地產評估中的風險與控制對策研究

■ 鐘木壽 葉其雙（福建智宏土地房地產資產評估有限公司）

眾所周知，任何的經濟活動都會存在一定的風險性，但是地產評估工作卻與其他的經濟活動有著很大的不同，因為地產評估工作具有特殊的性質，所以這種工作也就具備了很大的挑戰性。其他的經濟活動所面臨的風險與挑戰只是一些不確定的問題和不確定的收益，進而讓經濟活動有了不可預測的特點，這樣的情況很可能導致最后的收益與評估不符，所以在其他的經濟評估之中，一般都需要在最后的收益之中對評估風險進行考慮。但是由于地產評估本身就是一種中介性的經濟活動，市場會對其評估活動造成很大的影響，也可能會給評估機構以及評估人員造成嚴重的經濟損失，甚至為企業、政府以及社會群眾帶來不利影響。所以，地產評估之中的風險控制十分重要。

一、地產評估風險分析

（一）外部風險分析

1.政府法律和經濟政策帶來的風險隱患

在地產評估之中，一個重要的外部風險就是政府相關法律以及經濟政策的變化或者是不確定性，雖然評估企業可以對政策做到一定的預測，但是政策風險依然不可忽視。例如，在20世紀90年代，隨著國民經濟宏觀調控的全面實施，我國的房地產需求出現了急劇下降的情況，房地產的市場價格也大幅度下滑。同時，政府的相關政策對于房地產所產生的影響也作用具有一定的滯后性，所以大多數情況下都需要評估人員對其影響程度進行判斷，而在判斷的過程中，為了讓評估具有真實性，評估人員也不能直接斷定某一政策對房地產的影響程度[1]。

由于法律政策環境的不確定，也會為地產評估帶來一定的風險。在我國，不同地區地產評估方面的規章制度都不盡相同，政策方面也存在一定的差異，加之地方保護主義等的影響作用，很多的相關制度并不會直接向群眾公布，而在社會的不斷發展之中，這些規章制度也會不斷改變，所以很多的地產評估企業都不能及時對第一手資料進行獲得與更新，這樣的情況就進一步加大了地產評估風險的幾率。

2.評估機構不具備完善的體制

在進行地產評估的過程中，評估機構體制的不完善也會導致很多評估風險發生。地產評估機構有著很多種不同的形式，其運營機制和性質方面也有著明顯的差異，并且有著不同的業務范圍。這樣的情況就會讓一些評估機構之中帶有一定的壟斷色彩，通常情況下，相比較外地的地產評估機構而言，當地的地產評估機構會有著明顯的競爭優勢；而相比較私人企業的評估機構而言，事業性的地產評估機構也有著更明顯的競爭優勢。在這樣的壟斷色彩之下，一些地產評估機構就會和相應的利益集團之間掛鉤，不公平甚至不合法的競爭現象也就會由此出現，而這樣的競爭也將會為地產評估帶來一定的風險。

（二）內部風險分析

1.業務管理方面的不足

就很多地產評估機構的內部而言，一個最大的風險隱患就是缺乏完善的管理體系。在評估機構之中，應該對工作程序以及業務質量制定出一個完善的管理系統，這樣才可以有效降低地產評估的風險。但是很多地產評估企業恰恰沒有重視到這一點，在企業之中并沒有建立起一套完善的業務管理體系，地產評估的業務得不到合理規范，評估效果得不到良好反饋，地產評估的歷史記錄也得不到全面的總結和分類管理[2]。這樣的情況就導致很多地產評估企業無法對以往地產評估之中的成功案例進行參考，進而也無法積累更多的地產評估經驗，信息資源的保存實效很短，評估風險就會進一步增加。

2.評估師不具備足夠的執行能力

地產評估這一行業對于工作人員有著很高的要求，因此，作為一名地產評估師，不僅應該擁有足夠的專業知識和專業技能，同時也應該做到涉獵廣泛，對相關的法律、管理、經濟等方面知識都應該做到全面了解。但是在很多的地產評估企業之中，評估師卻并不具備足夠的知識與技能，這樣的情況就導致評估師在實際的地產評估工作之中缺乏足夠的執行能力，加之地產評估的經驗不足，所以就會加大地產評估的風險。

3.評估師的職業道德有待提升

在進行地產評估的過程中，評估師的職業道德將會對評估風險造成直接的影響，只有評估師恪守自己的職業道德，才可以降低甚至避免地產評估風險的發生。但是在很多地產評估企業實際的評估工作之中，一些評估師由于過分注重個人的利益而通過不正當的手段來競爭。這樣的情況也導致地產評估風險發生幾率的增加。

二、地產評估風險的應對策略分析

（一）對執業環境加以全面改善

在進行地產評估的過程中，要想讓風險得到良好控制，一項關鍵性的內容就是對執業環境加以改善，為評估機構提供一個客觀公正的評估環境。基于這一情況，政府應該制定出相應的規章制度來進行管理和約束評估機構，嚴厲懲治一切的違法違規操作，讓地產評估行業之中的壟斷行為得以打破，為不同地區、不同性質的地產評估機構提供一個公平競爭的環境[3]。同時，政府也應該制定出一套科學合理的評估標準，讓地產評估企業服務功能得到進一步增強，推動第三產業的壯大，這樣才可以有效減少或避免地產評估風險的發生。

（二）評估人員專業素質的提升

因為地產評估工作有著很強的專業性，所以要想有效控制地產評估風險，就一定要保障評估人員的專業素質。基于這一情況，地產評估機構應該定期對評估人員進行專業培訓，不斷地將新的專業知識與專業技能傳輸給評估人員，讓評估人員的知識系統實現不斷更新，保障評估人員的專業知識和專業技能都與當今市場的需求相符合。對于地產評估機構之中的評估人員而言，不僅需要對專業知識和專業技能進行學習，同時也應該多涉獵一些其他方面的知識，以此來不斷充實自己，這樣才可以在實際的地產評估工作之中發揮出自己的充分作用與優勢，讓所有復雜的問題都得到妥善處理。通過這樣的方式，才可以有效避免地產評估之中的風險，提升地產評估的質量與準確性。

（三）評估人員職業道德的強化

在地產評估機構之中，評估人員不僅應該具備廣泛的知識和專業技能，同時也應該不斷提升自己的職業道德素質。因此，在實際的地產評估工作之中，要想有效控制評估風險，地產評估機構就應該通過宣傳、教育和考核等的形式不斷對評估人員的職業道德予以規范，強化其職業道德意識，杜絕不正當的競爭行為，并通過嚴格的制度與規定對評估人員的行為進行約束，這樣才可以有效避免或減少房地產評估的風險。同時，評估人員也應該意識到職業道德的重要性，并在實際的工作之中加強自律，不斷提升自己的職業道德。通過這樣的方式，才能夠進一步降低地產評估的風險。

三、結束語

綜上所述，在當今的經濟社會之中，地產評估在當今的經濟市場之中所發揮出的作用越來越顯著。但是由于地產評估工作的特殊性，導致評估風險普遍存在。基于這一情況，政府和相關企業應該充分認識到地產評估風險產生的原因，并采取合理化的策略來降低地產評估的風險幾率。這樣才可以進一步提升地產評估的準確性，讓地產評估行業、政府以及社會的經濟效益得以有效保障，進一步促進我國社會經濟的良好穩定發展。