房地產泡沫催生房地產行業非法融資

【摘 要】回顧過去十多年間國內商品房價格變化，不可回避的問題是，房地產行業始終是社會重點關注的問題。房地產行業高于其他市場部門的利潤水平造成房地產業過度繁榮和房地產市場過熱，也吹起了房地產市場的泡沫。許多企業紛紛轉型為房地產企業，一時間中小房地產企業蜂擁而起，這些企業大部分資本實力較弱，在資本密集型的房地產行業中生存能力較差，面臨政府宏觀調控時，風險抵抗能力較低。一些房地產企業為了能夠生存下去，不惜進行非法融資。這些房地產企業的非法融資不僅給國民經濟健康發展埋下了隱患，威脅著我國經濟全面發展、健康發展和可持續發展，而且威脅著我國社會的和諧與經濟的穩定。本文從房地產泡沫出發，探討了房地產企業進行非法融資的原因。

【關鍵詞】房地產行業;非法融資

一、房地產泡沫成因

房地產泡沫是房地產價格在一定時期內，發生的連續的、較大幅度的上漲。房地產泡沫主要表現為房產價格嚴重脫離房地產實際使用者經濟承受能力的泡沫。導致房地產泡沫主要有四個原因：過度投機、非理性預期、信貸擴張和調控不力。

（一）過度投機

過度投機而導致地價飛漲，進而導致房地產泡沫的最直接、最重要的原因。主要表現在：一是從事房地產開發的企業呈現爆發式增加，房地產投資額快速增長。2003年至2018年中國的房地產開發企業數量從37123家增加到97938家，增長2.64倍;中國房地產企業投資額從2003年的1.02萬億元增加到2018年的12.03萬億元，增長11.79倍。與此同時，十幾年間城鎮固定資產投資額增長并沒有房地產投資額增長速度快，出現了投資額、房地產開發企業和城鄉固定資產投資的不吻合，助長了房地產投機。二是土地交易制度不健全，地方政府對房地產行業管理不完善，助長了一些企業的投機活動，從而催生了房地產行業投機性泡沫。目前房地產開發企業不斷地增加自身土地儲備，以待城市快速發展，土地增值，然后倒賣土地獲利，或通過開發樓盤炒作獲利，導致地價、房價飛齊漲。這些房地產企業的投機活動使國內的房地產開發投資變成了圈地投機，由此導致房地產價格虛高，泡沫越來越大。三是由于土地資源的有限，而與此同時，大城市人口在不斷增加，經濟在持續發展，城市框架不斷擴大，經濟高速發展和社會日益進步對土地更多的的需求與土地資源的有限之間的矛盾越來越突出。四是近十多年來人民幣升值預期加劇了外資投機于國內房地產業的趨勢，從而導致房地產泡沫進一步膨脹。

（二）非理性預期

隨著國內城市規模不斷擴張，土地價格有很巨大潛在升值空間，這是由于我國國內土地面積有限造成的，是不可回避和無解的問題和矛盾，土地的價格上漲必然會引起房地產價格在不斷上升。由于國內的房地產兼具消費性和投資性等雙重屬性，由此直接導致房地產市場成為經濟泡沫和價格泡沫的高發區域。當房地產需求以消費需求為主時，房地產價格會出現自穩定機制;當房地產市場需求以投資需求為主時，房地產價格表現出瘋狂上漲或下跌，難以實現自穩定，當然如果房地產市場出現買賣房地產的替代品市場時，替代品尤其是租房業務的發展會削弱和抵消房地產市場的價格上漲壓力，實現市場價格變化的理性回歸。但實際情況是租房雖然能滿足消費者住房需求，但受中國傳統文化的影響，”安居樂業“一直是老百姓的追求，因此決定了我國房地產市場需求具有很大的需求剛性。

（三）周期性信貸擴張

由于房地產是資金密集型產業，強大的資本實力是開發商進行房地產開發的基礎，隨著房地產開發企業規模不斷擴大，開發商的自有資金是無法滿足房地產開發需求的，必須向金融機構進行融資，如此巨大的融資規模，一般小型金融機構顯然難以負擔，因此房地產企業的最佳融資渠道就是銀行貸款。而房地產行業的高額投資回報，也誘使許多銀行在貸款實踐中，違規向房地產開發企業進行巨額授信。現實中只要房地產開發企業能夠順利地拿地，就可以以土地為抵押獲得銀行的貸款，從而啟動項目開發，在項目開發以后則通過銷售未建成的期房，獲得再融資，實現自身的資金良性循環。實踐表明，房地產抵押貸款與房地產價格之間是互為正向變化的。也就是說，房地產市場繁榮，房地產價格上升，刺激信貸需求，信貸需求進一步又刺激房地產市場再繁榮;反過來講，房地產市場萎縮則出現房價下跌、信貸收縮，信貸收縮進一步加劇萎縮，進一步出現信貸投資刺激房地產繁榮。歷史上，日本也曾經出現過類似的信貸過度引發的房地產泡沫破滅，廣場協議后日元大幅升值，日本政府為應對升值，為本國企業提供產業轉型融資，央行采取寬松貨幣政策，本國貨幣供給量快速增加，寬松貨幣政策初衷是為市場注入流動性，以發展實體經濟，但大部分資金并沒流入實體經濟，而是注入到證券市場和房地產市場，催生了房地產市場泡沫。當政府為應對通脹收縮銀根時，股市泡沫和房地產泡沫同時破滅，價格跳水，經濟衰退。而我國與日本相比，又存在很大不同，那就是從2003年到2018年的十年間，國內貨幣供應量（貨幣和準貨幣M2）增加了182.67萬億，增長了8.25倍，導致大量資金流入房地產業，造就了房地產泡沫膨脹，因此銀行信貸擴張是造就房地產泡沫重要的罪魁禍首。

（四）政府調控不力

縱觀過去十年間，國內房地產價格在宏觀調控下一路飆升，出現了越調越高，越高越調的悖論。2001年至2003年國家為了支持房地產行業發展，出臺了很多支持政策。此后，房地產業發展飛速，房價上漲過快，為抑制投資，打擊投機，政府收緊地根和銀根，停止農地轉為城市建設用地，提高房地產開發資金自有比例，提高銀行存款準備金率以及金融機構存貸款比率。2005年中國人民銀行調整全國商業銀行個人購房貸款政策，國務院下發了“國八條”以遏制房地產價格過快上漲。2006年國家仍然難以遏制房價上漲，政府從稅收、土地、信貸等多個方面對房地產行業進行調整。2008下半年金融危機，中國房地產市場進入短暫的低谷，為應對經濟危機對房地產行業的影響，政府宏觀調控政策出現逆轉，銀行利息率與存款準備金率下調，降低購房貸款利率和首付款比率，2009年調控政策收到成效，房地產市場轉為亢奮。為了抑制過快增長，2009年下半年國務院下發了促進房地產行業穩定發展的“國四條”。2013年3月1日國務院下發國五條，二手房交易房價應聲上漲。政府本來要使過高房價回歸到合理價位，征房產稅后增加了購房成本，直接推高了房價，出現調控結果和調控目標不一致的問題。總結過去十多年來，我們發現房地產市場宏觀調控表形出一些基本特征。一是越調越高，越高越調，這種悖論說明國內購房壓力和房地產市場需求本身非常強大。二是政府調控手段越來越豐富，以組合拳方式應對房地產市場過度需求的調控格局初步呈現。三是調控措施對于改革既得利益集團的利益調解效果不顯著。四是宏觀調控重點是基于凱恩斯主義的，沒有在收入改善和房地產市場健康發展長遠利益調控層面實現重大突破。

二、房地產泡沫催生房地產行業非法融資

房地產泡沫不斷吹大能夠給房地產行業投資者帶來更高的投資回報。目前房地產投機活動依然有一定的空間，從事房地產行業的市場主體受高額利潤的驅使，在自身資本實力不夠的情況下，一些房地產開發企業和購房者仍然進入房地產市場。房地產市場是一個資本密集型產業，無論是進行樓盤開發還是購買商品住宅都需要大量資本。在國家“房住不炒”的大政策背景下，一些房地產企業和購房者無法從正規渠道融資，那么這些房地產行業的市場主體在高額投資回報的誘惑下，就只能進行非法融資。

（一）購房者非法融資

購房者作為房地產市場的終端消費者，有一部分是房地產投機客。他們往往以最小代價買入數套甚至數十套房產，待房產價值升高之后再賣出，以賺取差價。在國家的住房按揭貸款政策下，這些投機客無法從銀行獲取貸款。還有一部分房地產行業無效需求者，即有住房需求但是無力承擔房產價格，這些無效需求者一般也無法從銀行獲取貸款，要想買房只能從其他渠道獲取資金。

在購房者無法從正規渠道融資的情況下，他們只能進行非融資。以高息利誘進行非法集資、以虛假事由在銀行進行騙貸、違規使用信用卡套取現金、在互聯網金融平臺上進行借貸，甚至是民間高利貸。

（二）房地產企業非法融資

在國內房地產業與金融機構的關系非常密切，而導致這種特殊關系的主要原因是房地產行業具有資本投入大、價值高的特點。研究顯示，在國內房地產開發企業項目投入資金的20%—30%是由金融機構提供的。建筑企業經常要為擬開發項目墊付30%—40%的資金，而這部分資金大多是金融機構貸款解決的。在前幾年的房地產高額回報的刺激下，房地產企業盲目拿地，全國出現了一個有一個“地王”，當前在“房住不炒”背景下，房地產價格上漲乏力，而政府又嚴控資本進入房地產市場，防止房地產泡沫進一步吹大。目前，很多房地產企業經營步履維艱，甚至出現破產清算的情況。一方面，高價拿地擠占了企業大部分流動資金，另一方面，房地產價格上漲乏力，導致資金回籠困難。

有些房地產企業為了存活下去，進行了各式各樣的融資，包括沖擊IPO、發行債券等。但是對更多的中小房地產企業來說，融資渠道有限，一旦銀行拒絕貸款，幾乎沒有從正規渠道獲得資金的可能。為了能夠獲得流動資金，只能鋌而走險，進行非法融資，包括從銀行騙貸、設立虛擬的P2P融資項目、高息非法集資、違規出售樓盤、違規發行信托產品等。

三、結語

房地產行業的非法融資讓不該流入房地產行業的資金流入房地產行業，一是，政府在房地產行業的宏觀調控政策無法落實;二是，政府無法對社會資本的流向進行有效監控。房地產行業一旦有波動將有可能引發局部金融風險甚至系統性金融風險的可能。

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[3]張金霞.淺析我國房地產泡沫的形成原因及防范措施[J].科技信息， 2013（12）.

作者簡介：魯兵（1992-），男，漢族，湖北襄陽人，現任西藏警官高等專科學校偵查系教師，本科，助理講師，研究方向：經濟犯罪案件偵查。