等設立分類試點，允許試點地區在法律規定的范圍內，打破“壇壇罐罐”，突破習慣思維，加快試點項目推進，建立常態化工作機制和標準化工作流程，打造可供復制推廣的先進典型。

（三）立足本地實際，出臺政策細則。及時與浙江省農業農村廳保持密切溝通聯系，將工作的進展情況、遇到的困難問題、潛在的風險矛盾、群眾的呼聲需求等及時向上級反應，協助其出臺關于閑置農房盤活利用的政策。待全省有關政策文件下發后，及時出臺有針對性的政策實施意見。