法律原則的適用
——以開發商起訴購房合同無效案為例

■肖嘉琳/西北政法大學法律碩士教育學院

去年，西安市一房地產開發商向法院起訴請求確認其與購房人簽訂的房屋買賣合同因其售房時沒有取得房屋預售許可證而無效的案件，一審宣判因為支持了開發商這一訴訟請求而在社會上引起了廣泛關注。近日，該案二審也已經結束，原告訴請被改判駁回。兩次截然不同的裁判結果，展現了法院不同的價值取向，本文謹就此案進行分析和研究，并進一步深究其背后的法律問題。

一、案情介紹與法律問題分析

西安的A公司開發建設了某莊園住宅小區項目。2016年4月，A公司未取得預售許可證便與購房人李某簽訂了《內部認購合同》，約定將案涉房屋以內部優惠價格出售給李某。合同同時約定了認購房源的具體單元號、門牌號、房屋面積、房屋價款、付款方式及付款時間以及一系列違約責任等款項。截至起訴前，該案涉樓盤仍未取得預售證。

根據相關報道，截至本案一審宣判時，該地段房產均價已翻三倍，房屋增值逾三百萬余元。2018年初，A公司起訴至法院，請求確認合同無效，理由正是該房屋未取得預售許可證。

在確定本案合同的效力時，首先要確定其性質，即解決《認購合同》是預約還是本約的問題。本協議與約定的不同之處如下：其一，合同簽訂的時間不同，預約合同是在本約合同之前簽訂的合同，其民事責任屬于締約過失責任，本約合同承擔的民事責任就是合同義務；其二，本約合同一般受實踐性的約束，主要有交付作為履行的手段,而預約合同是諾成性合同，在合同成立的過程中著重強調當事人的意志；其三，簽訂預約合同的目的通常就是締結本約合同。根據《最高法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條和《商品房銷售管理辦法》第十六條相關規定。本案《內部認購合同》中有著當事人個人信息、標的房屋的基本情況、房屋價款、付款方式和時間等內容的約定，可見其已經具備商品房買賣合同的主要內容，并且李某已經向A公司繳納全部的購房款，應當依法認定為商品房買賣合同之本約。

二、案涉合同效力之爭

如上文所論述，案涉合同之性質已確定為商品房買賣合同的本約，而因合同成立時該房屋尚未建成，故具體而言為商品房預售合同。在確定合同性質的基礎上，對合同的效力問題，現存的判例和學者的討論可歸結為兩種觀點。

第一種觀點認為，應依據相關法律規則判決合同無效，即支持開發商訴訟請求。這一觀點是根據最高人民法院《商品房買賣合同司法解釋》第二條的條文規定，因本案截至起訴前該案涉房屋仍未取得預售許可證，故而認定案涉合同無效。至于購房人損失的利益，可以具體案情中購房人訂立合同時的過錯而具體分配開發商的賠償責任。若開發商向購房人隱瞞其未取得預售證之事實，以此欺騙購房人致使其簽訂合同的，因購房人無過錯，開發商應承擔返還購房款項、持有期間相應的利息以及房屋增值價款等合理責任；若購房人既知開發商未取得預售證違法售房，仍然與之簽訂購房合同，應認定其在締約的過程中亦有過錯，與開發商依各自過錯大小分別承擔相應責任。類似的案件，類似案例如北京市密云區法院（2016）京0118民初3950號案，因開發商刻意隱瞞其未取得預售許可證致使購房人與之簽訂合同，在合同被確認無效后，法院支持了購房人請求返還購房款項及利息以及房屋增值價款的訴訟請求。

第二種觀點的持有者認為，應依據誠實信用原則駁回開發商的訴訟請求。這一觀點主要基于“任何人不得從其違法行為中獲利”這一法律諺語的要求，開發商本身在未取得預售許可證的前提下違法銷售房屋，如今又因房價上漲而妄圖使用訴訟手段請求確認合同無效而以此獲利，法院不應予以支持。這一內涵主要體現在我國《憲法》第五十一條確立的“禁止權力濫用原則”、《民法總則》第七條確立的“誠實信用原則”以及《民事訴訟法》、《合同法》中的各項原則之中。實踐中，應對此類案件，也有不少法院采取了這一裁判思路。類似的案件如石家莊開發商起訴合同無效案，案情幾乎如出一轍，以原告違背誠實信用原則，涉嫌濫用訴權惡意訴訟為由，依據相關規定判處駁回訴訟請求。

可以看出堅持《商品房買賣合同司法解釋》確定的法律規則以支持開發商，則會作出看似違背了樸素的道德觀的判決；而主張適用法律原則作為裁判依據，又影響了法律的確定性和可預測性。接下來將進一步分析兩種選擇的優劣。

三、本案更應判處駁回訴訟請求

首先，前種裁判思路使用的是由司法解釋確立的確切的法律規則，對比后者使用了法律原則來裁判，在合法性上占據了顯著的優勢。因為法律原則要先于法律規則而適用時，必須符合以下三種條件：首先順序條件，即應無法找到可以適用的法律規則時，才可以適用法律原則；然后是目的條件，即只有在個案正義無法依據規則實現時，才可以選擇法律原則；最后是說理條件，提出適用法律原則的當事人必須承擔說理的責任。本案中，對于順序條件，司法解釋已經確立了明確的法律規則，不應先適用法律原則；對于目的條件，本案中即便適用法律規則來確認合同無效，購房人仍有其他途徑維護其權益，故而適用法律規則裁判并不當然造成個案的不正義的結果；說理條件因目的條件不符而自然不符合。

其次，誠然從法律的邏輯上來講，判決確認合同無效并不當然的和終局的損害購房人的利益。但裁判并不單是為了維護法律本身的邏輯自洽而作出的，其擁有著更為重要的社會意義。正如培根所言：“不公平的審判有十多種刑事后果。”本案購房人一方未提出反訴的請求，其合法權益在本案中無法得到彌補，故而一審裁判嚴苛的適用法律規則而做出的裁判結果，對于不熟悉法理論的普通群眾來講，具有明顯的不合理性：違法售房的開發商反而得到了“有利”于其的判決，全款購房后房子漲價就可以“反悔”不賣——這是對普羅大眾的樸素道德觀和公平正義感的一次沖擊，也正因如此激發了開篇所述的一系列的社會討論。

最后，從法的規范作用的角度來講，前種適用法律規則的裁判方式，是側重于指引作用方面的，強調法的可預測性和確定性；而后種裁判方式，更側重于法的教育作用，通過對于違法者不正當訴求的嚴正駁回，體現出其動態的社會教育效果。故從這個意義上來講，后種裁判思路遠優于前一裁判。

四、結語

從法律所應有的社會作用和其本身的價值來講，每一次判決的做出，不光要符合法律本身的邏輯，更要考慮到其社會影響和社會效果。本案所引發的討論，不僅為人民群眾上了一堂法治課，更是為廣大法律人上了一堂深刻的思想教育課。