西安市商品住宅價格影響因素研究

■張英輝（西安財經大學行知學院）

一、前言

商業住房開發商投資建造房屋以獲取利潤。它遵循市場規則，以市場價格出售或出租。商品房價格的后兩個要素受市場經濟規律的制約。同時，商品房的價值也有其特殊性，包括虛擬價值的一部分。因為其獨特的性質，商品房的價格形成比其他商品更復雜。本文總結了這些年來影響西安商品房價格的因素研究，找出影響商品房價格變動的主要因素，為有效控制商品房價格提供了建議。

二、單因素影響研究

國外房地產市場的發展已相當成熟，對房價的研究也很多。但是，中國的房地產業和相關的學術研究起步較晚。1998年以前，國內房地產基本實行了福利住房制度。然而，2003年以后，經濟和房地產業的在快速的發展，學術界開始更加關注中國房地產市場的研究，近年來取得了豐碩的研究成果。目前，大多數影響商品房價格的因素研究歸納為：地理位置、土地市場、供求關系、貨幣政策、收入等幾個方面：

（一）區位對商品住宅價格的影響

一般來說，由于城市或地區的社會，經濟和文化場所不同，房屋有不同的社會和文化場所，市場價格也大不相同，確定位置的條件也在變化?？梢哉f，位置條件決定了房地產價格。交通狀況是影響位置條件的重要因素。這些年來，軌道交通對房地產價格的影響引起了許多學者的關注。王霞（2004）以北京的普通住宅為例。研究表明，從內圈到外圈的房價逐漸下降。商業、技術和文化密集區域對房價產生重大影響，而周圍的軌道交通區域對房價產生重大影響。馮長春（2011）和張維揚（2012）等人以北京地鐵為例，研究城市軌道交通對沿線住宅價格的影響。結果表明，地鐵的開通對沿線商品房的價格產生了重大影響。研究表明，城市綠地和水系等良好的環境因素極大地改善了城市的基本生活條件，特別是居住區附近的自然生態景觀，提高了居住的舒適度。此外，城市吸引力的影響，與中央商務區的距離，公共設施的布局以及環境舒適度對商品房價格的影響也很重要。

（二）土地市場對商品住宅價格的影響

學術界對房價與土地價格之間的關系一直存在爭議。有學者認為房價上漲了土地價格（劉潤秋，2005；賀袁啟，2006）。有學者認為，在短期內，兩者相互影響。長期房價漲幅大于土地價格，房價決定土地價格（謝旭宇，2006）。但是，有學者認為土地價格會影響房價。（胡曉天，嚴立杰，2005）對南京房地產價格進行了實證研究。結果表明，土地市場對房價的影響是不同的。一些學者認為，房價的上漲決定了土地價格的上漲，或土地價格上漲促使房價上漲。這兩種觀點有一定的原因，但并不全面。房價與土地價格之間的關系應該是互動和相互的。（尹少梅，周義康，李繼軍，2005；博曲，2005）。其中，曾向陽（2006）以武漢的土地價格與房地產價格之間的關系為例。該研究發現，短期內兩者之間存在因果關系。在格蘭杰測試中，土地價格對房地產價格的影響更大，但從長遠來看，兩者之間沒有顯著的關系。

（三）土地制度對商品住宅價格的影響

土地是房地產開發的基礎，土地政策的制定和實施將對房地產市場和房價產生深遠的影響。嚴格的土地政策減少了土地供應總量。與此同時，政策逐步將土地供應從總量控制轉向結構控制，改變供給結構，提高土地價格（曹振利，何曉敏，2006）。可以看出，土地制度對商品房價格的影響不容忽視，學者們對此進行了討論。梁云芳和高鐵梅（2007）討論了房價波動的差異及其原因。結果表明，中國房地產調控效應存在顯著的區域差異。有學者認為，土地政策對房價的影響是有限的。雖然政策法規與房價之間存在很大的相關性，但房地產市場的作用有一定的滯后性，不能立即影響房價。

（四）供需關系對商品住宅價格的影響

現代西方供需理論認為，市場價格實際上是供需平衡時的價格。因此，在研究價格時，研究人員一般從供需關系入手，找出促進價格均衡的因素，從而揭示價格。去年空置率很高時，房主預計今年房價會下跌。然而，一些學者質疑供需關系決定商品房價格的觀點。從短期來看，與整個交易所和股票市場相比，住房供應可以被認為是完全固定的。住房供應被認為非常靈活但不完整。任何建立住房市場模型的實證嘗試都必須明確區分短期和長期信息數據。供應不足將推高房價，而經濟、行政、人口和環境因素將通過影響供需來影響商品供應。吳群（2006）以南京為例，探討了商品住房價格供求機制。研究表明，南京商品房價格上漲的根本原因是供求矛盾。供求關系是影響房價變化的主要因素。決定因素和生產成本（土地價格等）對房地產價格的影響有限。戴學珍（2010）從供需角度選取了1999到2003年中國35個大中城市的住房相關數據，構建了需求供給模型，認為需求驅動是重要的中國高房價的原因。

（五）貨幣政策對商品住宅價格的影響

房地產是資本密集型的產業。房地產的巨大價值決定了房地產的開發和購買離不開金融機構的支持。房地產對金融業的依賴性決定了房地產價格不可避免地受到貨幣政策的影響。在貨幣政策方面，大多數學者研究了存貸款利率對商品房價格的影響。國內學者張濤，鞏留堂，卜永祥（2006）對2002年以來中國房價與利率之間的關系進行了實證研究。結果表明，房地產價格水平與房價之間存在較強的正相關關系。銀行房地產貸款，提高抵押貸款利率是有效的。抑制房地產價格的上漲。潘在建（2008）對中國2005年7月至2007年12月的月度數據進行了定量分析，證實房地產價格與存款利率正相關。周燕（2008）認為，當利率上升時，房地產開發成本上升，導致房價上漲。此外，匯率的變化也會影響商品房的價格。張家平（2008）基于 1998 第三季度到2007年第二季度的數據建立了一個協整模型，并認為人民幣實際匯率與房價之間存在正相關關系。董天天（2011）的關系從計量經濟學的角度對匯率和匯率改革進行了實證研究，結果表明匯率波動與房價之間的長期均衡關系，以及兩者之間的關系和共同趨勢的變化。

（六）個人收入對商業住宅價格的影響

消費者對未來收入的預期決定了他們未來的消費水平，尤其是住房消費行為的預期。住房購買行為的收入影響空間和時間的選擇，即收入對住房交易均衡價格的形成和影響。時間會產生很大的影響。當然，從宏觀角度看，房價也受住房建設成本的影響，但其相對收入的意義水平并不明顯（王勇，龍鳳杰，2002）。在住房價格與收入關系的過程中，大多數住房公積金的比較研究主要集中在房價與收入比的宏觀分析以及政治經濟協調的相關因素，如GDP商品的價格住房（沉偉峰，譚大釗，2006；楊，2006；黃中華，吳慈芳，杜學軍，2008）。

三、綜合因素影響研究

以上文獻分析了一兩個因素對房價的影響。這些年來，住房價格研究的在逐步的深入，學術界已開始包括人口、利率、通貨膨脹和GDP等的指標。輸入框架并使用面板數據或時間序列來計算哪些因素對房價的影響最大。國內外大多數學者都發現房地產價格走勢可以用經濟基本面的相關指標來解釋。研究發現，城市人口和商品房建筑面積是成都房價上漲的重要原因。王玉霞（2009）利用鎮江市2000-2008數據進行多元回歸分析，發現房地產投資對鎮江房地產價格影響最大，其次是商品房穿梭區和城市人口。

四、其他因素影響研究

除上述因素外，許多學者還從以下幾個方面討論了影響房價的因素。周江（2005）討論了住房供應結構對房價的影響。馮文和胡偉（2006）展示了主要建筑材料在建筑項目中的重要性，并分析了主要建筑材料價格變化對房價的影響。一些學者討論了心理因素對房價的影響。李成玉和袁元（2011）對影響商品房價格的宏觀經濟因素進行了回歸分析。住房價格持續上漲的原因是房價的預期。劉和群，徐芳（2011）分析了影響鄭州房價的因素。這種心理因素推高了房價。近年來，物業稅與房價之間的關系引起了許多學者的關注（楊勇，溫秀春，2005）。曹文聰（2008）對影響深圳住房租金的因素進行了實證研究，并通過了格蘭杰因果關系檢驗：深圳住房租金對中期房價有單向影響。周永紅（2005）認為，中國的房價仍處于壟斷競爭市場，租金仍處于完全競爭的市場中。兩者之間的隔離不受影響。

五、結束語

綜上所述，影響西安住房價格的因素中，影響國內外商品住宅價格的因素主要集中在地理位置，土地市場、供需、收入、貨幣政策等的因素。目前，價格領域模式仍處于國內外前沿。特征價格模型的優勢在于它為解釋房價的形成提供了良好的微觀基礎。因此，國外學者和機構在編制房價指數時經常引入這種模型。但是，由于中國的房地產市場和房價研究還處于起步階段，有必要借鑒國外先進的研究成果，結合中國房地產市場的具體情況，取得進一步的研究成果。