深圳千萬豪宅搶購記

羅赟

起步價高達千萬元一套的深圳豪宅深業(yè)中城10月30日開盤，192套房源的認籌人數就達2794人。在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”即將收官的當下，深圳樓市的“壓軸戲”開場了？

早在9月24日，深業(yè)中城就宣布，預計將本項目住宅投入市場銷售。兩年前，該項目420套住宅全部轉為長租公寓，讓很多人惋惜不已，而如今猝不及防的官宣“轉租為售”，更是引發(fā)市場不小波瀾。

10月21日，深業(yè)中城發(fā)布銷售方案，推售兩棟共192套住宅，認籌金500萬元;10月27日凌晨公布的認籌名單長達2794人，也即認籌金這一塊已達139.7億元，相當于一個百強房企的銷售體量。

192套房源2794人認籌，中簽率不到7%

深業(yè)中城自10月21日宣布出售192套住宅以來，市場反響熱烈，該項目10月22日—26日認籌，28日搖號，30日選房，是繼去年招商海上世界雙璽花園（下稱“招商雙璽”）后，又一個認籌金達到500萬元的項目。

27日凌晨，深業(yè)中城官方微信公眾號發(fā)布《深圳中城（一期）住宅誠意登記人名冊》，最后一行為2794名，這意味著，有2794人交了誠意金，中簽率僅為6.87%，相當于15個人搶一套房，而2018年招商雙璽項目共推出167套房源，有效認籌才666個。

為什么這個項目有如此吸引力？

公開信息顯示，深業(yè)中城推出的2號樓、3號樓兩棟住宅，包含建筑面積133m2、175m2、192m2、205m2、233m2 5種戶型及4套建筑面積約309m2～395m2的頂層復式，共計192套可售房源，明年年底毛坯交付，項目均價13.5萬元/平方米，單價10.82萬～19.66萬元/平方米，普通戶型總價1509萬～3315萬元，復式總價5670萬～7787萬元，起步價就達到1500萬元，名副其實的豪宅項目。

樂有家片區(qū)分析專家楊宣認為，深業(yè)中城項目認籌人數大大高于推售套數的主要原因有兩個：第一，這是入住香蜜湖板塊難得的機會;第二，就是該項目預售均價低于周邊二手豪宅樓盤，性價比高。

深業(yè)中城是深業(yè)集團有限公司（下稱“深業(yè)集團”）在城市中心區(qū)打造的城市公園綜合體，位于深圳市福田區(qū)香蜜湖豪宅板塊，紅荔路南面農園路東面，北側即為42.4萬平方米的香蜜公園，該公園也是其最大的景觀賣點，而樓盤距離4條地鐵線交會的地鐵車公廟站不到800米，交通優(yōu)勢較為明顯。

楊宣提到，香蜜湖板塊近10年來幾乎沒有住宅項目入市，未來只能依靠舊改增加新盤供應，像福田區(qū)龍溪花園改造項目等，因此，深業(yè)中城此次推售住宅項目是入住香蜜湖板塊非常難得的機會。由于限價因素，深業(yè)中城項目均價在13.5萬元/平方米，水榭花都、香域中央花園、香蜜湖一號、中旅國際公館、熙園等同片區(qū)豪宅項目均價都在16萬元/平方米以上，作為一手樓盤的深業(yè)中城自然能吸引到眾多買主的關注。

此外，深業(yè)中城項目地處名校學區(qū)內，教育資源良好，這也是眾多購房者所看重的。

豪裝公寓為何突然“轉租為售”？

兩年前，這個豪宅曾讓一批深圳買主很傷心。

深業(yè)中城最早傳出的開盤時間是2017年上半年，但遲遲未入市，并且不斷傳出“喝茶費”“內部認購已賣完”等消息。2017年底，深業(yè)集團宣布進軍長租公寓市場，并將深業(yè)中城420套豪華裝修的大戶型住宅全部轉為長租公寓，預計于2020年投入運營，當時深業(yè)集團副總裁董方聲稱，如果想買，也許二三十年以后還有可能。

本以為購買無望，誰知9月24日，猝不及防的官宣“轉租為售”，一下來了個大轉折。

10月21日，深業(yè)中城發(fā)布銷售方案稱：“我司作為深圳的市場化國有企業(yè)，根據市場變化和集團戰(zhàn)略升級，靈活并及時調整經營計劃，預計將本項目住宅投入市場銷售。”

一家總部在深圳的龍頭房企高管曾向媒體透露，據他了解，“深業(yè)最初想拿14萬元/平方米的預售價，拿不下來?！?/p>

深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄分析稱，此時“轉租為售”應該是為了加快完成集團今年的經營任務，下半年開始，很多房企都會加快售樓進度以完成年度目標。公開資料顯示，深業(yè)中城項目歸屬于深業(yè)集團旗下上市公司深圳控股有限公司（下稱“深圳控股”），據深圳控股中期報告顯示，2019年上半年，實現合同銷售額約64.36億元，完成全年180億元銷售目標的35.8%。這意味著，要在下半年銷售額增加到116億元才能完成年度目標，加之，7、8月合同銷售額持續(xù)下跌，下半年完成年度目標任務的壓力似乎增加不少。

深圳福田中心區(qū)航拍圖。視覺中國

在限價仍未放松時選擇突然入市，深業(yè)集團方面此前的回應也提到，主要是適應市場變化及企業(yè)經營的需要。楊宣分析，深業(yè)集團是深圳市國資委直管的大型綜合性企業(yè)集團，2017年進軍長租公寓，是為了積極響應國家租賃政策，而此時“轉租為售”應該也是考慮到新房供應市場需求，當然，開發(fā)商選擇在這個時點開售，也和買主們此時的購房預算較為充足有關。

深圳樓市將上演“壓軸戲”？

今年的深圳樓市可謂一波三折。

去年下半年開始，深圳信貸條件放寬、銀行貸款利率下行，加上今年2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》落地，市場預期向上，成交量逐步回升，但是，二季度隨著政策面開始收緊，信貸管控加強，市場回歸理性，成交逐步下滑，因此，整個上半年深圳樓市呈現先升后降走勢。

7、8月的深圳樓市持續(xù)疲軟，推盤量走低，訪客指數驟跌。據深圳中原研究中心數據顯示，7月底至8月初連續(xù)兩周無一新項目入市，訪客指數跌至3月以來的谷底，深圳樓市可謂一片沉寂。

7月新房成交疲軟的態(tài)勢一直延續(xù)到8月中旬，其中，一手豪宅項目在經歷了6、7月的低供應量時期后，8月中下旬終于打破前兩個月無項目獲取預售的情況，福田區(qū)的天健天驕南苑項目獲取預售并開盤入市。據楊宣介紹，該項目地理位置較好，成交熱度較高。不過，受前幾個月供應收緊影響，一手豪宅成交量依然下滑。

進入傳統(tǒng)旺季，深圳樓市在9月的第三周迎來了一波小小的上揚，不過，整月新房住宅成交量依舊沒能扭轉下跌趨勢。而深圳一手豪宅市場則有了明顯的變化。據深圳中原研究中心數據顯示，9月有兩個豪宅項目獲取預售并入市，供應面積達到8.92萬平方米，一手豪宅共成交288套，環(huán)比增加九成。10月以來，豪宅推盤量持續(xù)增加，熱門項目深業(yè)中城自9月底宣布“轉租為售”，10月推出的192套住宅，認籌人數達到2794人，同時，其他豪宅樓盤也進入開盤準備階段，如龍華金茂府已開啟驗資300萬元（注：買房者需向開發(fā)商出示資金證明）看房模式，福田CBD豪宅項目天元花園也已于9月初開放展示空間，今年內或將推出新品。

楊宣提到，一手房的成交主要是看房源質量，很多豪宅項目近期集中開盤，新房住宅成交量一定有所上揚，因為之前觀望的客戶會同時看幾個項目，大大縮短了成交周期。玉家雄則認為，隨著10月底豪宅供應量的增加，后期新房住宅成交或將有所上升，但是豪宅項目雖均價高，套數卻有限，對深圳新房市場成交量的影響不會太明顯。

責編：陳棟棟 chendongdong@ceweekly.cn

編審：張偉

美編：孫珍蘭