房地產企業財務風險分析與控制研究思考

寧雅娟

（株洲神農千金實業發展有限公司，湖南 株洲 412000）

1999年后，國內房地產業迎來一輪高速發展。從2000年到2016年，房地產業產值從3900億元增長到117600億元。2000年，房地產業產值僅占當年GDP的3.9%；2016年，房地產業產值占當年GDP的15.8%。房地產業的高速發展，拉動了水泥、混凝土、玻璃、鋼鐵等六十多個行業的發展，可以說，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。同時，房地產投資動輒需要數以十億計甚至百億計的資金，建設周期往往歷時數年，隨時可能面臨來自各方面的財務風險。

因此，我們必須未雨綢繆，高度警惕房地產企業發展中面臨的種種財務風險。

一、房地產企業面臨的各種財務風險

財務風險指的是企業在各項財務活動中由于各種不確定性，使企業在一定時期、一定范圍內無法獲得預期的財務成果，從而形成的使企業蒙受經濟損失的可能性[1]。市場經濟始終存在著不確定性，因此，財務風險對于企業來說是一種無法回避的客觀存在。具體到房地產企業，則主要面臨以下財務風險：

（一）負債率過高

國內房地產企業普遍缺乏自有資金，進行項目開發，必須向銀行申請大量貸款；因此，房地產企業的資產負債率普遍偏高（據調查，房地產企業的資產負債率超過70%，萬科2018年負債率接近84%，綠地2018年負債率超過80%，融創2018年負債率超過90%），而國際上，房地產企業資產負債率的警戒線為60%。高負債率導致房地產企業普遍面臨較大的財務風險。2010年后，國家開始實行房地產調控政策，嚴厲打擊炒房，央行收緊貨幣投放總量，在這種情況下，房地產企業能否按期還債，或能否借新債還舊債，是值得高度警惕的。

（二）投資風險

市場經濟由多元經濟成分構成，始終處于運動之中，始終存在著未知的不確定性，因而絕對不可能只漲不跌的行情。然而，1999年后房價進入上行通道，房地產企業對市場行情一片看好，盲目樂觀，最后出現投資過熱、房地產建設出現飽和（2017年末全國城鎮共有住房超過2.7億套）。同時過高的房價又透支了居民未來數十年的購買力（2017年，北京一個普通上班族48年不吃不喝，才能買一套房子；在上海，一個普通上班族71年不吃不喝才能買一套房子），打擊了剛需群體的購買力，繼而導致各地住房空置率不斷上升（目前，一線城市房屋空置率達21.2%，二線城市房屋空置率達23.2%，三線城市房屋空置率達23.2%，在溫州、鄂爾多斯、海南、鄭州、天津，都出現了大量無人購買的樓盤），而房地產企業的巨額投資最后就只能淪為壞賬[2]。

二、控制房地產企業財務風險的措施

（一）牢固樹立風險意識

從國際上來看，房地產投資過熱都會出現泡沫，最后崩潰。1990年代日本房地產泡沫破裂、2008年美國次貸危機就是前車之鑒。——房地產企業必須認識到：在項目經營過程中始終面臨著財務風險，而且是較大的財務風險。房地產企業的董事長、經理，必須帶頭樹立風險意識、危機意識，必須認識研究財務風險管理的理論，必須建立完善的財務風險控制制度，避免盲目樂觀，建立董事會集體議事制度，厲行穩健經營，以積極預防財務風險。

（二）實行全面預算管理

專家們對經營超過數十年的國外企業進行過認真研究，發現這些老企業數十年來無不實行全面預算管理，這就說明：全面預算管理可以有效防范、化解財務風險。——而國內絕大多數企業（包括房地產企業）卻尚未推行全面預算管理。因此，房地產企業必須帶頭實行全面預算管理。

實行全面預算管理，房地產企業首先必須認真研究企業面臨的外部宏觀經濟環境與企業內部具體情況以及企業潛力，制定切實可行的戰略發展目標，再以戰略目標為中心，將它層層細分，具體落實；以目標體系為基礎對本企業每一個部門、每一個環節的財力、人力、信息、資源進行全過程的分配、控制，要建立完善的內控體系，明確各部門的責、權、利、職，讓本企業每一個部門、每一個員工都參與到全面預算管理中來，隨時發現并化解本企業在經營中遇到的各種財務風險。——在條件允許的情況下，房地產企業應當運用ERP系統，對本企業的全部的人員、資金流、物流、信息流、時間和空間等綜合資源進行信息化透明管理，這樣不僅可以實現精細化財務管理，而且可以提前預測、主動規避各種財務風險[3]。

（三）提高投資決策的科學性

在激烈、復雜的市場競爭中，高投資未必帶來高回報。房地產企業必須牢記這一常識，在進行投資決策時，必須認真研究本企業自身實力、財務狀況、現金流、融資條件、管理能力、執行力，認真評估每一個項目的拿地成本、土地開發成本、借款計劃、規劃設計費用，項目贏利前景、項目虧損的可能性，全面分析、論證項目的可行性，并進行成本收益預算，還要制定發生財務危機時的應急預案。要建立決策評估制度，實行集體討論，——提高投資決策的科學性，能夠從源頭上降低企業面臨的財務風險，增強企業的生存能力。

結束語

盡管國家進行了多輪房地產調控，但房價始終堅挺，這就導致目前房地產企業普遍缺乏財務風險意識。患莫大于不自知，為保障房地產業的長期穩定發展，房地產企業必須提升財務風險意識，實行全面信息化預算管理，積極防范、控制各種財務風險。