試論房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本管理與控制

劉集軍

（中鐵建工集團(tuán)有限公司， 北京 豐臺(tái) 100070）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制原則概述

1.1 成本最低化原則

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本控制的過程當(dāng)中，需要充分的借助不同的方法對(duì)策，最大限度的降低項(xiàng)目建設(shè)成本，進(jìn)而達(dá)到既定的經(jīng)濟(jì)效益。在這一過程當(dāng)中，需要嚴(yán)格的遵循成本最低化原則來展開成本控制管理工作，同時(shí)要確保其合理性，進(jìn)而最大限度的挖掘降低成本手段的同時(shí)，充分的結(jié)合實(shí)際情況達(dá)到最高的成本控制水平。

1.2 全面成本控制原則

全面成本管理，指的就是對(duì)全公司、全員以及項(xiàng)目全過程的成本控制管理工作。全員控制包括項(xiàng)目核算以及考核等，將成本控制責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人。全過程控制指的就是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，在這一過程當(dāng)中，不能出現(xiàn)疏漏現(xiàn)象，必須要確保該項(xiàng)工作始終處于有效的控制當(dāng)中。

1.3 動(dòng)態(tài)控制原則

動(dòng)態(tài)控制注重的是對(duì)項(xiàng)目的過程控制。在施工準(zhǔn)備階段的成本管控，需要結(jié)合相應(yīng)的施工計(jì)劃進(jìn)而確定成本目標(biāo)，并編制相應(yīng)的成本計(jì)劃控制方案，為接下來各環(huán)節(jié)成本控制工作打下良好的基礎(chǔ)。在竣工結(jié)算階段，應(yīng)確保資金正常收回，避免出現(xiàn)疏漏現(xiàn)象。

1.4 目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理原則包含著眾多方面的內(nèi)容，例如：設(shè)定分解目標(biāo)，將目標(biāo)責(zé)任落到每一個(gè)人，檢查目標(biāo)落實(shí)狀況，完善目標(biāo)等等，通過這樣的方式，進(jìn)而形成一套目標(biāo)管理計(jì)劃體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)成本的有效管控。

2 當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制所存在的問題

2.1 對(duì)于成本控制的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

目前在我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，很少可以全面地進(jìn)行成本控制，在大多的房地產(chǎn)企業(yè)中只將建筑工程中的一部分認(rèn)為是成本控制中的重點(diǎn)，如很多公司認(rèn)為設(shè)計(jì)階段在成本控制中占據(jù)了更大的比重，其他部分雖然重要但不主要。但在房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著世界科技和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其發(fā)展過程越來越全面精準(zhǔn)，因此在成本控制中，任何一點(diǎn)點(diǎn)細(xì)小的經(jīng)濟(jì)變化和突發(fā)情況，都可能會(huì)失去對(duì)成本的控制，甚至在公司中舉辦更多企業(yè)活動(dòng)，也會(huì)引起成本的增高。因此，需要各企業(yè)在對(duì)成本的控制中要更加全面精致，并進(jìn)行全過程全方面的管理。

2.2 缺乏先進(jìn)的成本控制方法

之前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法，只是通過各部門對(duì)整個(gè)工程開工前所進(jìn)行的一份可研報(bào)告進(jìn)行管理工作。這種成本控制方式不具備更加完善的時(shí)效性，經(jīng)常會(huì)因?yàn)楣こ讨谐霈F(xiàn)的各種偏差而產(chǎn)生差錯(cuò)，無法更好地發(fā)揮出成本控制的作用。因此這種成本控制方式極其缺乏事前預(yù)測(cè)和過程控制作用，這也導(dǎo)致了在實(shí)際的工程中，成本控制問題無法達(dá)到企業(yè)的管理要求。在事前預(yù)測(cè)和工程控制中，更為重要的是工程控制能力，但在實(shí)際的成本控制工作中，總是無法準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)問題，并且無法了解到原因，無法提供精準(zhǔn)的解決方案，所以需要運(yùn)用更為先進(jìn)的成本控制方式。

2.3 沒有完善的成本控制制度

很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制都不夠重視，因此在中國的房地產(chǎn)行業(yè)中，很少有企業(yè)已經(jīng)建立好科學(xué)完善的成本控制制度。即使在很多已經(jīng)建立了成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)中，依然沒有專門的設(shè)計(jì)專業(yè)崗位以及職能。因此在這些房地產(chǎn)企業(yè)中，成本控制工作只需要完成，而對(duì)于完成的好壞等都沒有要求。并且如果工作人員在成本控制制度中，沒有更好地完成工作，也無人受到懲罰，只是受到小小的批評(píng)。因此，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中相關(guān)崗位是沒有競爭力，沒有獎(jiǎng)罰的，這在某些方面上，大大打擊了工作人員的工作熱情，也會(huì)在之后的工作中造成不可預(yù)計(jì)的危害。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與管理對(duì)策探討

3.1 提升項(xiàng)目成本控制管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)要想更好的落實(shí)項(xiàng)目成本管控工作，樹立良好的項(xiàng)目成本管控觀念、意識(shí)具有重要意義。無論是在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，還是在實(shí)際的施工階段以及竣工階段，都要積極的做好項(xiàng)目成本控制。與此同時(shí)，在項(xiàng)目成本決策的過程當(dāng)中，應(yīng)深入的研究項(xiàng)目的可行性，并做好成本測(cè)算工作并確保準(zhǔn)確性，更要做好項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)工作，針對(duì)在施工當(dāng)中可能會(huì)影響到項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)預(yù)警并采取有效措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，以此來提升項(xiàng)目成本的控制效果。

3.2 加強(qiáng)項(xiàng)目成本整體控制

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分的重視成本管理工作，最大限度的發(fā)揮成本管理的價(jià)值作用，以此來更好的管控項(xiàng)目成本。在這一過程當(dāng)中，應(yīng)明確成本部門以及成本人員的責(zé)任與權(quán)利，促使其做好對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段以及竣工階段的成本控制管理工作，最大限度的發(fā)揮出自身作用，落實(shí)項(xiàng)目成本管控工作。具體來說，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，在項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備的過程當(dāng)中，應(yīng)充分的結(jié)合實(shí)際情況，制定一套完善的項(xiàng)目成本控制方案。

3.3 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理規(guī)劃

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制之前，積極的做好項(xiàng)目成本管理規(guī)劃工作具有重要意義，能夠在很大程度上提升成本控制水平。在這一過程當(dāng)中，需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段的成本消耗進(jìn)行科學(xué)合理的核算，并和理論成本展開比較分析，明確成本控制重點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)。

4 結(jié)語

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不斷加強(qiáng)，想要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立足，就需要房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高的利潤，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和管理提出了更高要求。面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷強(qiáng)化改革，才能持續(xù)發(fā)展和不斷前行。