房地產財稅制度對住房租賃市場發展影響研究

羅靖華

（瀏陽市住房保障中心，湖南 瀏陽 410300）

隨著改革開放，中國經濟快速增長，城市化程度不斷提高。由于中國城市住房與國家之間存在雙重制度，因此需要利用稅收調整住房，減少瓶頸。除了人口不斷流失外，對出租房屋的需求很低。在城市地區購買住房，主要有購買和租賃兩種形式。購買商業房地產非常復雜和昂貴，不適合所有人，只有少數能負擔得起隨著城市化水平的提高而增加的住房價格。隨著高人口增長，房地產市場漸漸復興，促進購買住房是解決城市住房問題的重要手段。除此之外，可通過完善財產稅和稅收制度來規范物業租賃市場，防止過度使用行政措施，可以改善分配，使房地產資源發揮靈活作用。

一、房地產財稅制度對住房租賃市場發展影響

（一）不能激勵企業提供規模化的可租賃房源

由房地產公司高管組成的專業團隊對直接租賃公寓感興趣，旨在快速回報金錢和利潤，并開發新的發展模式。因此，租戶很難獲得專業且相對穩定的出租房屋。雖然大規模開發市場的行為正在逐漸減少，但許多不隨時間變化的房地產公司也在不斷變化，退出會影響行業健康和可持續發展。這種現象有兩個主要原因。首先，立即支付土地購買費。一旦開發完成，租賃和盈利方法會給社會帶來巨大的財政壓力。另一方面，很多公司買不起，只能租賃。高投資成本不可避免地在這部分成本中轉嫁給買家，這對租賃市場的可持續發展沒有貢獻。而與私人房主在市場上的稅收差異相比，目前公司的租金稅率過高，阻礙了專業物業租賃管理公司的發展。

（二）保障性租賃住房覆蓋面小，保障措施不完善

目前租賃的住房仍然以物流的形式為特征，并且有許多缺點。例如，國家對租賃房產管理的負擔過高。住房的需求和供應往往是沖突的，出口機構雖然可靠，但往往難以進入并且更難退出。有些租賃公寓滿足一定條件，它側重于在舊街道的許多地方人工和簡單的人造房屋建設和產權，這不利于城市的發展和和諧，也不利于城市的居住區的集中。

二、改革住房租賃稅制，盤活住房租賃市場的對策

（一）簡化稅種，逐步實現“輕流轉重持有”，以房產稅為主要手段減少住房空置

建造一個公寓并更穩定地開發，以便盡可能快速有效地使用。從長遠來看，迫切需要有效和適當的稅收，以及控制渠道。要做到這一點，必須有兩個觀點：“輕流轉”和“重持有”。首先，簡化和鞏固稅收類別，同時保持最基本和必要的稅收，如增值稅和所得稅。除契稅稅率變化不適合太大，如果需要，增值稅和所得稅可以與實際情況相結合，適當降低或增加補償。其次，增加與運營相關的財產稅，以降低空置率和提高資源使用效率，盡快引入正式和完整的條件，特別是在合同簽訂方面。在這種制度下，投資者應考慮盡快出售剩余公寓，以避免長期征收房產稅和增加住房供應，或盡快出租房屋以抵銷房產稅，為住房提供更高的租金市場。在這兩種情況下，都可以減少過度開發和閑置房地產資源的后果。

（二）促進租賃住房的穩定供應，尤其應鼓勵市場化程度高的專業租賃企業發展和提供服務

在發達的租賃市場中，提供租賃住房的大型組織包括兩組:私人租戶和專業租賃公司。私人租戶通常比較穩定，租金較高，管理和服務水平低。而專業租賃公司有更好的住房服務，更專業的管理，可以為租戶提供更好的生活和更廣泛的選擇。在中國，私人出租房屋的供應仍由個人投資者控制，房地產投資機構通常不愿意投資或開發租賃房地產。為此，需要專業租賃公司為財政和貨幣政策提供重要支持。首先，需簡化稅收和租賃住房成本，主要是基于增值稅和所得稅，提供廣泛的合理減稅和稅收優惠。例如，投資租賃住房和開發的公司可以使用年度折舊的開發成本，來扣除稅收，并顯著減少開發。對于個人租戶的運營成本，可以使用房產稅來抵消它。因為房產稅遠高于在業務過程中收取的稅，這可以為個人租戶申請出租公寓起到鼓勵的作用，使市場位于灰色區域之外。其次，租用較長一段時間的人可以進一步降低稅費，確保長期租約穩定，擴大租賃市場。

（三）鼓勵發展REITs的稅收政策

租賃資產的房地產投資信托應基于實質課稅和稅收中性原則，設立REITs，交易時減少土地增值稅和差價所得稅。對持有環節，減輕雙重征稅，用于支付股息和分紅的部分免征公司稅。

（四）鼓勵住房租賃轉租經營機構

當租賃公寓可以重新開發時，估價標準可能顯示為相對于估價標準的租金差額。住宅稅率的確定是為了鼓勵租戶提供更好的質量和更低的價格，以滿足他們的需求。為促進租賃業務時，可由業主負責退稅。稅務機關必須檢查出租人和租賃機構之間的合同，作為租金征稅時的證據。與此同時，可以加強庫存改革，建議將增值稅稅率應用于生活服務業的標準稅率6%。

（五）鼓勵自然人出租閑置住房

個人使用稅收工具，出租空房，減少空房數量，增加低收入，實現小收入租戶的過濾效果。所有國家都制定了鼓勵個人營銷房產，并加強對房主的稅收優惠政策。在中國，出租房屋種類多，存在許多問題。在現有稅收優惠的基礎上，建議繼續降低出租房屋的稅收力度。例如，在營改增后，將房屋和家具折舊的方法用于增加進項抵扣。同時，盡快收取房屋財產稅，這增加了持有房地產的成本，對于房屋處于租賃期的房屋免征房產稅，對于閑置的住房加收房產稅，從而推進住房的流通性。

三、結語

本文首先從不能激勵企業提供規模化的可租賃房源以及保障性租賃住房覆蓋面小，保障措施不完善等兩個方面對房地產財稅制度對住房租賃市場發展影響進行了分析，然后從簡化稅種，逐步實現“輕流轉重持有”，以房產稅為主要手段減少住房空置、促進租賃住房的穩定供應，尤其應鼓勵市場化程度高的專業租賃企業發展和提供服務、鼓勵發展REITs的稅收政策、鼓勵住房租賃轉租經營機構以及鼓勵自然人出租閑置住房等五個方面提出了改革住房租賃稅制，盤活住房租賃市場的對策，最后希望通過本文的研究，對今后研究本課題有一定的參考價值。