“一城一策”促進住房市場平穩發展

◎鄒琳華

住房是人類生活的基本需要，追求美好生活是社會發展的源動力。通過“一城一策”①促進住房市場消費平穩發展，有利于實現居民家庭消費升級和居住條件改善。4月19日，中共中央政治局會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好“一城一策”“因城施策”“城市政府主體責任”的長效調控機制。此舉將進一步推動落實房地產調控的差別化、科學化。

市場總體趨穩，結構分化加劇

1.核心城市房價漲速略有減緩，二手房成交量繼續下降

（1）反映全國24個核心城市②總體房價變動的緯房核心指數顯示，今年5月，該指數為105.92點，與4月的105.43點相比，核心城市房價上漲了0.46%；與1月階段性低谷的102.58點相比，上漲了3.26%，并實現連續四個月上漲；比2018年1月累計上漲了5.92%。國家統計局數據顯示，2018年全國居民消費價格指數（CPI）上漲2.1%，而核心城市房價漲速高于物價漲速，表明現階段核心城市房地產仍具備一定的保值性。

（2）從成交量指數看，核心城市不僅房價漲速略緩，二手住房成交量也在繼續下降。5月，10大重點城市③二手住房成交量指數為163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降表明，與1季度相比，房價上漲的預期有所減退。從量在價先的一般性規律看，重點城市短期房價上漲的壓力有所減輕。

2.一線城市房價總體平穩，北京、廣州微降，上海、深圳小漲

（1）從數據看，5月一線城市房價環比平均上漲0.29%，平均漲速比4月收窄0.305個百分點。北京和廣州房價穩中微降，均進入平穩區間，環比分別微跌0.19%和0.12%；上海、深圳繼續小漲，環比分別上漲0.66%和0.81%，漲速都略高于正常值。

（2）從2018年1月至今的一線城市房價累計漲幅來看，漲幅最高的北京為3.95%。該數值再加上1.8（租金收益率），接近于按揭貸款一般利率水平，這表明2018年以來一線城市房地產市場總體較平穩。

（3）一線城市房價的總體平穩，與一線城市嚴厲而持續的調控政策有關。

3.準一線及二線城市房價延續上漲，少部分城市漲速加快

（1）5月，準一線城市房價環比平均上漲1.6%，漲速與4月基本持平。其中，蘇州環比上漲4.88%，漲速比4月擴大1.21個百分點，居142個樣本城市漲速首位；杭州環比上漲1.24%，漲速比4月收窄0.48個百分點；重慶環比上漲1.26%，漲速比4月擴大0.13個百分點；天津環比下跌0.98%，漲速比4月下降1.86個百分點。熱點城市蘇州的房價在上一輪一二線城市的房價上漲小周期中，漲速滯后于同為長三角次中心城市的杭州和南京。但自1月以來，蘇州房價漲速顯著加快，房價水平有追趕杭州、南京的態勢。

（2）5月，二線城市房價環比平均上漲0.303%，漲速比4月收窄0.163個百分點。1月以來，多數二線城市房價由跌轉漲，包括在2018年下半年經歷了房價驟降的成都、西安、青島和廈門等城市。其中，廈門居首，房價環比上漲1.12%；武漢居末，房價環比下跌1.02%。

（3）準一線及二線城市與一線城市相比，房地產市場調節手段相對薄弱，但相較于三四線城市具備更強的住房需求增長潛力。這導致其房地產市場易漲難跌。而且，一旦房價回暖，這兩類城市房價上漲的持續時間也要長于其他等級城市。

4.三四線城市房價漲速繼續下降

（1）5月，三四線城市房價環比平均上漲0.011%，漲速比4月收窄0.052個百分點。在118個三四線樣本城市中，63個城市上漲，比4月減少3個，上漲城市占比為53%。廊坊（燕郊）房價環比下降2.07%，跌幅比4月擴大0.34個百分點，昭示著2018年12月以來環京房價持續快速上漲“小陽春”的結束。

（2）與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后，房價將因后續需求不足進入下跌階段。

5.經連續下降后，核心城市住房租金略有回漲

反映全國22個核心城市住房租金總體變化情況的緯房租金核心指數顯示（由于數據質量原因，與前述24個核心城市相比，剔除了西安、鄭州），核心城市住房租金在經歷3月、4月調整之后，5月略有反彈，核心城市住房租金指數為104.16，環比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由于畢業就業季的到來，預計后續幾個月核心城市住房租金有望保持穩中有升的態勢。

2018年下半年，受長租公寓企業炒作、畢業季到來及租房市場清理等因素的疊加影響，部分重點城市租金大漲。但在政府整頓市場秩序等多重因素的綜合作用下，租金逐步回落。預計今年的租金上漲將表現得相對溫和，部分經營方式相對激進的長租公寓經營企業將面臨較大的經營壓力。

未來市場結構與預期的變化

1.房地產融資適度收緊，助力熱點城市樓市降溫

2018年底以來，房地產融資條件顯著改善。隨著定向降準等政策的實施，資本市場的資金緊張狀況得到緩解，部分城市首套房貸的執行利率由上浮10%-15%降至基準利率水平。隨著今年1季度房地產市場的回暖，住房信貸也有較快增長。與上半年相比，預計下半年房地產融資將適度收緊，以避免房地產信貸過度擴張，推高房價。同時，也有利于熱點城市房地產市場的降溫。

2.繼一線城市之后，二線城市嚴控房價將成常態

一線城市的房地產調控歷史最長，調控機制相對完備，調控手段最為嚴厲，房價波動性相對較小。相比之下，二線城市房地產調控機制手段還很不成熟，市場波動性較大。但自4月以來，中央多次強調和重申要堅持“房住不炒”，而且多個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示。抑制住房投機、穩定住房市場作為調控政策的主線，已經非常明確。隨著“一城一策”“因城施策”方略的推進，各地方政府穩定房價的主體責任得到進一步落實。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場調控機制，嚴控房價或將成為一種常態。這一方面將穩定二線城市乃至全國房價預期，另一方面將抑制購房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場短期波動。

3.外部不確定性增強，導致市場預期進一步分化

貿易摩擦使世界經濟前景趨于復雜化，將導致全球經濟不確定因素進一步增加。由于長期房價變化與預期收入的變化緊密相關，國內外經濟形勢的復雜化增加了預測房價走勢的困難程度。這將抑制房地產投資，使部分潛在購房者推遲或取消購房計劃。但我國的房地產市場走勢主要取決于城鎮化進程及經濟增長預期，外部因素的影響較為有限。

推進住房市場平穩發展的建議

1.穩定宏觀貨幣供應，加強住房信貸管理

歷史經驗表明，房地產市場和金融市場密不可分。從宏觀上看，穩定房地產市場，首先需要維持貨幣供應量的相對穩定，避免大水漫灌或過度緊縮。從微觀上看，按揭貸款是達成房地產交易的重要前提，依據城市房價漲速和針對是否為首套住房而制定的差別化信貸政策是控制住房投資投機最為直接有效的政策手段。對于房價上漲壓力較大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升級二套及以上房貸的認定條件，實現對住房投資投機的精準抑制。同時，為避免其他信貸資金流入房地產市場，還需加強對各類非房地產信貸的用途管控。

2.推進公共服務均等化，緩解住房長期供求矛盾

房地產需求與城市公共服務水平息息相關。公共服務在空間分布上的極不均衡，是導致住房結構性短缺的重要原因之一。這種不均衡不僅表現為不同區域公共服務水平的巨大差異，也體現在同一區域內部。因此，僅僅擴大住宅用地供給，并不能有效緩解住房供求的結構性矛盾。因此，需要優化各級政府的財權與事權劃分，大力推進基礎教育、醫療和公共交通等公共服務的均等化，平衡住房需求的空間分布，促進存量住房資源的有效利用。

3.以“一城一策”為基礎，進一步明確地方政府穩定房地產市場的主體責任

房地產市場擁有很強的地域性，將城市政府作為穩定房地產市場的第一責任人符合經濟發展規律。建議進一步明確各地方政府穩定房價的主體責任及上級政府的監督指導責任。為穩定市場預期，對房價短期波動較大的區域，還可進一步明確穩定房價的短期數量目標，對于局部房價的異常上漲，應及時預警。為避免市場出現政策性波動，除需要堅持政策定力，另一方面還需要加大財政結構轉型力度，降低各地對房地產相關收入的依賴度。

4.堅持租售并舉，將租房市場穩定納入各地政府穩定房地產市場目標

發展租房市場是建立完善住房市場長效機制的重要組成部分。長期以來，租房市場被社會忽視，租房者權益未能得到很好地保護。建議將穩定租房市場納入各地政府穩定房地產市場的重要目標中，大力規范租房市場秩序，打擊中介及各類租房管理機構試圖操控、壟斷市場行為，防范租金的異常上漲。

5.利用新技術手段強化市場監測，實現市場風險的事前預調與實時預警

與股市等資本市場相比，房地產交易屬于低頻、大額交易，其市場的規律性、可預判性相對較強。建議加強人工智能、大數據等新技術手段在房地產監測領域的應用，加大對地價、房價、房地產輿情及交易量等的監測力度，從而實現對市場風險的實時預警。及時發現和預判市場動向，實現事前預調，減少事后調控。

注釋:

①一城一策指由于不同城市的房地產市場成交走勢、庫存狀況、房價狀況各不相同，各地在落實調控政策過程中，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央“房住不炒”的大邏輯下接受中央的指導和管理。

②24個核心城市包括上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞。其中包含一線城市4個（上海、北京、深圳、廣州），準一線城市4個（天津、重慶、蘇州、杭州），二線城市16個，基本覆蓋了我國最具經濟競爭力的城市群體。

③10大重點城市包括：北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。