不動產(chǎn)評估的影響因素分析

■張可（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

針對國內(nèi)的不動產(chǎn)評估發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為以下內(nèi)容：實現(xiàn)了不動產(chǎn)評估機構(gòu)從無到有的發(fā)展，而且還讓不動產(chǎn)市場從混亂過渡到了有條不紊競爭的變化。不動產(chǎn)評估機構(gòu)的出現(xiàn)打破了政府對于不動產(chǎn)資金的壟斷，但是不動產(chǎn)評估機構(gòu)在市場中占據(jù)著比較弱勢的地位，只是作為第三方提供服務(wù)性的內(nèi)容。不動產(chǎn)評估在市場中有下面幾類業(yè)務(wù)：不動產(chǎn)抵押、不動產(chǎn)交易、不動產(chǎn)糾紛處理以及拆遷補償，但是目前不動產(chǎn)評估實際操作中重視有許多操作是不透明的降低了不動產(chǎn)評估市場的透明度，對于不動產(chǎn)評估市場產(chǎn)生一定的影響。因此必須要找到影響不動產(chǎn)評估的因素進行分析，進行改革，找到相應(yīng)解決方法，才能夠從根本上解決不動產(chǎn)評估目前所遇到的問題。

一、不動產(chǎn)評估的內(nèi)涵

（一）不動產(chǎn)評估的概念

不動產(chǎn)在市場經(jīng)濟條件下是一種特殊的商品，在市場經(jīng)濟中發(fā)揮了很重要的作用，所以我們必須要先對不動產(chǎn)進行一定的了解，在認識不動產(chǎn)評估的概念。不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著在土地上的不可移動的附屬物，這些附屬物包括土地上方以及土地下方，這些附屬物也可能沒有實際的形態(tài)，比如說探礦權(quán)以及采礦權(quán)，而建筑物和土地上自然生長的植物、不可以定的土地、土地附著物、因為自然或者人力添加的附著于土地的并且不能分離的物體這些都叫做是不動產(chǎn)。而不動產(chǎn)還具備一般的商品所不具備的特征性，不動產(chǎn)多方面的因素比如說社會因素、地域因素等等都可能從多方面影響不動產(chǎn)的價格。而不動產(chǎn)評估最早是起源于英國，影響不動產(chǎn)評估的因素比較繁多并且復(fù)雜。不動產(chǎn)評估是對不動產(chǎn)的客觀合理價格或者價值進行估算和判定，是建立在科學(xué)的估價理論和方法基礎(chǔ)之上，是把不動產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確的反應(yīng)出來，一般能為當事人和社會人所信服和接受，是比較公平可信的價值評判依據(jù)。

（二）不動產(chǎn)評估的原則

不動產(chǎn)評估的原則并不是在不動產(chǎn)評估之初就具備的，而是人們在不動產(chǎn)評估的具體實踐中反復(fù)摸索、反復(fù)實踐以及相關(guān)的理論中逐漸的認識到了不動產(chǎn)評估的含義以及相關(guān)的評估規(guī)律，進而總結(jié)出一些簡明扼要的必須要在不動產(chǎn)評估中所遵循的原則。主要分兩部分對不動產(chǎn)評估原則進行概述，第一部分是工作原則，原則有以下幾點：獨立性原則，不動產(chǎn)估價機構(gòu)在股價的過程中必須要擺脫不動產(chǎn)利益主體的影響，站在第三方的立場公正的展開評估業(yè)務(wù)；公平性原則，評估人員必須要公平公正公開，嚴格遵守職業(yè)道德；可行性原則，所需要進行評估的業(yè)務(wù)是否在自己的能力范圍之內(nèi)，若是超出自己的業(yè)務(wù)范圍則不能接洽；科學(xué)性原則，不動產(chǎn)評估本身就是科學(xué)嚴謹?shù)囊豁椆ぷ鳎缓戏ㄐ栽瓌t，要求估價對象產(chǎn)權(quán)合法，也必須要以估價對象的合法權(quán)益為前提進行評估；整體性原則，必須要從整體上進行評估；

第二部分是經(jīng)濟原則，主要針對評估的價格：預(yù)期原則，這是客戶對于不動產(chǎn)未進行評估之前的預(yù)期值；最高最佳使用原則，評估人員通過一系列的合理論證，使得評估對象的價值達到最大；替代原則，所需要估價的對象不能讓價值高同等條件下的同樣估價對象，預(yù)防擾亂不動產(chǎn)評估市場；供求原則，供不應(yīng)求或者供過于求都會對多需要評估的對象的價格產(chǎn)生一定的波動；外部性原則，是外部環(huán)境對評估對象價格的影響，比如說自然地理環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等等；估價時點原則，要求不動產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)該是評估對象在評估時的客觀合理的價格。

二、不動產(chǎn)評估的主要因素

不動產(chǎn)評估會受多方面因素的影響，會影響不動產(chǎn)價格水平的高低，而且許多因素都具備普遍性和共同性原則，許多因素會全面的影響不動產(chǎn)的評估，這主要包括社會方面的因素、經(jīng)濟方面的因素以及行政方面的因素。

（一）社會因素

社會因素主要指社會人文狀態(tài)、心理狀態(tài)以及一般社會行為對不動產(chǎn)價格所造成的影響。社會因素會從多方面對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。比如說目前國家的人口狀況、城市化進程、公共設(shè)施、教育以及福利狀況、社會治安狀況、國家政治狀況等因素。舉例說明：人口狀況，目前我國人口發(fā)展迅速，80 后、90 后的人群是購買不動產(chǎn)的主力軍，因為要購買婚房，供不應(yīng)求，會導(dǎo)致不動產(chǎn)價格飆高。城市化進程，目前國家正在向小康生活邁進，加快了城市化的發(fā)展進程，所有青年和中年都想要在城市中安家生活，而不想在回到縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活，這也導(dǎo)致了不動產(chǎn)價格的變動。國家政治狀況，由于目前我國房價的飆升速度已經(jīng)超過居民的承受能力，國家下發(fā)了一系列的政策抑制房價的增長，導(dǎo)致了目前房價不在飆升，價格在平穩(wěn)期甚至在下降。

（二）經(jīng)濟因素

經(jīng)濟因素主要是指經(jīng)濟發(fā)展的狀況，居民的實際收入、居民儲蓄情況、財政收支、物價水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等這些都會對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生一定的影響，相比較社會因素來說，經(jīng)濟因素對于不動產(chǎn)評估的影響更為直接。舉例說明，一個新興發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較先進，所有在城市中工作的人都在先進的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中掙到了不小的存款，那么他們就有經(jīng)濟能力去購買不動產(chǎn)，而且還會帶動這座城市的發(fā)展，可若是一個靠山吃山靠水吃水的城市，房價過高，居民沒有經(jīng)濟實力購買，也會導(dǎo)致這座城市經(jīng)濟倒退。稅收、銀行貸款政策也會影響不動產(chǎn)評估，若是銀行的貸款政策放款，更有利于居民，那么進行貸款購買不動產(chǎn)的居民也會越來越多，影響不動產(chǎn)評估。

（三）行政因素

行政因素則是指國家經(jīng)濟制度行政法規(guī)以及政策對不動產(chǎn)價格的影響，主要包括土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃以及城市規(guī)劃、建筑規(guī)范等等，行政因素通過對這會、經(jīng)濟等行為施加一定的規(guī)范勁兒來影響不動產(chǎn)的價格。舉例說明，城市交通的建設(shè)，若是要在城市中某個區(qū)域修建地鐵，那么地鐵周邊的不動產(chǎn)價格便會隨之產(chǎn)生影響，城市規(guī)劃中的超市、教育機構(gòu)、人民廣場等的建設(shè)都會對周邊的不動產(chǎn)產(chǎn)生相應(yīng)的影響。由此可見行政因素對不動產(chǎn)評估產(chǎn)生的影響范圍很廣。

（四）個別因素

個別因素主要是不動產(chǎn)投于各種條件的差異而對其價格造成相應(yīng)的波動影響，屬于個別性，相對于上述影響因素來說影響范圍比較小。比如說和土地有關(guān)的自然條件，所要購買不動產(chǎn)區(qū)域的自然環(huán)境、在城市中所處的位置、溫度、濕度、日照等氣候條件這些都會對不動產(chǎn)評估產(chǎn)生影響，但是這些影響因素是因人不同的選擇所界定的。再比如建筑物類別，商業(yè)建筑、住宅建筑、公共建筑等等，還有建構(gòu)層數(shù)的不同，建筑材質(zhì)的不同，比如說磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)等等，還有建筑物是否安全舒適、建筑物的造型等等都會影響不動產(chǎn)的評估。

三、優(yōu)化不動產(chǎn)評估的策略

（一）做好市場環(huán)境的分析

目前中國不動產(chǎn)評估的市場環(huán)境在不斷的進行發(fā)展和變化，主要體現(xiàn)在體制、法制、從業(yè)人員素質(zhì)以及對不動產(chǎn)評估行業(yè)的認知方面、不動產(chǎn)評估機構(gòu)規(guī)模方面，市場環(huán)境無時無刻不在改變，因此為了優(yōu)化不動產(chǎn)評估，需要建立完整的客觀數(shù)據(jù)模型，包括不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)模型、經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)模型以及客戶數(shù)據(jù)模型，通過這三方面數(shù)據(jù)模型，不動產(chǎn)評估機構(gòu)可以更加準確直觀的觀察出市場環(huán)境的變化并做出相應(yīng)地改變，滿足顧客的需求。

（二）做好不動產(chǎn)價值分析

不動產(chǎn)評估機構(gòu)許多工作人員并不能很好的對不動產(chǎn)進行價值的分析，沒有豐富的知識和經(jīng)驗在評估工作中進行運用，因此為了做好不動產(chǎn)價值分析，首先要提高不動產(chǎn)評估人員的素質(zhì)，要求更多高校增加針對評估人員自身素質(zhì)的專業(yè)，加強評估人員的繼續(xù)教育管理力度，減少不良素質(zhì)評估人員的產(chǎn)生，更能夠讓不動產(chǎn)評估人員客觀公正的做好不動產(chǎn)價值分析。

（三）完善評估風(fēng)險預(yù)警體系

不動產(chǎn)評估工作過程中有時候因為評估人員的失誤或者是其他方面的影響會出現(xiàn)一些評估風(fēng)險，最終會造成很大的經(jīng)濟損失，也會造成客戶對不動產(chǎn)評估機構(gòu)的信任危機，因此為了保證不動產(chǎn)評估能夠穩(wěn)定的走下去，必須要完善評估風(fēng)險預(yù)警體系，宏觀調(diào)控不動產(chǎn)評估市場，避免出現(xiàn)評估風(fēng)險。

四、結(jié)語

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，與不動產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟活動日益繁盛，這就要求我們必須要對不動產(chǎn)價格作出準確的評估，但是不動產(chǎn)評估總是會受到各方面因素的影響，所以我們必須要對不動產(chǎn)有充分的了解，掌握不動產(chǎn)評估的影響因素，做出正確的不動產(chǎn)價值評估。