淺談我國商品房預售制度的完善

郭茹雪 吳常偉 左 群

三峽大學，湖北 宜昌 443000

一、我國商品房預售制度基本情況

商品房預售是指房地產開發商將尚未建成的房屋預先出售給購房者，由購房者提前支付定金或房款，并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權的行為。商品房預售制度源于香港的“賣樓花”。1954年，香港立信置業公司以“分層售賣、分期付款”的方式出售尚未完全建成的樓房，買樓的人通常只要支付樓價的一小部分即可擁有住房的產權。由于房屋出售時被“拆零砸碎”、分期分批地預售給購房人，故稱作“樓花”。

我國商品房預售制度的正式確立是在1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布，開啟了我國商品房預售的新篇章。為規范我國商品房預售行為，我國先后出臺了《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》等規定。一方面，預售制度降低了開發商的融資難度；另一方面，預售房的價格明顯低于現房，吸引了更多原來買不起房的消費者，因此商品房預售制度的優勢不斷顯現。然而，我國商品房預售制度在蓬勃發展的同時，也出現了一些問題。

二、我國商品房預售制度存在的法律問題

(一)商品房預售合同中存在不合理的格式條款。目前我國房地產開發公司使用的預售合同多是其提前擬定好的格式合同，由于預售合同的專業性較強，預購方常處于弱勢地位，從事經濟活動的開發商會在最大限度地增進自身利益的同時，做出不利于預購方的行為，導致不公平現象時常出現。

(二)內地房產買賣在定金問題上存在模糊。在我國房地產市場中，預購者要購房需首先付一筆“定金”，即使之后預購者不想與開發商簽約，這筆“定金”也不會再退還給預購者，而是被賣方侵吞，因而對于購房者來說存在一定風險：即房地產公司隨時可能以對方當事人不按時付款為由，侵吞已付款項。

(三)房地產市場準入和退出機制不夠完善。我國目前采用的市場準入模式為準則主義，即只要符合資質條件的開發商向有關部門申請登記，登記機關審查合格便可對其授予合法主體資格。然而我國對開發商的信用度沒有進行系統的統計，也沒有實時跟蹤，導致開發商過度涌入市場，影響經濟秩序。在市場退出方面的情況是部分開發商理應退出市場的而沒有退出，或者利用尚不完善的市場退出機制來逃避法律責任。

三、對完善我國商品房預售制度的建議

(一)提高預購方對預售合同的重視程度。預購方在簽訂預售合同時要仔細閱讀合同條款，尤其是價格和交付條款要看仔細，應避免合同中出現類似“房價暫定XX元，待房屋竣工后按實核算”等含糊其辭的語句，單價總價也應清楚寫明，對于房屋的實際面積與公攤面積也應具體寫在預售合同中，交付條款要注意是否附條件。

(二)對定金的種類做出科學的界定。香港房地產法對定金的規定及做法值得我們借鑒。在香港法中，預購人在與預售房訂立正式的購房合同前所預付的定金被稱為“臨時定金”。房地產公司在預售時會給房屋估定一個價格，并收取10%的臨時定金，同時還會給預購人出具一項證明，即對該定金的性質做出明確規定：該臨時定金在付完全部房款時退回給買方或是直接作為房款的一部分進行抵銷。這樣就能有效地保障預購人的利益，一定程度上避免了房地產商私吞臨時定金的現象。

(三)完善房地產市場準入與退出機制。設立預售商品房單項建設資金審核機制。房地產開發商在進行商品房建設時，首先應當向房地產主管部門進行申報，申報內容應當包括開發商資質等級、近期企業的資產負債情況、現金流量、債權債務情況以及本企業是否有正在進行的其他規模較大的建設項目，然后由會計師事務所對企業正在進行的建設項目出具資金充裕的證明，經房地產部門審批后才能進行商品房開發，推動市場退出機制的完善。房地產主管部門應當不定時抽查仍在市場上的房地產開發商，看其是否仍在其經營范圍內實施活動。對于已經停止房地產開發活動的房地產商和已經無法正常運營的房地產商，房地產主管部門可作為開發商退市的決策者，在遵循市場規則的基礎上，對無序的房地產商進行監控和管理，將不合格的房地產商拒之市場外，讓逃避法律責任的開發商無藏身之處。

四、結語

我國商品房預售制度設立之初是為了適應商品房市場需要，雖然它在實踐中出現了很多問題，但筆者認為，我們不應該就此否定預售制度的合理性，甚至去取消它，而是應該去思考如何更好地完善它以適應市場經濟發展。