淺析房地產開發企業納稅籌劃方法

鄒賽君

摘 要：隨著社會的不斷進步，經濟水平的不斷提升，房地產行業也蓬勃發展，成為了我國經濟發展的主力軍。但是房地產行業剛剛經歷的稅制改革，導致了企業繳納的土地增值稅稅款總額及扣除項目金額都發生了變化，這給房地產企業未來的生存和發展都帶來了較多的不確定性，但是，這是挑戰也是機會，這給現階段土地增值稅籌劃帶來較大應用價值，并能進一步降低房地產行業稅收壓力，調控其納稅風險，大幅提高其市場整體實力，為現階段自身發展及未來長遠發展創造最佳的經營環境。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;納稅籌劃

房地產企業的發展，在我國經濟的發展中占據了主導地位。2017年，中國GDP突破80萬億，全國房地產開發投資11萬億左右，根據這個數據計算房地產大概貢獻了GDP的14%左右，是我國經濟發展的主力軍。并且房地產業對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展至關重要，對金融業穩固和轉型不可或缺，對促進居民消費結構升級、改善民生具有關鍵作用，所以推動房地產行業平穩健康發展是極其重要的。

目前，對于房地產行業來說形勢非常嚴峻。一方面，國家宏觀調控非常嚴格。2016年中央制定多項政策“去庫存”“去杠桿”，引導扶持實體經濟發展，與之前調控方針不同，本次調控的特征為因城施策，調控區域逐步擴大，從核心一二線城市到部分三四線城市，都將劃入調控區域。而不同城市調控力度也具有較大差異化，核心城市限購、限貸力度史上最嚴，而弱二線和三、四線城市調控范圍和力度不及以往，預計2019年房地產調控力度仍不會松懈。另一方面，房地產行業的原材料、人工成本等主要成本的快速上漲也讓房地產行業舉步維艱。由于房地產行業的特殊性，一個建設項目從投資到最終的盈利，必須經歷漫長的過程，成本上漲會導致房地產行業的資金更加緊張，很容易造成資金鏈斷裂。所以，如何控制對其成本進行有效控制是房地產企業在競爭白熱化的市場上占據一席之地所要解決的重要問題。文章將從房地產開發的各個環節簡略分析土地增值稅納稅籌劃方法。

一、房地產企業納稅籌劃的作用

房地產企業各個環節中涉及的稅費支出占房地產成本超兩成，已經成為房地產行業重要成本之一，從稅收籌劃的視角來說，這將助長房地產行業將關注點轉向稅收籌劃。現階段房地產稅收制度是在1994年稅制改革的基礎上確立的，而近年來全面“營改增”稅制改革的落地，給房地產企業帶來的稅收影響很大，但是，這是風險也是機遇，房地產企業的稅收將迎來新的籌劃空間，而且我國現行的相關稅法法律規定尚未完善，這將為房地產企業的稅收籌劃提供了籌劃的可能。房地產行業可以借此機會，增強其稅收籌劃能力、節約成本，來解決急劇飆升的土地價格和成本，并最終能夠降低企業費用、減少稅收，實現經濟效益的增加，同時，也可以提升企業的財務狀況和競爭能力。

二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃方法

（一）老項目計稅方法的選擇

計稅方法的選擇不同，會導致銷售額和成本的口徑不同，最終影響土地增值稅增值率，所以房地產開發企業老項目計稅方法的選擇尤為重要。

老項目選擇一般計稅，還是簡易計稅，要看一般計稅方法的稅負率和簡易計稅的稅負率稅負率孰低。在銷售確定的前提下，影響增值稅稅負的主要因素是土地價款和進項稅額。設不含稅銷售額為A，土地成本為B，假設沒有其他進項稅額，則：

（A-B）*9%=（A/1.05）*5%

B/A=0.471

假設沒有其他進項稅額情況下，土地成本/不含稅銷售額≧0.471時，選擇一般計稅方法的稅負率將低于簡易計稅的稅負率。

（二）在采購環節進行的籌劃

增值稅的高低影響房地產企業開發成本，隨著我國稅收相關法律的進一步完善，重復課稅這一問題在我國得到了大體解決，所以房地產企業可以運用關聯方交易的方法來適當減少土地增值稅。房地產開發企業可以通過關聯方采購原材料等，關聯方將購買的原材料適當提價賣給房地產開發企業，這一類增值稅專票可以作為房地產開發企業的進項稅額進行抵扣，也可以更進一步增加房地產開發成本，降低土地增值稅增值率，從而達到降低土地增值稅的目的。

（三）在建造環節進行的籌劃

在簽署各項工程施工合同之前，公司屬于集團性的房地產開發企業，集團企業中含有具

備總建筑承包資格的公司，房地產企業可考慮將各項工程交由總承包方，總承包方留存合理的利潤后，再進行專業分包。房地產企業只對總承包方辦理決算，總承包方對各項分包工程進行“差價決算”。這樣有利于房地產企業控制工程總成本，在集團整體利潤不流失的前提下，有效降低房地產開發企業土地增值稅。

（四）在銷售環節進行的籌劃

（1）普通住宅納稅籌劃

根據我國稅法相關規定，普通住宅增值率不超過20%，免征土地增值稅;增值率超過20%的，全額征收土地增值稅。在普通住宅銷售和清算環節，應充分利用此稅收優惠，將增值額控制在扣除項目合計的20%以內，普通住宅的界定條件是同一地區同一級別的房產交易價格不高于同級別房產平均售價的120%。運用此稅收優惠可以從下述幾個方面展開：

第一，若房地產開發企業同時開發普通住宅，非普通住宅，商業等，在進行土地增值稅清算時要單獨對普通住宅進行清算。

第二，若銷售精裝修普通住宅，應分別訂立房屋買賣合同和裝修合同，以免因裝修住房售價較高因此導致的增值額占扣除項目總額超20%。

假設A房地產開發公司開發了一住宅小區，該小區建筑容積率為1.1，每套住房面積為120平方米，共100套，根據相關規定可扣除的項目金額經計算為120000000元。假設該地區普通標準住宅的評價交易價格為10001元每平方米，并假設下列方案中的扣除項目金額包括納稅人加計了20%的扣除額。

方案一：售價11999元每平方米，總售價為143988000元。

該方案增值額為143988000-120000000=23988000元，增值率為23988000/120000000=19.99%，由于該小區住宅均為普通標準住宅，按照相關規定可享受免征土地增值稅的優惠政策，故應繳納的土地增值稅為0。

方案二：售價為12001元每平方米，總售價為144012000元。

該方案增值額為144012000-120000000=24012000元，增值率為24012000/120000000=20.01%，應繳納土地增值稅為24012000*0.3=7203600元。

方案三：售價為12003元每平方米（高于該地區普通標準住宅的評價交易價格120% ），總售價144036000元。

該方案增值額為144036000-120000000=24036000元，因該小區不滿足普通住宅標準，不能享受土地增值稅增值率不高于20%免征土地增值稅優惠政策，所以應繳納土地增值稅為24036000*0.3=7210800元。

將方案一與方案二進行比較，方案二虧損144012000-143988000-7203600=7179600元;

將方案一與方案三進行比較，方案三虧損144036000-143988000-7210800=7162800元。所以方案一最為節稅。

（2）其他開發產品納稅籌劃

依照某些地方政府規定，繳納地下空間使用費后，地下非人防車位可以辦理銷售產權，若能取得非人防地下車位的銷售許可證或者預售許可證，將地下車位的租售策略由“出租”的方式轉變為“銷售”，將車位與商業一起作為“其他開發產品”合并清算，車位一般來說增值率比較低，而商業增值率一般較高，這樣可以拉低商業的增值率，以達到降低商業土地增值稅的目的。

三、結語

土地增值稅作為房地產開發企業重要稅種，具有籌劃的典型意義。然而現實生活中，很多房地產開發企業缺乏納稅籌劃的意識，從而未能實現對其土地增值稅納稅方案進行籌劃，使企業浪費了許多不必要支出的財力。文章從房地產開發各個環節入手，逐個擊破房地產開發各個環節涉及到的土地增值稅問題，為土地增值稅清算項目納稅籌劃提供借鑒，為行業內其他企業提供一定的參考。使房地產開發公司能有效對納稅成本進行管控，降低其生存發展壓力，提高企業長久的盈利能力，在市場上有著更強的競爭力。

參考文獻

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