淺析我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

王瑞琪

西北大學(xué)法學(xué)院，陜西 西安 710127

預(yù)告登記制度最早發(fā)祥于歐洲，后為許多大陸法系的國家(地區(qū))借鑒并發(fā)揚(yáng)，比較典型的有德、日、我國臺(tái)灣地區(qū)等，它是一項(xiàng)不可或缺的物權(quán)制度。近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，擁有更多信息優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)商不惜違約“一房二賣甚至多賣”獲利的事件屢見不鮮。違約的代價(jià)遠(yuǎn)低于違約后的收益，購房人不能得到有效保護(hù)。而以房產(chǎn)為核心的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度就是解決該現(xiàn)狀的最有效措施，其在化解房產(chǎn)交易信息不對(duì)等、平衡雙方利益方面有著至關(guān)重要的意義。

一、預(yù)告登記制度的內(nèi)涵

預(yù)告登記的內(nèi)涵在我國學(xué)界有許多不盡相同觀點(diǎn)，例如：梁慧星教授認(rèn)為預(yù)告登記制度設(shè)立的意義在于保障一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)在未來某一時(shí)刻的實(shí)現(xiàn)，而該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)是基于保證將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所產(chǎn)生的。而王利明教授則認(rèn)為此種登記的價(jià)值在于實(shí)現(xiàn)債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，并保證其所涉及的物權(quán)在未來能夠得以順位，由此而產(chǎn)生的一種提前登記。

筆者認(rèn)為，預(yù)告登記的內(nèi)涵是指在物權(quán)尚未完全發(fā)生移轉(zhuǎn)時(shí)，為確保權(quán)利的變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而對(duì)以此種物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)所進(jìn)行的事先登記。將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行登記，其旨在使其具有對(duì)抗第三人的效力，并使阻礙其物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，從而確保將來本登記的實(shí)施。

二、預(yù)告登記制度的現(xiàn)實(shí)局限性

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一與現(xiàn)實(shí)局限性

2007年《物權(quán)法》列入的不動(dòng)產(chǎn)登記制度雖取得了巨大的進(jìn)展，但該法中許多條文仍屬于概括規(guī)定，預(yù)告登記制度也僅僅是一個(gè)框架式的存在，隨后出臺(tái)的《房屋登記辦法》等規(guī)定雖在程序方面為登記制度的完善提供了一定程度的潤色，但仍然缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的總體概括與具體細(xì)化。我們必須承認(rèn)，截止目前，我國仍未建立起一套統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)雜亂

在《物權(quán)法》第10條中，國家規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)，但該項(xiàng)條款目前仍是一種理論性規(guī)定，并未得到較好的貫徹落實(shí)。在我國，不動(dòng)產(chǎn)登記按其所屬種類和級(jí)別由不同機(jī)關(guān)進(jìn)行，而對(duì)某塊土地之上的房屋登記時(shí)，既要對(duì)土地進(jìn)行登記，也要對(duì)地上建筑進(jìn)行登記，且二者登記機(jī)關(guān)亦不相同。這就造成了執(zhí)法資源的大范圍浪費(fèi)，并影響交易效率。

(三)預(yù)告登記程序不完備

其一，在我國確認(rèn)預(yù)告登記失效的相關(guān)法條中，并未具體區(qū)分3個(gè)月內(nèi)未登記的原因。筆者認(rèn)為，若未登記是由登記人主觀原因引起，則存續(xù)期間屆滿該預(yù)告登記自然失效。由客觀原因或其他不可抗力引起的，應(yīng)當(dāng)給予一定的法律救濟(jì)，如允許存續(xù)期間的中斷或中止。

其二，在我國目前的法律制度中，尚未建立關(guān)于將預(yù)告登記向本登記過渡的程序。預(yù)告登記的終極目標(biāo)就是將該事先登記推進(jìn)到關(guān)于該所有物本身所應(yīng)進(jìn)行的登記，從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果最后沒有推進(jìn)到本登記，那么此制度的目的就未能得以實(shí)現(xiàn)。但目前我國《物權(quán)法》只規(guī)定權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在能夠登記之日起3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行物權(quán)的變更登記，而沒有規(guī)定將預(yù)告登記過渡到本登記的具體步驟和程序。

三、中德不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)比

(一)相同之處

我們國家與德國目前均承認(rèn)并執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記主義原則，當(dāng)事人雙方在交易過程中所達(dá)成的合意只是對(duì)于債權(quán)合同的成就，而尚未發(fā)生相關(guān)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。只有對(duì)于該物的本登記才能真正使該物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

與此同時(shí)，我們國家與德國設(shè)立該制度的最終目標(biāo)都是確保將來能夠順利實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。而物權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提是雙方已就協(xié)議達(dá)成一致意見或已訂立相應(yīng)的合同，所以上述兩國的預(yù)告登記制度均將為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)作為其所保護(hù)的對(duì)象。

(二)差異之處

1.登記調(diào)控的范圍不同

我國物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記適用于獲取不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。而從《德國民法典》的相關(guān)規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，德國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記不僅包括為了保全請(qǐng)求給予土地權(quán)利或廢止土地權(quán)利的權(quán)利，以及設(shè)立在土地上的其他相關(guān)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)；還包括了保全變更該項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容或順位的請(qǐng)求權(quán)等，調(diào)控的范圍遠(yuǎn)比我國廣泛。

2.登記的效力不同

根據(jù)我國《合同法》，買受人在預(yù)告登記后具有優(yōu)先購買權(quán)，并可以之對(duì)抗其他買受人；若出讓人未經(jīng)買受人允許在該標(biāo)的物上設(shè)立其他妨害最終物權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，則可認(rèn)定其無效。

德國預(yù)告登記具有以下效力：保全請(qǐng)求權(quán)、保全順位、預(yù)告登記發(fā)生效力的非絕對(duì)性；而我國并無后兩項(xiàng)相關(guān)規(guī)定。

3.是否規(guī)定抗辯權(quán)不同

德國為預(yù)告登記的義務(wù)人設(shè)立了抗辯權(quán)。而其同時(shí)規(guī)定，縱然已進(jìn)行并完成預(yù)告登記，義務(wù)人仍不會(huì)絕對(duì)地喪失對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施買賣、出租或其他處分權(quán)。這些行為一定情況下仍可發(fā)生效力。而我國目前尚未設(shè)立義務(wù)人的抗辯權(quán)。

通過比較兩國的制度設(shè)置不難發(fā)現(xiàn)，德國預(yù)告登記制度在運(yùn)用時(shí)所能發(fā)生的效力、其成立的條件的范圍等較之于我們的制度都更加完善具體一些。為進(jìn)一步改進(jìn)與發(fā)展我國預(yù)告登記制度的適用，筆者認(rèn)為，我國應(yīng)持主動(dòng)積極地學(xué)習(xí)態(tài)度借鑒德國的相關(guān)規(guī)定，將德國在該制度中較為先進(jìn)與成功的方面引進(jìn)來，從而改進(jìn)現(xiàn)階段我國所適用的預(yù)告登記制度的相關(guān)細(xì)節(jié)。

四、對(duì)完善預(yù)告登記制度的幾點(diǎn)建議

(一)擴(kuò)大預(yù)告登記范圍

在《物權(quán)法》第二十條中，僅買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議適用預(yù)告登記，但在目前看來范圍過于狹窄，筆者認(rèn)為凡有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)力變更的情形均應(yīng)適用預(yù)告登記，因此我國應(yīng)借鑒外國的相關(guān)規(guī)定，將以設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、消滅為內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)等列入預(yù)告登記范圍之內(nèi)。

(二)合并現(xiàn)存登記機(jī)構(gòu)

只有在確保預(yù)告登記制度在統(tǒng)一管理與運(yùn)行的登記機(jī)構(gòu)的作用下，該制度才能得以切實(shí)有效的實(shí)施，并且合理避免現(xiàn)實(shí)生活中多機(jī)構(gòu)重復(fù)登記的局面，以此節(jié)省司法資源，提高辦事的質(zhì)量和效率。

(三)納入不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記抗辯權(quán)

預(yù)告登記得以消滅的途徑在我國只存在兩種情況：存續(xù)期間屆滿或不動(dòng)產(chǎn)滅失，預(yù)告登記抗辯權(quán)的引入，可以使第三人在有正當(dāng)理由時(shí)，擁有得以對(duì)抗其權(quán)利人的權(quán)利。而在筆者看來，抗辯權(quán)對(duì)于平衡公民平等權(quán)利仍有著不可或缺的意義，天平兩端不能存在只有其中一端擁有籌碼的情況。

五、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易而建立起來的一種制度，對(duì)我國物權(quán)法律制度的進(jìn)一步優(yōu)化與發(fā)展起到了重要的推進(jìn)作用。但由于目前物權(quán)法所涉獵內(nèi)容十分廣泛，且自頒布以來尚未修改更新，因此對(duì)于預(yù)告登記制度的規(guī)定仍具有一定的框架性，缺乏與之相對(duì)應(yīng)的具體法規(guī)。我們應(yīng)該立足于已有的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)加以改進(jìn)，使其更好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利。