房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算的幾個(gè)實(shí)務(wù)問題探討

白景龍

江蘇品悅律師事務(wù)所，江蘇 宜興 214206

近年來，由于經(jīng)濟(jì)形勢影響以及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算的案例開始較多見諸報(bào)端。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)牽涉主體廣泛、維穩(wěn)任務(wù)繁重、法律關(guān)系復(fù)雜、標(biāo)的額較大等，是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程。

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算，存在與普通工業(yè)企業(yè)破產(chǎn)清算較大的不同和額外的難度，主要體現(xiàn)在破產(chǎn)清算過程中可能接觸到建設(shè)項(xiàng)目的行政審批、建設(shè)工程的規(guī)劃調(diào)整或設(shè)計(jì)變更、綜合驗(yàn)收、土地增值稅清算等稅務(wù)處理、購房業(yè)主的按揭貸款、復(fù)工續(xù)建所需要的資金、復(fù)工續(xù)建過程中的管理人監(jiān)管、已完工工程的保修責(zé)任等諸多問題。這就要求破產(chǎn)管理人不僅應(yīng)具備破產(chǎn)法律知識(shí)，也應(yīng)該具備一定的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算程序中，存在較多的細(xì)節(jié)工作需要破產(chǎn)管理人勤勉盡責(zé)去處理，本文僅從以下幾個(gè)實(shí)務(wù)問題進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)原因主要是受經(jīng)濟(jì)形勢和國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，也有自身經(jīng)營管理不善的原因，部分企業(yè)還存在融資過程中形成的企業(yè)間“互保聯(lián)保”的擔(dān)保債務(wù)的拖累。實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的主要特點(diǎn)是：

(一)債權(quán)人主體較多。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的債權(quán)人不僅包括常規(guī)的銀行、稅務(wù)、民間借貸債權(quán)人、材料供應(yīng)商等，還涉及物管中心、公積金中心、購房戶、建設(shè)工程承包商、農(nóng)民工等主體。各主體間法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，債權(quán)實(shí)現(xiàn)先后順序的問題尤其顯著。

(二)債務(wù)規(guī)模較大。由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中的資金需求，以及開發(fā)房地產(chǎn)過程中的“低注冊資本、高借款”的融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉案債權(quán)金額較高。

(三)容易造成群體性事件。購房業(yè)主、承包人工程款、農(nóng)民工工資、材料供應(yīng)商等債權(quán)人由于人數(shù)較多、債權(quán)受償情況關(guān)乎其切身利益，如果處理不善極易引發(fā)群體性事件，給案件審理和社會(huì)維穩(wěn)造成極大壓力，案件審理難度大。

(四)結(jié)案周期長。由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算中往往存在較多訴訟案件需要處理、待售的房產(chǎn)需要處置、土地增值稅需要清算等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的審理難度較大，結(jié)案周期較長。如果屬于“爛尾”樓盤，復(fù)工續(xù)建過程中的行政審批、資金募集等尤其難于解決。

二、破產(chǎn)重整和破產(chǎn)清算的選擇

破產(chǎn)重整是指通過司法權(quán)力的引導(dǎo)和干預(yù)，對(duì)瀕臨破產(chǎn)但有復(fù)蘇希望的企業(yè)，積極拯救，促使債務(wù)人企業(yè)與利害關(guān)系人協(xié)商合作，避免企業(yè)破產(chǎn)清算的法律制度。[1]

基于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點(diǎn)，破產(chǎn)管理人甚至全體債權(quán)人應(yīng)該在破產(chǎn)重整和破產(chǎn)清算兩大程序之間作出選擇。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件應(yīng)該優(yōu)先選擇破產(chǎn)重整程序，主要是考慮到以下幾個(gè)因素：

(一)從司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，破產(chǎn)重整相比破產(chǎn)清算程序，能夠使普通債權(quán)人獲得更高的清償率。一定程度上有利于化解普通債權(quán)人的尖銳矛盾和過激情緒。

(二)從資產(chǎn)保值增值角度，應(yīng)努力避免出現(xiàn)“爛尾”工程。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)主要為期房或在建工程等不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)所占資產(chǎn)比例一般較少。房地產(chǎn)企業(yè)若進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，在建房產(chǎn)變成爛尾樓，影響其變現(xiàn)價(jià)值或變現(xiàn)過程中大幅貶值，難以及時(shí)實(shí)現(xiàn)其合理價(jià)值，影響全體債權(quán)人的受償。

(三)從維護(hù)金融市場穩(wěn)定的角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金大部分來源于銀行貸款，企業(yè)破產(chǎn)將有可能引發(fā)銀行不良貸款大幅攀升，甚至觸發(fā)不良貸款監(jiān)管紅線，造成區(qū)域性金融災(zāi)難。

三、對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的保全

房地產(chǎn)企業(yè)一般都開發(fā)建設(shè)商品房，在破產(chǎn)程序中，破產(chǎn)管理人應(yīng)注意區(qū)分房屋權(quán)屬情況。歸屬于破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)及時(shí)委托評(píng)估，拍賣變價(jià)；歸屬于買受人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書。但是自破產(chǎn)管理人接管企業(yè)后，直至完成區(qū)分權(quán)屬之前，管理人申請解除其他法院的保全措施、中止執(zhí)行程序的同時(shí)，應(yīng)該主動(dòng)對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行破產(chǎn)保全。

破產(chǎn)程序一開始便會(huì)對(duì)各種債權(quán)人包括某些擔(dān)保債權(quán)人的利益直接形成威脅。各個(gè)債權(quán)人的自利本性驅(qū)使其搶先執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，其結(jié)果是債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)將遭受毀滅性打擊。[2]理論上“破產(chǎn)保全”是指破產(chǎn)程序開始時(shí)旨在保持債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的完整性給予的限制性措施的統(tǒng)稱。破產(chǎn)保全制度設(shè)立的基礎(chǔ)是破產(chǎn)程序開始前所有破產(chǎn)債權(quán)人的地位的平等性，目的是為了保持債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的完整性從而實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)預(yù)防和破產(chǎn)債權(quán)最大化受償。破產(chǎn)保全的實(shí)質(zhì)就是保護(hù)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)在破產(chǎn)程序開始時(shí)處于完整狀態(tài)，可以增加，但不能以任何形式減少。[3]

考慮到破產(chǎn)企業(yè)管理缺失以及其他可能性而造成的購房業(yè)主可能存在的不恰當(dāng)?shù)奈餀?quán)登記行為，根據(jù)破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，破產(chǎn)管理人應(yīng)該主動(dòng)申請管轄法院對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行破產(chǎn)保全。

四、稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算不同于工業(yè)企業(yè)破產(chǎn)清算的稅務(wù)問題，突出表現(xiàn)在土地增值稅清算。土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知，“納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的”，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。破產(chǎn)程序最終將注銷企業(yè)工商、稅務(wù)等登記手續(xù)，因此土地增值稅清算問題無法避免。

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，往往因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)進(jìn)度未竣工、缺少發(fā)票等情況造成無法按正常程序進(jìn)行土地增值稅清算；當(dāng)然土地增值稅清算工作也存在工作量較大、清算周期長的問題，即使按正常程序進(jìn)行土地增值稅清算，也將嚴(yán)重影響破產(chǎn)清算程序。如何在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算過程中處理土地增值稅清算問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)清算有較大的現(xiàn)實(shí)意義。參照土地增值稅的征稅特點(diǎn)，有兩種方案可以作為參考：

(一)核定征收方法確定應(yīng)繳土地增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》，在“賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額”時(shí)，可以采用核定征收的方式確定稅額。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，無法獲取完整的建工發(fā)票，屬于費(fèi)用憑證殘缺不全的情形，采取核定征收的方式具有事實(shí)和法律依據(jù)。

(二)第三方稅務(wù)鑒證方法確定應(yīng)繳土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算過程中，如果破產(chǎn)企業(yè)依法設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿，資料保管比較完整的情況下，土地增值稅測算的障礙僅僅是由于債權(quán)不能全額清償造成的發(fā)票短少問題，但是實(shí)際的支出情況能夠在會(huì)計(jì)賬簿完整反映。在這種情況下，土地增值稅的稅額從計(jì)算的角度來說，是能夠得出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)論。而采取第三方稅務(wù)鑒證，確定準(zhǔn)確的稅負(fù)，可以在最大限度維護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益與稅收征管兩個(gè)方面取得平衡。

五、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的處理

合同法第二百八十六條規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

在破產(chǎn)程序中，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是比較復(fù)雜的問題，難以一概而論，應(yīng)著眼于施工進(jìn)度、合同約定、已付款金額的審計(jì)數(shù)據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估意見綜合判斷優(yōu)先權(quán)情況。雖然無法完全細(xì)化處理方案，卻是破產(chǎn)管理人在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算過程中應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的工作。

六、小額債權(quán)組的設(shè)置必要性

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件普通債權(quán)中債權(quán)金額比較小的債權(quán)人普通債權(quán)人的人數(shù)比例較大，但是占普通債權(quán)金額的比例較小。并且小額債權(quán)人往往以購房者居多。為了充分了解小額債權(quán)人的訴求，提高重整效率，防止爆發(fā)維權(quán)和信訪程序，設(shè)置小額債權(quán)組，有利于破產(chǎn)管理人針對(duì)不同的利益訴求群體，設(shè)定不同的清償率，最大限度實(shí)現(xiàn)公平受償，提高重整計(jì)劃草案通過的可能性，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

七、復(fù)工續(xù)建的資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源包括房地開發(fā)貸款、商品房預(yù)售收取的定金或首付款、民間借貸融資、施工企業(yè)墊付的工程款項(xiàng)等，較少會(huì)投入全額的自有資金。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中的“爛尾”樓盤復(fù)工需要大量啟動(dòng)資金。復(fù)工續(xù)建的資金籌集，可以考慮如下來源：

(一)引入投資人。房地產(chǎn)企業(yè)之所以進(jìn)入破產(chǎn)程序，恰恰是資金鏈出現(xiàn)問題。為了防止“爛尾”樓盤的資源浪費(fèi)，引入投資人注入資金復(fù)工續(xù)建以求破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化，是優(yōu)先需要進(jìn)行考慮的方案。

(二)向債權(quán)人借款。在無法引入投資人的情況下，可以考慮與債權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，通過向債權(quán)人借款的方式獲取復(fù)工資金。舉借復(fù)工資金的目的是為了全體債權(quán)人利益，根據(jù)破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，借款的性質(zhì)屬于共益?zhèn)鶆?wù)，在清償時(shí)與破產(chǎn)費(fèi)用在同一順位，并可隨時(shí)清償。

(三)從破產(chǎn)企業(yè)債務(wù)人處回收資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于存在房地產(chǎn)預(yù)售制度，往往在建設(shè)過程中就已經(jīng)開始簽約銷售，因此可能會(huì)出現(xiàn)較大額的應(yīng)收帳款(即使房屋尚未竣工驗(yàn)收的情況下)。根據(jù)案件具體情況，催收歸屬于破產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收帳款，也是解決復(fù)工資金的有效途徑。

需要提到的是，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)原因的千差萬別，使得破產(chǎn)管理人履行職責(zé)時(shí)，應(yīng)該更加注意到具體個(gè)案的突出特點(diǎn)，針對(duì)具體問題，在法律框架下尋求最優(yōu)的解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的特點(diǎn)，決定了案件的復(fù)雜性，也更加考驗(yàn)破產(chǎn)管理人的知識(shí)儲(chǔ)備水平和辦案能力。