發展公共租賃住房的難點與對策

王玉明

摘 要：本文中，筆者主要針對我國現階段的公共租賃住房進行了分析，從其組織框架、運營主體等方面存在的問題以及制度做出了探究，并且就發展公共租賃住房中的難點提出了解決思路。

關鍵詞：公共租賃住房 住房保障 發展難點 對策

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1003-9082（2019）11-00-01

引言

現階段，隨著社會的發展，我國社會公共租賃住房的建設問題已經迫在眉睫，政府以及相關部門務必要提升對住房保障建設的重視程度。而且，公共租賃住房的建設問題已經發展成了一種社會責任與義務，每一位社會公民都應該嚴格遵守它。盡管如此，但是現實中我國公共租賃房的工作中依舊存在很多威脅和困難，相關部門必須根據實際情況制定出有針對性的解決對策，以緩解公共租賃房事業建設和發展過程中的問題。

一、公共租賃住房發展過程中的組織框架和運營主體確定

在發展和建設公共租賃住房事業的過程中，相關部門應該尤其重視對本工作總體組織框架的設計，要保證整個框架和運營主體具有“三位一體”的特征。相關的地方政府、有關公共租賃住房管理部門、以及“住房保障發展基金”等個體之間應該保證雙方聯系密切、分工明確、相互制約、相互促進。只有這些，才能有效的促進現階段我國公共租賃住房體系的可持續性建設，為其提供相對比較穩定的運營機制。在此過程中，當地政府需要負責公共租賃住房體系建設過程中的宏觀調控與規劃，保證合理的土地供給，適時的建立稅收減免政策，為社會各個機構以及單位提供鼓勵、引導作用，促進其進行投資和建設、經營管理工作。同時，住房保障發展基金還要擔任匯集全體住房公積金的任務，對公共租賃房建設過程中的房地產產業基金進行匯集、整合。

為了促進組織框架的構建和運營主體的確定以及建設，還要在公共租賃房體系發展的過程中引入比較先進的金融發展機制，以便為其產生的各種資金實行管理。這其中還涉及到 REITS和實施貸款證券化，這是為了保證公共住房開發過程中大規模的開發建設能夠有長期低息貸款的基礎條件支持，保證所有的住房保障資金能夠在住房體系內部得到可持續使用、多元化利用。而且，對于國有控股、知名房地產公司等社會資源共同努力建設的“公共住房建設管理公司”，政府要為其提供住房保障劃撥土地和使用等權利。要借助新建、配建、收購等各種方式對社會上現有的可利用的公共租賃住房進行集中處理。同時，現階段我國的“公共住房租賃公司”可以以一種與政府相分離、想獨立的專職性社會服務公司來運營，它是屬于一個非贏利性的社會機構，主要承擔公共租賃房屋的管理、維修和收租等業務，以支撐社會公共租賃房體系的正常運作。

二、現階段我國公共租賃住房發展過程中的面向對象

在社會公共租賃住房體系運營的過程中，實際的面向對象其實不必非得規劃一條十分明確的界限，或者是對租賃者要求相關的收入準入線。因為這不僅會涉及到社會收入公平性的問題，還有整個公共租賃住房體系中的監督問題、退出問題等等，勢必就會為這種公共性的社會服務機構帶來不必要的麻煩，繁化工作流程。而且，若是必須得明確面向對象，就難免會將大量的人力、物力、財力等資源耗費到爭吵之上，而這種看似激烈的爭吵實則對社會公共租賃住房毫無意義。所以，在社會公共租賃房的體系之下，我們主張其要面向于全社會，在對社會所有個體提供便捷性服務的過程中，實現自身的發展。公共租賃房在發展的過程中，應該積極主動的去化解社會中存在的各種租房矛盾，最大程度的滿足社會住房需求的過渡性、周轉性。這樣，一來可以有效緩解社會群眾的住房需求矛盾，還能為住房市場的房價調整減輕壓力。除此之外，公共租賃住房在發展的過程中要接受社會各個階層的入住，盡量將各收入階層的社會群眾混居在一起，以此來降低貧困聚居的概率。最重要的是，公共租賃住房在發展過程中，切忌對本地戶籍的居民進行限制，而是要為更多的外來人口實施傾斜制度。但是，當公共租賃住房建設處于發展之初的階段時，若是出現了供不應求的現象，公共租賃住房公司還是應該首先保障供應重點的正常運行。

三、我國公共租賃住房的住房標準與地段選取原則

國務院已經出臺了相關文件，其中明確規定社會保障性住房的建立要以最基礎的住房標準為依據。具體表現在：面積不能過大，也不可過小。要確保社會保障性住房的面積控制在60 平方米以內 ;但是最起碼要以成套的形式建成，住房應以兩室的戶型為主，同時還要有小部分的 1 室戶。對于外來務工人員，也可以建立相應的集體宿舍。房屋內部也應該有簡單的裝修，家電方面也要配齊。公共租賃住房建設的地段也要盡量以城市次中心為展開點，在中環以外的范圍建設。同時，還要不斷向外擴展，對于周邊的環境布局也要不斷完善，確保整個公共租賃住房體系能與城市產業轉移相銜。

四、我國公共租賃住房的租金和租期標準

由于公共租賃住房是對全社會進行開放的，所以應該就不同消費層次的群眾提供不同標準的住房。具體要體現在三分之一的高等住房，其租金應該收取高于市場的費用，租期要低于 3 年。另三分之一的住房要為普標住房，收費應與市場整體水平持平。這一部分房主要面向于青年教師、醫務工作者等人群，租期不能高于5 年;剩下三分之一的低標準住房要提供給年紀大、社會中低收入人群并且住房困難戶，租金只收取成本費用，租期最長為10 年。

五、政府及相關部門應該將“先租后買”落到實處

在公共租賃住房發展的過程中，“先租后買”這一原則十分重要，因為各中低收入階層的居民可以借助資產的增值來分紅，抑制階層財富分化的惡性發展。而且，若是居民在未來沒有自主購買房屋機會，就會失去對房屋正常質量的保障，以至于整個公共租賃房體系遭到破敗。脫離掉“先租后買”的體制，就算政府盡力去緩解矛盾也會產生很大的成本。政府在此過程中的公共資金無法順利回收，公共資金無法得以高效循環的利用。所以，政府在發展公共租賃住房體系的過程中務必要將“先租后買”的體制落到實處，從源頭上降低鑒別成本。

結語

目前，我國政府已經對公共租賃住房的發展提供了大力的支持，雖然在此其中很多問題已經得到了顯著的緩解，但其根本的住房矛盾和需求仍舊存在一些問題需要迫切解決。所以，相關部門應該根據當地的實際情況制定出切實可行的發展方案，以推動我國公共租賃住房事業的發展。

參考文獻

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