安置房建設(shè)工程造價(jià)控制及管理分析

李曉明（福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政投資評(píng)審中心 福建 福州 350015）

0 引言

工程造價(jià)控制就是在進(jìn)行初步的價(jià)格評(píng)估后，不是直接投資，而是要進(jìn)行明細(xì)真實(shí)的策劃和規(guī)劃后，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)規(guī)劃以及項(xiàng)目的實(shí)際實(shí)施情況，正式確定這個(gè)工程所需要使用的資金范圍，并且盡可能完善工程造價(jià)控制管理的方案，合理的管理工程資金使用，并且在不影響工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡可能節(jié)約人力、物力、資金等資源，以擴(kuò)大投資效益。安置房不同于商品房，它更突出的是住房需求問(wèn)題，因此在經(jīng)濟(jì)成本上應(yīng)注意向盡可能容納的方面考慮，在工程投資上的控制方向也與商品房不同，必須根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際政策和情況相結(jié)合，制定出合理的工程造價(jià)控制管理方案。

1 安置房的工程項(xiàng)目成本控制與管理應(yīng)注意的問(wèn)題

1.1 工程項(xiàng)目成本構(gòu)成的主要因素

工程項(xiàng)目的成本根據(jù)實(shí)際的工程項(xiàng)目要求和特點(diǎn)不同，在一些方面會(huì)有差別，但是一般都具備的成本因素有以下幾個(gè)方面：人工、材料、機(jī)械設(shè)備、工程措施以及工程可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)等。例如人工方面，不同的工程項(xiàng)目單位會(huì)有自身的工程施工特點(diǎn)，雖然整體項(xiàng)目方向大致相同，但是不同公司也會(huì)有自己獨(dú)特的設(shè)計(jì)方法和施工習(xí)慣，這個(gè)成本上就會(huì)有所不同。施工企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，不僅會(huì)將整個(gè)工程流程規(guī)劃出來(lái)，還要考慮項(xiàng)目中所需要的成本，因此合理計(jì)算工程項(xiàng)目成本就已經(jīng)可以初步進(jìn)行工程造價(jià)的控制和管理，后期進(jìn)行工程的建設(shè)時(shí)再根據(jù)施工情況進(jìn)行調(diào)整，以達(dá)到不斷節(jié)約成本的，減少不必要損失的效果。

1.2 計(jì)算方法

在所有的工程成本中，占據(jù)最大的成本項(xiàng)目的就工程的材料成本。因此，對(duì)材料成本的計(jì)算是否得當(dāng)會(huì)成為整個(gè)工程造價(jià)控制管理的關(guān)鍵。根據(jù)項(xiàng)目本身、周圍環(huán)境等因素，工程所需要的主材、輔材以及其他材料的成本在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮，并利用較為先進(jìn)的計(jì)算軟件技術(shù)進(jìn)行精確的數(shù)量、損耗等計(jì)算，將材料的所需量控制在精準(zhǔn)的范圍內(nèi)，減少材料多買或者少買的情況，影響工程進(jìn)度。而工程設(shè)計(jì)過(guò)程中要尤其注意對(duì)主材的選擇和采購(gòu)，要注意材料購(gòu)買的地點(diǎn)、價(jià)格、運(yùn)輸能力以及材料本身的規(guī)格、質(zhì)量等，還要實(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)上的價(jià)格趨勢(shì)，以便材料能夠有最高的性價(jià)比。

2 工程造價(jià)的控制與管理措施

2.1 投資階段的工程造價(jià)控制與管理

安置房一直實(shí)行的是微利原則，由政府進(jìn)行把控。因此，在投資階段就要對(duì)工程的造價(jià)控制進(jìn)行規(guī)范，確保投資者對(duì)財(cái)務(wù)的評(píng)估以及每一塊的投資都能夠準(zhǔn)確，以降低投資者對(duì)工程造價(jià)的不良影響。以福州新店溪綜合整治工程安置房為例，進(jìn)行分析說(shuō)明（項(xiàng)目概況項(xiàng)目總共4棟，群房總建筑面積約為75178.6m2，層高為32～33層，其中地上建筑面積約為61886.5m2，地下面積約為13292/m2，投資約19000萬(wàn)元）。

首先，投資者不能只重視施工階段的資金投入，而是要將整個(gè)工程項(xiàng)目的資金投入都進(jìn)行有效的管理與控制，減少前期設(shè)計(jì)造價(jià)胡亂規(guī)劃導(dǎo)致后期施工中資金造價(jià)方面出現(xiàn)問(wèn)題拖延影響整個(gè)工程進(jìn)度。例如，本項(xiàng)目在概算初期就已經(jīng)將項(xiàng)目建安成本控制在2300元/m2以內(nèi)，容積率控制在3.58，將項(xiàng)目嚴(yán)格控制在概算范圍內(nèi)。

其次，在投資決策階段，是投資者最應(yīng)該重視的階段，許多工程建設(shè)項(xiàng)目單位往往只注重施工階段的資金投入，而為了盡快開(kāi)工忽視了施工前期的投資決策評(píng)估，最后導(dǎo)致前期決策與后期的實(shí)際施工出現(xiàn)偏差，影響整體工程施工的過(guò)程，甚至降低了施工質(zhì)量和效果。因此，在這個(gè)階段，就要對(duì)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃和把控，做好價(jià)格調(diào)研和材料的采購(gòu)，再根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況優(yōu)化方案，減少工程的經(jīng)濟(jì)效益損失。比如，采購(gòu)主材上要根據(jù)年底高年后底的常年規(guī)律提早準(zhǔn)備；其他材料品牌，受規(guī)劃，產(chǎn)地等因素影響，存在價(jià)格差異大，召集業(yè)主、監(jiān)理等單位一起參與，貨比三家，實(shí)地考察，擇優(yōu)選擇。同時(shí)關(guān)注多市場(chǎng)行情，掌握材料的信息價(jià)格，合理控制項(xiàng)目成本；最后，還要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，例如當(dāng)?shù)氐乃臈l件、氣候狀況等，例如，本項(xiàng)目的新店溪綜合整治工程安置房位于福州市晉安區(qū)新店鎮(zhèn)健康村，就有福建巖土工程勘察院進(jìn)行勘察以確定當(dāng)?shù)氐耐临|(zhì)情況適合的建筑材料，這樣的前期勘察就可以使得工程適合當(dāng)?shù)厍闆r，減少返工的次數(shù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 安置房設(shè)計(jì)方面的造價(jià)控制

安置房設(shè)計(jì)是安置房工程的初始階段，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)要素合理考慮，是設(shè)計(jì)時(shí)最重要的原則。安置房不同于商品房，對(duì)房屋的總體質(zhì)量和建筑效果不像商品房一樣，它更需要滿足的就是舒適的條件，因此，設(shè)計(jì)人員在安置房的建筑方案選擇時(shí)，應(yīng)該要對(duì)建筑功能滿足的基礎(chǔ)上，更多的考慮建筑的經(jīng)濟(jì)型。安置房的形狀、外形較為規(guī)整，設(shè)計(jì)形狀也不會(huì)復(fù)雜，因此外墻長(zhǎng)度可以要去較短，以減少工程的單位面積造價(jià)；同時(shí)，在層高方面也會(huì)影響工程造價(jià)，經(jīng)計(jì)算，層高每下降10cm，工程造價(jià)就可以降低1%，而墻體材料甚至可以降低10%左右，整個(gè)工程項(xiàng)目下來(lái)，無(wú)論是材料還是總造價(jià)都可以節(jié)省很多，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益擴(kuò)大化的效果，同時(shí)不能減少安置房的住房效果和功能。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)兼顧舒適和經(jīng)濟(jì)原則，容積率設(shè)定為3.58，較福州王莊舊屋區(qū)改造項(xiàng)目容積率5.5舒適度提高；層高設(shè)定2.9m，比商品房低0.1m，在不影響舒適度的情況下，降低造價(jià)。

2.3 增強(qiáng)安置房工程施工現(xiàn)場(chǎng)的管理

首先，施工實(shí)施的過(guò)程中，由于現(xiàn)場(chǎng)因素復(fù)雜，施工遇到的情況不同，很多工作人員往往只注重施工過(guò)程和技術(shù)的管理，會(huì)忽略施工過(guò)程階段造價(jià)控制。投資和設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制管理就是為了減少施工過(guò)程中對(duì)工程造價(jià)的忽視，但是在實(shí)際過(guò)程中，能夠?qū)こ淘靸r(jià)有意識(shí)地管理才能更大程度地減少施工成本，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益。例如，新店溪綜合整治工程安置房項(xiàng)目施工中，針對(duì)樁基礎(chǔ)采用的沖孔灌注樁施工中出現(xiàn)的樁端持力層為中風(fēng)化花崗斑巖、成孔深度約45m（最深達(dá)56m）、地下室空孔深度最深達(dá)10m、地層中含有大量孤石且有廢棄排水管道、工期緊迫等操作要求較嚴(yán)，易發(fā)生質(zhì)量事故，且技術(shù)間隔時(shí)間長(zhǎng)，不能立即承受荷載，施工困難較多的復(fù)雜情況下，為快速、優(yōu)質(zhì)地完成樁基的施工任務(wù)，克服復(fù)雜地質(zhì)的問(wèn)題，合理組織人員機(jī)具配置，加快樁基施工進(jìn)度，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，項(xiàng)目成立了QC小組，科學(xué)攻關(guān)，由實(shí)施對(duì)策前的85%上升到現(xiàn)在的（300~13）/300=95.7%，大于設(shè)定目標(biāo)值的94%。同時(shí)進(jìn)度比計(jì)劃提前20天，減少桁架拼裝人員投入的人工費(fèi)用4萬(wàn)元（200元/日×10×20=40000元）；減少材料浪費(fèi)14萬(wàn)元；減少機(jī)械臺(tái)班經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元；累計(jì)節(jié)約項(xiàng)目成本27萬(wàn)元。通過(guò)項(xiàng)目的優(yōu)化管理，不僅加快工期，而且還減少施工成本，保障工程質(zhì)量。

其次，對(duì)施工管理人員進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)，讓他們樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)意識(shí)和工程造價(jià)管理意識(shí)，并對(duì)造價(jià)管理措施進(jìn)行學(xué)習(xí)，從而組織好施工人員進(jìn)行工程施工中材料、設(shè)備等管理，減少浪費(fèi)的現(xiàn)象，節(jié)約施工成本。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于安置房施工工程而言，工程造價(jià)的合理控制和管理對(duì)安置房整體工程都有非常重要的作用，要合理地、妥善地組織安排施工項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，在投資階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段分別設(shè)計(jì)工程造價(jià)的控制管理的方案，并嚴(yán)格實(shí)行、實(shí)施監(jiān)控，以達(dá)到合理利用資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大的效果。