論破產程序中購房人的權益保障

陳 暢 陳 文

貴州恒易律師事務所，貴州 貴陽 550081

近年來，我國房地產行業發展迅猛，但隨著房地產行業政策的調整、房地產市場逐漸飽和以及房地產行業的競爭加劇等，司法實踐中房地產企業破產呈上升趨勢。房地產企業不同于一般類型企業，其涉及利益主體紛繁復雜，涉眾面廣，一旦企業進入破產程序，如何平衡各類債權人的利益，尤其是購房者的權益保證問題，已經成為辦理房地產企業破產案件的重點及難點。本文將從購房者的分類、購房者權益保護的法律規范及司法現狀以及如何完善購房類債權人權益保護等方面來分析破產程序中購房者權益的保障，以期對司法實踐有所裨益。

一、購房者債權人的權利分類

(一)支付了全部購房款的購房人

1.在房地產企業進入破產程序前，購房人與房開企業已經簽訂房屋買賣合同并支付了全部的購房款，依據《關于審理企業破產案件若干問題的規定》(以下簡稱：《破產案件規定》)第七十一條第一款第5項及《企業破產法》第三十八條等規定，已支付全部購房款的購房者對其所購房屋享有取回權。

(二)支付了大部分購房款的購房人

與上述情況相反，若房屋未建成未交付，且購房者并未支付全部購房款，但已支付大部分購房款。此時購房者與房開企業均為完全履行房屋買賣合同，且并未辦理產權登記，購房者不享有房屋的所有權，也不享有取回權。此時破產管理人依據《企業破產法》第十八條的規定可以選擇繼續履行合同或選擇解除合同。若管理人決定繼續履行合同，那購房者依據房屋買賣合同對破產企業所享有的債權依據《企業破產法》第四十二條的規定，作為共益債務清償。但若管理人決定解除房屋買賣合同，購房者依據房屋買賣合同對破產企業所享有的債權將可能作為普通債權清償。

(三)支付了小部分購房款的購房人

除了以上已支付了全部購房款或大部分購房款的購房者，實踐中，還存在許多僅支付了小部分購房款的購房債權人。該類購房債權人所支付的購房款并未超過50%，其權益并無明確的法律規定予以保障或明確，此時管理人可以選擇繼續履行該，類房屋買賣合同，或者選擇解除合同。若管理人選擇繼續履行合同，購房者仍需按合同約定支付剩余房款，若破產企業能通過破產重整繼續建設房產項目，那購房者最終可能取得所購房屋的產權。若破產企業不能完成在建工程的后期建設，則債務人對購房者產生的債務為共益債務，以破產財產隨時清償。但若管理人選擇解除房屋買賣合同，則購房人因解除合同所享有的債權將作為普通債權申報，這也是司法實踐中的慣常做法。

二、有關購房者債權人權益保護的法律規范及司法實踐現狀

目前，我國涉及到有關購房者債權人權益保護的法律規范主要包括《合同法》《物權法》《企業破產法》《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱：《批復》)、《關于審理企業破產案件若干問題的規定》及《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱：《執行異議的規定》)等。本文所討論關于房開企業破產程序中購房者債權人權益保護的法律規定都分散于不同規范性文件中，這些文件的性質與法律位階不同，所規定內容存在沖突，尚未形成統一適用的規范體系[1]。

例如，依據《合同法》第286條的規定，建設工程承包人的工程債權具有法律明文規定的優先權，但《批復》中第二條又規定了建設工程承包人的優先權順位在交付了全部或大部分購房款購房人之后，單從法律效力上看，后者作為司法解釋，其法律效力應低于前者。另一方面，《批復》中對于已交付大部分購房款作為享有優先權依據，卻未對該“大部分購房款”作明確解釋。

又如，購房人所享有的權利產生于房屋買賣合同，其性質本質上屬于債權范圍，在破產程序中賦予購房者權利優先性，與其他債權人相比，與債權平等性原則相違。嚴格來說，購房類債權人的債權優先性是缺乏明確的法律依據的，以少數司法解釋條款來規定該優先性權利，在與現存的法律制度沖突的同時，也會影響其他法律主體的權利。

由于對購房者債權的保護無直接的法律規定，更多出于對社會問題而非法律規范的考慮，司法實踐中一般比照相關的法律規范進行類推適用。濟南“爛尾樓彩石山莊事件”的處置，開創了購房者債權人優先權保護的司法先河，為處理同類型房開企業破產債權關系提供了重要參考啟示。2014年7月，最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示問題答復，認可購房人優先受償權，并肯定了房屋已建成情形下購房人的房屋交付請求權和房屋未建成時購房人的購房款返還請求權。最高法的這一答復為全國處理爛尾樓債權關系提供了參考，具有重要意義[1]。

三、房地產企業破產時購房者債權人權益保護的完善建議

(一)完善購房者債權人取回權認定標準

《企業破產法》中規定只有享有所有權的權利人可以主張取回權，但依據《破產案件規定》第七十一條第一款第5項、第6項及第七十二條的規定，未辦理產權過戶登記但已經向買方交付的財產，或雖未辦理過戶登記也未交付，但買方已完全支付對價的財產，不屬于破產財產，財產權利人有權取回。雖然《企業破產法》的頒布時間晚于《破產案件規定》，但《企業破產法》實施后《破產案件規定》并未被明文廢止，即《破產案件規定》仍可適用，因此，購房類債權人在滿足《破產案件規定》第七十一條第一款第5項、第6項的規定時，應當被賦予取回權。對此，筆者有如下幾點建議：

1.明確已交付未過戶的房屋購房人享有取回權

從《破產案件規定》立法本意上看，《破產案件規定》之所以規定在破產程序中已交付未過戶的房屋不屬于破產財產，正是考慮到在實踐中，許多購房者在支付全部購房款或已經實際占有使用房屋，但因房開企業欠繳稅款、市政建設費用或者惡意拖延導致產權登記拖延長期無法辦理的情況。此時若以產權登記為認定房屋產權歸屬的唯一標準，將購房人所購房屋劃入破產財產，對已經完全履行購房合同義務的購房者來說是極為不公平的，且不利于社會穩定及市場交易安全的保障。綜上，筆者認為，為更好的保護在購房交易中處于弱勢的購房者的利益，可在《企業破產法》或相關司法解釋中明確已交付給購房人的房屋，因房開企業的原因未辦理或未及時辦理產權登記，則該房屋不屬于破產財產，購房人可依據取回權制度要求房開企業辦理產權登記。

2.明確已支付全款的購房人享有取回權及認定標準

依據《破產案件規定》第七十一條第一款第5項的規定，雖未轉移占有，但買受人已完全支付對價的特定物不屬于破產財產。據此，購房人所購房屋雖未辦理產權登記，但若購房人已經就所購房屋支付全款，則應認定該房屋不屬于破產財產，購房人可依據取回權制度要求房開企業辦理產權登記。但在司法實踐中，以上述規定作為保障已完全履行合同義務的購房人利益的依據時，應當對交易真偽的認定標準作出明確規定，以防止在房地產企業破產時購房人與企業惡意串通，損害其他債權人的利益。例如，在判斷購房人是否享有取回權時，應當明確付款事實需發生在破產申請前，以及主張付款事實的憑證的具體標準等。

在所購房屋已經建成且具備交付條件的情況下，能否行使取回權直接影響購房者在房地產企業破產時能否獲得房屋所有權，雖然《破產案件規定》中對此已有相關規定，但作為購房債權人維護自身權益的重要途徑，取回權的適用標準應當在《企業破產法》或相關司法解釋中加以明確，這將更有助于購房者維權，也能統一司法實踐中的審判標準，有利于破產案件的推動。

(二)明確購房者債權優先性的認定標準

在房地產企業破產時，若無法通過重整繼續建設，則購房者的權利將轉化為債權請求權。此時購房者債權是否享有優先性將直接影響其最終的權益保障。目前，關于保障購房者債權優先性的相關規定散見于不同的法律規定中，呈現為分散沖突，難以很好的保護購房者的權益。有法可依是保障司法程序依法推進的重要保障，對購房者債權優先受償權的保護，應在《企業破產法》中或出具相關司法解釋對購房者債權優先受償的標準作出明確規定。筆者認為，對于購房人債權優先性的認定可分以下幾種情況討論：

1.購房人已支付全部購房款

實踐中，房地產企業常因資金不足、項目開發中斷導致破產。若是房地產企業在破產程序中無法通過重整將爛尾項目重建，那已支付全部購房款的購房人則因客觀原因無法行使取回權，此時購房人的物權請求權轉化為購房款返回請求權。由于該類購房人的債權本身就是由具有優先性的物權請求權轉化而來，若是將該類債權與其它普通債權一并而論，對該類購房人有失公平。且依據《批復》第二條之規定，已支付全部購房款的購房人的債權優先于建筑工程的承包人的工程債權及擔保債權。因此，筆者認為，該類購房人的債權優先于普通債權甚至工程債權及擔保債權等優先債權受償并無不當。

2.購房人已支付大部分購房款

針對已支付大部分購房款的購房人，該類購房人雖然不符合行使取回權的條件，但《批復》第二條規定，支付大部分購房款的購房人的債權依然優先于建筑工程的承包人的工程債權及擔保債權。由于《批復》第二條中并未對“大部分購房款”的具體比例作出明確規定，而司法實踐中常以《執行異議的規定》中第二十九條第三款中超過50%作為參考依據，該做法看似合理，但僅以交付金額的多少作為判斷依據，甚至交付金額相差不大的情況下，對其他購房人尤其是已交付購房款接近50%的購房人，顯然是不夠公平的。

因此，筆者認為，在依據上述規定認定該類購房人的債權優先性的同時，可對其他條件加以明確或限制，以此彌補因判斷條件單一而導致的公平性問題。對其他條件的明確或限制可以從以下幾個方面考慮：

(1)在《房屋買賣合同》中注明支付50%的購房款將可能享有的優先權，由購房者自主選擇，自擔風險。

(2)明確購房者必須是自然人，且是出于生存居住需要購買房屋，若所購房屋為商業性用房，則購房人的債權不享有優先性。

(3)購房人與房地產企業所簽訂的買賣合同真實有效，且已在破產案件受理前實際支付購房款，并持有合理的支付憑證。

在考慮購房者債權受償順序時，應當充分考慮現有法律規范及購房消費者所牽涉的社會穩定問題，將其作為一項專門的法律制度納入法律規范體系中。雖然司法實踐中常以《批復》類推適用，作為認定購房者債權優先性的法律依據，但《批復》的施行早于《企業破產法》，且《批復》屬于民事一般法的范疇，而《企業破產法》屬于民事特別法的范疇，通過《企業破產法》來規定購房者債權優先性會使法律體系更完整、實體內容更詳細[2]。

在《企業破產法》中增加對購房者債權優先性的規定，要注意到與已頒布的法律法規保持統一性及法律銜接的問題。例如，針對《批復》中對優先性已有的原則性規定，《企業破產法》可在其基礎上對房開企業破產時購房者的權利作細化規定，尤其是要明確購房人享有優先受償權的適用條件，包括所購房屋性質、所付購房款的比例、有無違約的情況等。其次，由于賦予購房者優先受償權可能導致違背物權優先于債權的一般性原則及債權平等原則，要解決這些問題，都需要相應的法律制度配套實施，以保證司法實踐與法律理論保持統一。在考慮這些配套制度時，可以從社會政策的角度，以特別法的形式合理突破一般原則，將購房者的優先受償權轉化為法定優先權。

(三)完善企業破產時管理人合同解除權的規定

依據《企業破產法》第十八條的規定，當房開企業破產時，管理人對于雙方皆未履行完畢的房屋買賣合同享有法定解除權。由于該解除權適用范圍較廣，更是直接影響購房債權人的根本權益，筆者認為，為保護購房者的合法權益，應當對管理人行使解除權的條件加以限制。例如，雖然購房者未支付全部購房款，也未實際占有使用房屋，但在企業破產前已經辦理了預告登記的，由于預告登記已具備公示效力，具備對抗第三人的效力，且使得購房者對所購房屋享有期待利益，這一類購房者不應與其它未辦理預告登記的購房者混為一談，其所享有的期待利益不應當因為管理人選擇解除合同而消滅，此時應當對管理人的解除權作出限制[3]。

四、結論

房地產企業破產案件頻發，其中涉及的購房人權益問題一直是司法實踐的難點，也是社會關注的熱點。目前，我國未就房地產企業破產案件中購房者債權人權益保護問題形成完整、統一的法律規范體系。立案層面的缺失，導致司法審判工作難以統一，難以合理保障購房者的合法權益。本文在認可購房者債權優先性的意義的基礎上，通過分析破產案件中各類購房人的權利差別、法律規范及司法工作現狀，立法層面對如何保障購房人的權益提出建議。因購房者權益的復雜多樣性，不同情形下的購房人具有不同的權利清償順位，但隨著學界的理論研究與司法實踐的不斷深入，對購房人權益保障一定能取得更多進展。