房地產稅立法的考量

馮胤卿

【摘要】我國理論界在2019年提出了房地產稅的立法。房產稅到房地產稅的提出，不僅僅是概念的不同，更要考慮立法是為了在社會主義法治下完善稅制還是為了響應社會需求，為當前狂熱的房地產市場降溫提供理論和法律依據。立法者的理想和民間輿論一致的基礎上推出房地產稅才是一部良法。為此，不得不進行房地產稅的立法的考量。

【關鍵詞】房地產稅;房產稅;改革

房產稅是以房屋為征稅對象，采取從價計征和從量計征兩個辦法征收的一種財產稅。伴隨著房地產市場的火爆，房產稅在我國屬于當前社會熱點問題，房產稅的改革與立法關注點比較多。由于立場和角度不同，房產稅的立法有較多的爭議，本文認為要推進房產稅改革與立法，獲得的共識必須從理論本源去思考，認為有幾個問題亟需厘清。

一、房產稅不是一個新的稅種

房產稅在我國歷史比較悠遠，中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產稅性質。新中國建立后，政務院于1950年將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月將房產稅與地產稅合并為房地產稅。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行。房產稅既然在我國有很悠遠的歷史沿革，屬于現在開征的稅種之一，因此社會討論房產稅必須建立在已有的基礎上，如果脫離這個根本。對于社會層面容易產生情緒化的考慮，給立法工作帶來公眾壓力，影響立法與改革的推進。

二、房產稅本質是財產稅

我國的房產稅在性質上屬于財產稅，財產稅以財產所有者為納稅人，對于調節各階層收入，貫徹應能負擔原則，促進財產的有效利用，有特殊的功能。現開征的房產稅是以房產為征稅對象，但是主要以經營性房產為征稅對象的，居民個人居住用房是享有免稅優惠的。如果是基于目前住宅房產市場火爆，出于給房價降溫的目的，完全可以對現有住宅用房的稅收優惠做相應的調整，討論在對居民滿足自住需求的前提下，開征房產稅。重慶和上海已經基于此考慮邁出了改革的第一步。重慶對于房價達到當地均價2倍至3倍的房產，將按房產價值的0.5%征稅;對于房價達到當地均價3倍至4倍的房產，將按房產價值的1%征稅;4倍以上，按1.2%的稅率征稅。上海采取的是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱“應稅住房”）。適用稅率暫定為0.6%。改革的結果是兩個地區沒有抑制火爆的房產市場。資本是有趨利屬性的，如果有利可圖，可以不計一切代價。上海和重慶進行了房產稅的改革，對居住用房開征稅收，在持有環節征稅，符合財產稅調節財富的本質。之所以效果不佳還是要考慮納納稅人稅負，如果資本投資收益能充分抵消納稅負擔，房產稅是起不到降房價，調節財富分配的目的。

三、房地產稅立法目的必須正確

2019年政府工作報告中明確提出“穩步推進房地產稅立法”后，十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產稅法。房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。房產稅到房地產稅的轉變，立法目的何在？理論界權威人士解釋房地產稅的提出是為了財稅體系的改革，其與打壓高房價無關系。民間對于房產稅的改革也好，房地產稅的立法也罷，渴望的是能起到抑制火爆的房地產市場。民間期盼和政府立法目的有了偏差。現在的房地產市場主要有取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、稅金這幾部分構成。如果為了改革稅收體系，實現費改稅確實是房地產稅的一個由頭。如果是為了降房價而提出房地產稅的立法，估計效果一般。為何這樣有此結論？房地產的市場炒作是一方面，另一方面還要看到房地產的開發過程中政府的土地出讓是房地產的大頭。中央政府喊降房價，地方政府在狂熱賣地，從而出現了調控一次，房價漲一撥的怪圈。如何讓地方政府改變土地財政是房地產稅推出的巨大絆腳石。

四、房地產稅應該成為地方政府收入的重要來源

德國的房價控制的比較好，多年漲幅不大。因為在德國嚴厲的稅收環境下，炒房盈利空間不大。德國用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%～1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉讓，其綜合稅率更高達50%。如果五年內賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。德國法律還規定，如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構成違法行為。如果地產商制定的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便構成犯罪。我國地方政府熱衷賣地對房產稅沒興趣主要原因首先是現在稅率比較低，地方政府所得不多，可以改革房地產稅提高稅率，提高地方政府的積極性。其次開源節流，保障地方政府的財政收入。再者對房地產市場在市場化基礎上做適當監管，梳理房地產市場，對地價、開發收益、轉讓收益都要核定起點或者幅度。最后多稅種聯動，對房地產稅、空置稅、個人所得稅等稅種一起做房地產專項立法改革，可以考慮對于自住需求稅負基本沒有，適當投資稅務較輕，如果炒作房地產市場則稅負最重。

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