農房抵押貸款：農村“沉睡”資產轉換的選擇

李球秋

（中國人民銀行會昌縣支行，江西 贛州 342600）

一、農房抵押貸款的定義及現狀

農房抵押貸款是將原本不能作為抵押擔保物的農村宅基地使用權、農民房屋所有權轉變為有效抵押物，實現其融資功能。為實現這一目標，會昌縣先后強力推動了農房財產權確權登記、抵押價值評估、不動產權抵押轉讓、抵押物司法處置、抵押貸款風險緩釋補償等五項政策的形成和落實，有效突破了農房財產權抵押物貸款的“三道關”。一是突破“確權頒證”關。以往農村宅基地及房屋財產權存在確權難、辦證費用高、辦證時間長等問題。會昌縣出臺了《關于農村宅基地和集體建設用地及房屋所有權確權登記試點中有關問題的處理意見》重點對未批先建、少批多建、一戶多宅等阻礙確權的難題規范了處理措施和操作程序，在堅守法律紅線的前提下妥善解決了上述問題。2016年初全面實施房地一體化確權頒證。對辦證費用高、時間長的難題，積極整合各部門資源，在鄉鎮便民服務中心開設確權辦證和抵押登記一條龍服務專門窗口，取消行政收費，限制中介收費，縮短辦證時限，確權登記辦證時限由試點前的3個月以上縮短至1個月以內，戶均確權辦證費用減至200元左右。二是突破“抵押登記”關。針對農房抵押無歷史交易、無市場行情、無技術規范的“三無”評估難題，會昌縣出臺了《農民住房財產權抵押貸款農房抵押物估價管理暫行辦法》。在估價方式上，由試點銀行靈活采取自主評估、第三方評估等多樣化抵押評估模式；在價值認定上，抵押登記機構憑借貸雙方簽字確認的評估價值確認登記；在辦理時限上，實行“隨到隨辦，限時辦理”原則，當天辦完，特殊情況3個工作日之內辦完；在估值費用上，全過程實行零收費，由銀行墊付評估費、登記費和保險費用。該縣農商銀行建立并完善了標準化的農房抵押物自主評估模式，截至2017年12月末，累計為1604戶農房抵押貸款戶進行免費自主評估，占全縣農房抵押評估價值的99.1%。三是突破“試點紅利”關。針對農業產業風險大、放貸積極性低、貸款利率高、期限短、抵押率低的難題，會昌縣以試點為突破，通過改革釋放紅利。規定：農房抵押貸款期限為3-5年，由試點行結合貸款用途和抵押物狀況合理自主確定，實際操作中以3年為主；抵押率設定為60%，具體由試點行統籌考慮借款農戶償還能力及抵押物價值因素合理自主確定，鼓勵試點銀行對誠實守信、有農業保險或農民住房保險等增信手段支持的農戶，適當提高抵押率；貸款利率在同期同檔次基準利率上浮幅度最高不得超過30%，低于一般農戶貸款利率上浮幅度20個百分點，其中建檔立卡貧困戶執行基準利率并由財政全額貼息；貸款費用除利息外不得加收其他費用，原則上7個工作日內完成貸款審核和發放工作。

二、試點工作的總結

目前，會昌縣農房抵押貸款實現了19個鄉鎮全覆蓋，試點銀行機構由最初的農商銀行一家擴大到五家，占全縣銀行機構總數的50%。截至2017年12月末，全縣累計發放農房抵押貸款2905筆，累計發放貸款41487萬元，其中2016年全國試點以來累計發放2058筆，共計29833萬元；累計扶持農戶1612戶，較2016年初增長110.69%；余額達到19724萬元。兩年的試點工作有以下三方面體會：

（一）探索了四個路徑。一是探索了推進農村產權制度改革新路徑，扭轉了長期以來農民參與農村產權改革熱情不高的局面，有效推動了產權明晰、流轉順暢、保護嚴格的農村產權制度改革進程。二是探索了農村金融創新新路徑，擺脫了以往農村金融創新“水土不服”的局限，使普惠金融特別是農戶信貸權，得以普遍實現。三是探索了金融支持現代農業規模化發展新路徑，彌補了小額農貸額度小的缺陷，解決了以往農戶貸款貸大貸長難題，滿足了規模農業發展需求。四是探索了金融扶貧、打贏脫貧攻堅戰新路徑，使貧困戶可以通過住房財產權達到融資目的，發展生產，脫貧致富。

（二）突破了三個瓶頸。一是突破了農村產權抵押評估難瓶頸。截至2017年12月末，該縣累計為1604戶農民住房財產權進行了抵押物價值評估，評估價值達54367萬元，其中由試點銀行自主評估的1585戶，評估價值占比99.1%。二是突破了農民融資難、融資貴瓶頸。截至2017年12月末，該縣農戶貸款戶均達到了13.95萬元，比試點前提高了8.36萬元。其中，農房抵押貸款戶均達到12.30萬元；覆蓋面達到17.21%，比試點前提高了5.36個百分點；三是突破了不良貸款處置難瓶頸。目前，全縣農房抵押貸款不良余額180萬元，不良率0.93%，低于全縣農戶貸款不良率1.02個百分點。抵押物司法處置及交易流轉在一定范圍內的突破，對農村產權抵押權益的充分實現具有重要意義。

（三）破解了兩個難題。一是破解了確權率低、頒證慢的難題。截至2017年12月末，除少量存在權屬糾紛外，全縣農村住房不動產權確權工作基本完成，宅基地確權率達到98%；已發放農民住房產權證3686本。其中，房地一體確權發放不動產權證2152本。二是破解了辦證費用高、農戶參與積極性低的難題。試點開展以來，累計減免包括規劃房產測試費、市政基礎設施配套費、白蟻防治費、工本費等辦證費用約1835萬元，戶均約5000元。辦證費用的大幅減免及歷史遺留問題的妥善解決，大大提高了農戶辦證積極性。

農房抵押貸款在法律法規不完善的情況下，要比較順利地實現違約發生后抵押物的處置，走司法程序的可行性較小。但根據浙江等地的轉讓做法，再結合本地的具體情況，實現銀行對貸款的回收。